שיוך דירות לאחר חוות דעתו של היועץ המשפטי בהשתתפות: עו"ד מיכי דרורי, עו"ד צפרירי בן אור, רו"ח בועז מקלר, שולה בן צבי (מ.מ.י.), צחי מלח (האוצר), עו"ד כרמית דורון, דוד מורס, דובי הלמן, אמרי רון, הנחה אלישא שפירא

שיוך דירות לאחר חוות דעתו של היועץ המשפטי

הזרם והמעגל השיתופי, 24.2.2005

טלפון:  03-5301382
פקס: 03-5301387
דוא"ל: 
shituftk@takam.co.il

כ- 200 חברי קיבוץ ומספר עורכי דין, העוסקים בנושאי מקרקעין ושיוך דירות, השתתפו ביום עיון, שנערך באפעל ע"י הזרם והמעגל השיתופי, ועסק בשיוך הדירות, לאחר חוות הדעת של היועץ המשפטי מני מזוז בקשר לתקנה 979.


אלישע שפירא

אלישע שפירא, שהנחה את יום העיון, פתח את הכנס והודה למזכירי התנועה, שדחו את כינוס מועצת התנועה ביום זה, אולי כדף חדש שנפתח ביחסים בין התנועה לבין הזרם השיתופי.

מטרת היום – לשקול את נושא השיוך מכל צדדיו, ולכן הוזמנו המומחים בתחום זה.


עו"ד מיכי דרורי

מיכי דרורי, מרכז המחלקה המשפטית בתנועה, נשא את הרצאת הפתיחה בנושא המשמעויות המשפטיות והקיבוציות של שיוך הדירות. את המהלך לשיוך דירות רואה מיכי דרורי כחלק מאבדן האימון בערבות הקיבוץ והתנועה, והחלשת בטחון הפרט המתבטאת בנטייה להפרטת נכסי הקיבוץ. נטייה זו החריפה בעקבות הסדר הקיבוצים, שביטל את כל הערבויות.

לאחר שסקר את מהלכי השיוך ואת סוגיית היום הקובע, הציג דרורי את מורכבות נושא השיוך ואת הביטחון, שהוא אמור להעניק לחבר הקיבוץ, וציין גם את המוקשים – הפגיעה במרקם החברתי של הקיבוץ, וחוסר תמיכה מצד המדינה ברעיונות תחליפיים (כמו, למשל, אגודה לשיכון של הקיבוץ, שאיננה מחייבת הפרטה ופרצלציה, אבל מחזקת את בטחון החבר).


מה הושג ומה לא?


עו"ד צפרירי בן אור

עו"ד צפריר בן אור, מי שעמד עד לאחרונה בראש המטה לשיוך דירות בתנועה, הירצה על הנושא מה הושג ומה לא בשיוך. בין ההישגים – למעלה מ-100 קיבוצים, שאימצו את החלטה 751 של המינהל, ו- 90 שקיבלו כבר את אישור ועדת הפרוגרמות.

נוצרה  שפה חדשה, מקצועית, לכל הדיסציפלינות לעבוד יחד. עלויות המהלך הוזלו במאות אחוזים והפכו סבירות. נבנה תהליך פשוט ושיטתי להשגת היעד של הסכם חכירה דו-צדדי מהוון לדורות בין חבר הקיבוץ למינהל.


למצגת

בין ההשגים האסטרטגיים:

·         זכויות חברי הקיבוץ לדירה משלהם הפכה לעקרון יסודי תקף ומוכח.

·         יש צמיחה דמורפית ושיוך הדירות ממנף אותה, ויש גידול מוכח במספר חברי הקיבוץ.

·         עקרונות התכנון הפיזי של הקיבוץ המתחדש הולכים ומופנמים בכל רבדי התכנון, כמו תמ"א 35, ועדות מחוזיות וכו'.

 

מה שלא הושג:

 נכשלה כל התנהלות סבירה בין התנועה הקיבוצית לאופוזיציה, שגורמת לדה-לגיטימציה הרסנית של תהליך השיוך. "לא שמעתי שבמעגל ובזרם השיתופי התקבלה החלטה להחריב את התנועה הקיבוצית, אך בכ"ז הם עושים זאת" קבע בן-אור, וגרם כצפוי לתגובות נזעמות בקהל.

כמו כן, צפריר סירב לענות לשאלה, האם הויתור על דמי עזיבה הנדרש ממי שמשייך דירה איננו גבוה מערך הדירה ברוב קיבוצי הפריפריה.

 


ראו מצגת Power Point: "שיוך דירות- מה הושג ומה לא" - המטה לשיוך דירות
רו"ח בועז מקלר

רו"ח בעז מקלר בהרצאתו "השוואת זכויות בחלקת המגורים מול שיוך הדירות" שב ויצא כנגד אובדן זכויות קרקעיות רבות של הקיבוץ בתהליך השיוך. לדעת מקלר, לקיבוץ (ולמושב שיתופי) הזכויות הגבוהות בהרבה לעומת שאר הסיווגים.

 

ב"שיוך" - תקנה 751 ו-979 אינן משאירות בידי חברי הקיבוצים (והמושבים השיתופיים) זכות על החלק החקלאי,וזאת בניגוד למושבים. כמו כן, "הקיבוץ המשייך" לא יוכל לפצל חלקה לבנים ובכך מחליש את סיכויי ההתחדשות ולקליטה. מקלר דרש ממובילי המהלך להבטיח ב – 979 מיצוי זכויות בחלקת המגורים, לפחות כמו במושב העובדים. כמו כן דרש להקים ועדה, שתבטיח כי מחצית היטל ההשבחה צריכה לחזור לקיבוץ לשידרוג המחנה הישן.


אין שיוך מתגלגל!


שולה בן צבי

שולה בן צבי, מנהלת האגף החקלאי במינהל, הרצתה על השפעת השיוך על הקיבוץ השיתופי והמתחדש. בתחילת דבריה ביקשה להימנע מלהתייחס לפרשנויות שונות בקשר ל-979. כמו כן הדגישה, כי תקנות השיוך (751 המאושרת ו-979 שעדיין לא אושרה) הן וולונטריות, והקיבוץ לא חייב לפעול מעל פיהן. לאחר שסקרה את החלטות המינהל, קבעה כי לא יהיה " שיוך מתגלגל", וקיבוץ לא יוכל לבנות לחברים מצטרפים לאחר השיוך, גם אם קיבלו "מגרש". 751 לא מאפשרת שיוך מגרש, חייב להיות שטח בנוי.

 

קיבוץ שירצה לשייך דירות הוא קיבוץ "מתחדש", כלומר קיבוץ "אחר". המגורים יוצאים ממפת המשבצת של הקיבוץ, והופכים להיות רכוש הפרט. לקיבוץ אין יותר זכויות על שטח המגורים. חוזה החכירה שלו כולל רק שטחים חקלאיים ותעשייתיים, ולא שטחי מגורים. מתנהלת התחשבנות על מס' הדירות המשוייכות, לפי הנחלות, או מס' המשפחות, הנמוך ביניהן. אם לקיבוץ מחסור בדירות (לעומת מס' הנחלות) – הוא ייאלץ לבנותן בכסף מלא. אם לקיבוץ עודף דירות -  הוא יוכל לחלק אותן רק עפ"י 737, לא על פי 751 (לא "שיוך", אלא "שיווק").  שולה הדגישה, כי צמיחה דמוגרפית עתידית תתאפשר או בשיווק עודף דירות לא משוייכות, או בבנייה בכסף מלא. עוד ציינה, כי לא ניתן יהיה לשייך מגרש לא בנוי עבור בנים הנמצאים בחו"ל. זכויות נקבעות בחוזה החכירה עם המינהל בלבד, ולא עפ"י תכנון סטטוטורי. במענה לשאלה ציינה בן-צבי, כי המינהל לא נתן שום הנחייה שלא לחתום על חוזה חכירה לדורות עם קיבוצים. כמו כן קבעה כי קיבוץ, שהפך לדיפרנציאלי, אינו חייב להיכנס למהלך שיוך, כי זהו מהלך וולנטרי.


צחי מלאך [לחצו למצגת]

צחי מלאך הביא את עמדת האוצר לשיוך הדירות, שלפיה המגמה היא להפוך את חבר הקיבוץ כמשועבד הספציפי להחזר חובות האגודה השיתופית בנושא השיכון, והוא לא יזכה לשום הגנה בעת פירוק, וזכויותיו לא תעלינה על זכויות אזרחים מההמגזר העירוני. במענה לשאלה ציין מלאך, כי האוצר בהחלט מעוניין בתהליך השיוך כדי להבטיח החזר ההלוואות.

 


ראו מצגת PowerPoint: "הלוואות שיכון בקיבוצים" - משרד האצר

יותר חושך מאור!


עו"ד כרמית דורון

 עו"ד כרמית דורון רואה בשיוך הרבה יותר צללים מאשר אורות. השיוך אמור היה להעניק ביטחון ואינו מעניק זאת. חבר הקיבוץ, שלא שילם משכנתא, יורחק בעתיד מביתו, כמו בכל מקום אחר במדינה. בישובים בפריפריה הנכס לא יאפשר ביטחון כתחליף לדאגת הקיבוץ לפרט. ככל שנגדיל את ה"סחרות" של הנכס – נימצא פוגעים בזכויות הפרט.

כרמית חזרה וביססה את טענת מקלר, כי פיצול חוזה החכירה ב-751 גורר החלשת הזכויות בקרקע החקלאית.

בנוסף -  ברוב הקיבוצים, בדרך הטבע, כ-1/3 מהחברים ב"יום הקובע" לא יהיה עימנו בתוך זמן קצוב (עד 120).

במקומם יבואו תושבים, כך ששיוך דירות מזרז ללא ספק את המעבר מ"קיבוץ" ל"ישוב קהילתי".


אפשר שיוך אחר

דוד מורס

דוד מורס, מזכיר קיבוץ מגן, הציג פתרון שיתופי חלופי לשיוך הדירות באמצעות קרן וותק, שמעניקה לחברים את פירות השותפות, ולא את הנכסים עצמם, בדרך של הענקת דמי עזיבה לחברים החיים בקיבוץ, תוך וויתור על דמי עזיבה במקרה של עזיבה ממשית, ואפשרות הורשת דמי עזיבה, הניתנים לחברים החיים בקיבוץ. ברוב קיבוצי הפריפריה ערך דמי העזיבה גבוה מערך הדירה, ולכן מדובר באלטרנטיבה פשוטה וזולה יותר.

 

ראו את הרחבת ההרצאה של דוד מורס


סיכום


דובי הלמן

דובי הלמן (יטבתה) תקף בחריפות את תהליך שיוך הדירות, וסיכם באומרו כי אגודה המעבירה נכסיה לחבריה  -  מוותרת על יכולתה להגן עליהם בהמשך. לא חיפשנו ביטחון, וגם המייסדים לא חיפשו ביטחון. המשבר נתן לנו הזדמנות להבין מהי ערבות הדדית אמיתית שיכולה להתקיים. אנו תנועה ליישובה של הארץ תוך החזקת האדמות בעיבוד יהודי, ולא ע"י מיסחור בהן.

היועץ המשפטי צדק בחוות דעתו שקובעת: יש לתנועה הקיבוצית תפקיד שהתחייבה אליו, ועליה לחזור ולשנן את תפקידה "לעובדה ולשומרה".

במקום להשקיע את כל האנרגיה שלנו בשינוי יעוד, עלינו להשקיע ביעוד המקורי שלנו בחקלאות, קבע דובי.


אמרי רון

אמרי רון, רכז הזרם השיתופי, קרא לחזור למאבק על בסיס הרעיונות הייחודיים, שמהווים את "צידוק הקיום" של התנועה. ביטחון, ערבות הדדית אמיתית וקליטה אמיתית של בנים ומצטרפים מבחוץ, וכמוהם הסיכוי להצליח במאבקים על זכויותינו בקרקע, על תכניות קליטה ושיכון, על חינוך התיישבותי, ולזכות  בשיתוף פעולה של הרשויות הממלכתיות -  מותנים בהדגשת האופי הייחודי השיתופי של הקיבוצים, ולא בהתנערות ממנו. אמרי קורא למזכירי התנועה הנבחרים לקיים חשיבה על מדיניות מחודשת בנושא זה.

 

הפיק את יום העיון וסיכם: אלי ברמן




עוד באתר הזרם והמעגל השיתופי