דרישות הסוכנות מהאגודות בעת שינוי יעוד מקרקעין

בועז מקלר, רואה חשבון; עו"ד עודד שמעון

 

 

כללי

 

קיימים עדיין בארץ ישובים רבים הכפופים לחוזה המשולש (ממ"י – סוה"י – אגודה), כוונת ממ"י והגוף המנחה – מועצת מקרקעי ישראל – לכרות חוזי חכירה ישירים מול האגודה (ללא תיווך הסוה"י) טרם התממשו.

 

בשנים האחרונות מתנהל ויכוח בין הסוכנות היהודית לבין מינהל מקרקעי ישראל בעניין זכויותיה של הסוכנות במקרקעין שמשנים את ייעודם מחקלאות למטרות אחרות.

 

הסוכנות תובעת זכויות במקרקעין אלו גם מאגודות הישובים וגם ממינהל מקרקעי ישראל.

 

בישובים בהם הסוכנות היהודית הינה צד להסכם המשבצת מתנה מינהל מקרקעי ישראל את הסכמתו לשינוי יעוד בכך שתינתן הסכמת הסוכנות היהודית.

 

הסוכנות היהודית מתנה את הסכמתה בתשלום כספי ובחתימה על מסמך התחיבות כלפי הסוכנות היהודית. להלן נסקור את פרטי התשלום ואת עיקרי ההתחייבות שהסוכנות דורשת.

 

התשלום

 

הסוכנות היהודית דורשת כתנאי למתן הסכמתה תשלום של 4% + מע"מ דהיינו 4.68% מהערך המלא של הקרקע המיועדת לשינוי יעוד.

 

באזורי עדיפות נדרשים  שיעורים נמוכים יותר או שלא נדרשים כלל.

 

ערבות בנקאית

 

בנוסף לתשלום במזומן דורשת הסוכנות היהודית שתופקד בידה ערבות בנקאית בגובה התשלום במזומן.  כלומר הסכום הכולל הנדרש המזומן + הערבות הינו 9.36% מהשווי המלא של הקרקע.

 

תוקף הערבות צריך להיות למשך 5 שנים ו-60 יום. סכום הערבות צריך להיות צמוד למדד ובתוספת ריבית שנתית  של 4%.

 

 

 

תנאי מימוש הערבות

 

1.       אם בתוך 5 שנים מיום הוצאת הערבות לא הגיעו המינהל והסוכנות להסדר או לפס"ד  לגבי הפיצוי המגיע לסוכנות היהודית בגין זכויותיה והשקעותיה של הסוכנות במקרקעין ששונו ייעודם תחולט הערבות.

 

2.       אם בתוך חמש שנים או לאחר מכן יגיעו הסוכנות והמינהל להסדר, הפיצוי המגיע לסוכנות   הינו בין 4% ל- 8% אזי הסוכנות תגבה מהערבות את ההפרש העולה על 4% ויתרת סכום הערבות יוחזר לאגודות.

 

3.       בכל מקרה התשלום במזומן ששולם בגובה 4% + מע"מ לא יוחזר גם אם יקבע בהסדר שהפיצוי המגיע לסוכנות נמוך מ-4%.

 

 

הפגיעה בזכויות האגודה

 

סכום הפיצוי "שמגיע לסוכנות מהאגודה" יוכרע בהסדר בין המינהל לבין הסוכנות היהודית כשהאגודה אינה צד להסדר זה.(!)

 

 

וויתור על תביעות כנגד הסוכנות

 

במסגרת מסמך זה חותמת האגודה על ויתור גורף על כל תביעה או טענה כלפי הסוכנות הן בגין הערבות והן בגין המקרקעין .

 

להלן נוסח הויתור:

 

"בכפוף לחתימת הסוכה"י על ההודעה לממ"י (נספח ג') אנו מוותרים בזה על כל תביעות, טענות ומענות מכל מין וסוג שהוא כלפי הסוכה"י בקשר לשטחי שינוי היעוד  או בכל חלק מהם ובקשר לכל דבר וענין הקשור בשטחי שינוי היעוד במישרין ו/או בעקיפין לרבות בקשר לתנאים למן ההסכמה, לתשלום לסוכה"י, בקשר לפיצוי ובקשר לערבות הבנקאית. כן אנחנו מוותרים על כל תביעה, טענה ומענה בקשר לעיכוב שהיה, ככל שהיה, במתן הסכמתכם לשינוי היעוד".

 

נקודות נוספות שבמסמך זה הם:

 

1.       חוזה ההתיישבות יישאר בתוקף.

 

2.       כל העבודות שיעשו במקרקעין שישונה ייעודם יהיו על חשבון האגודה ובאחריותה והיא שתישא בכל תשלום מס או היטל שיחול על המקרקעין.

 

3.       הסוכנות אינה מוותרת על זכויותיה במקרקעין הקימות כלפי המינהל. ויתור הסוכנות על זכויותיה במקרקעין שנעשה כנגד תשלום הפיצוי והערבות היא רק כלפי האגודה ואין בכך ויתור כלשהו כלפי המינהל לרבות הגשת תביעה משפטית כלפי המינהל.

 

 

השלכות ההסדר – פס"ד בית עריף

 

בפס"ד בית עריף[1] דן ביהמ"ש בשאלה האם הסוכנות היהודית יכולה להתנות את מתן הסכמתה לשינוי יעוד בתשלום של 4%.

 

מושב בית עריף טען שלסוכנות היהודית אין זכויות במקרקעין  וכי מעמדה הוא מעמד של נותן הלוואה בלבד.

 

לצורך הקמת הישוב העניקה הסוכנות לאגודה הלוואה לצורך ביסוסה. היחסים בין הסוכנות לאגודה עוגנו בהסכם ההתיישבות. חוזה ההתיישבות בין הסוכנות לאגודה הינו חוזה הלוואה בלבד לפיו מלווה הסוכנות לאגודה כסף לצורך השקעה במשק ומקבלת בטוחות לכספה.

 

 

בהסכם ההתיישבות נקבע:

 

" לצורך מילוי כל ההתחייבויות האגודה לפי חוזה זה, ולהבטחת הפירעון המלא והמדויק של החוכר... מתחייבת האגודה למשכן במשכנתא ראשונה לזכות המיישבת או לפקודתה את זכות החכירה שתירשם על שמה של האגודה על המקרקעין בהתאם להסכם החכירה".

 

כלומר, המקרקעין ישמשו רק כבטחון להלוואת הסוכנות וזכותו של המלווה מתמקדת בהחזר הלוואתו בלבד.

 

ביהמ"ש בפסק הדין דחה את עתירת המושב והיזם. ביהמ"ש נותן משקל רב להסכם שנחתם בין הצדדים.

 

הנימוק העיקרי לדחייה הוא שבין המושב לסוכנות נחתם הסכם על פיו התחייב המושב לשלם לסוכנות את ה- 4% וזאת בתמורה למתן הסכמתה. ביהמ"ש כותב:

 

"כל שנאמר עד כה (הנימוקים האחרים ב.מ.) מתייתר לאור ההסכם שהושג בין המושב לסוכנות".

 

ביהמ"ש לא קבל את הטיעון כי ההסכם בטל הואיל ונחתם בלחץ ובכפייה של הסוכנות תוך ניצול מצוקת הזמן של המושב שעמד בפני הסיכון של הפסד העסקה כולה.

 

פסק דין זה אושר ע"י ביהמ"ש העליון.

 

לאור פסיקה זו אגודות שיחתמו על כתב הערבות יתקשו לטעון בשלב מאוחר יותר כנגד דרישת הסוכנות וכנגד התשלום ששילמו.


 


[1] ה"פ 124/96 בית עריף ורובננקו נ' הסוכנות היהודית בביהמ"ש המחוזי בת"א

 

אל מפת אתר הקיבוצים – כל המחלקות – כל היישומים – כל המידע