שינויים במימון ובביצוע עבודות פיתוח, שצפי"ם ומבני ציבור
 

‏12 ינואר, 2011

שינויים במימון ובביצוע עבודות פיתוח, שצפי"ם ומבני ציבור

בועז מקלר, רו"ח

 

ביום 6.12.2012 אושרה במועצת מקרקעי ישראל החלטה 1223 "פיתוח במקרקעי ישראל" אשר קובעת מדיניות שונה למימון ולביצוע הוצאות פיתוח, שטחי ציבור פתוחים (שצפי"ם) ומבני ציבור במקרקעי ישראל.

 

1.    רקע כללי

 

החלטת ממשלה מס' 123 (ממ"י/5) קבעה כי פעילות הפיתוח תועבר מהמינהל לרשויות המקומיות, לרשויות סטטוטוריות העוסקות על פי מטרותיהן בפיתוח ולמגזר הפרטי. מקרים בהם תידרש מעורבות ממשלתית (כגון היעדר יכולת מוכחת של הגורמים כאמור) וכפי שייקבע ע"י ועדת פרויקטים בהשתתפות אגף התקציבים במשרד האוצר, מינהל מקרקעי ישראל, משרד הבינוי והשיכון ומשרד התעשייה המסחר והתעסוקה, יבוצע הפיתוח ע"י משרד הבינוי והשיכון או משרד התעשייה המסחר והתעסוקה.

 

בהמשך להחלטת הממשלה האמורה לעיל, קבעה מועצת מקרקעי ישראל בהחלטה מס' 1185 מיום 28.12.2009 כי עבודות הפיתוח במקרקעי ישראל יבוצעו על ידי הרשויות המקומיות, גופים סטטוטוריים, משרד הבינוי והשיכון והשוק הפרטי.

 

בהחלטת ממשלה מס' 1980 (ממ"י/11) מיום 13.7.2010 שעניינה הסרת חסמים בשיווק קרקע למגורים, אשר מתייחסת לעניין הפיתוח במקרקעי ישראל הוחלט כדלקמן:

 

"להטיל על יו"ר מועצת מקרקעי ישראל להביא לאישור המועצה בתוך 60 יום מיום אישור החלטה זו, הוראת שעה לארבע שנים בדבר הכללים והתעריפים לגבייה על ידי רשות מקרקעי ישראל, במסגרת שיווק מתחמים שעיקרם לבנייה, הוצאות פיתוח עבור רשויות מקומיות המבצעות את הפיתוח, לרבות לעניין מוסדות ציבור ושצ"פים (שטחים ציבוריים פתוחים) בהתאם לטבלה שתיקבע ע"י מנהל רשות מקרקעי ישראל בתיאום עם אגף התקציבים במשרד האוצר. דרישות עתידיות של רשויות מקומיות לאגרות והיטלי פיתוח על פי החוק יקוזזו מהוצאות הפיתוח שייגבו כאמור" (סעיף 6 להחלטת הממשלה).

 

2.   במסגרת ההחלטה 1223 נקבעו שלושה מסלולים לביצוע עבודת פיתוח.

א.     פיתוח במקרקעי ישראל ע"י הרשויות המקומיות

ב.      פיתוח במקרקעי ישראל ע"י המדינה

ג.       פיתוח במקרקעי ישראל ע"י הרשויות המקומיות באמצעות גביית הוצאות פיתוח ע"י

המינהל.

 

א.   פיתוח ע"י הרשויות המקומיות

1.       ככלל, רשויות מקומיות באשכולות 7-10 יבצעו את הפיתוח באמצעות חוקי עזר המאושרים ע"י משרד הפנים.

  1. מינהל מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון לפי העניין יתאמו ויגבשו עם הרשויות המקומית את עקרונות הפיתוח והשיווק של כל פרויקט שבתחום הרשות עוד בשלב הכנת התכנית. במסגרת הדיונים תיבדק יכולת הרשות לבצע את עבודות הפיתוח בעצמה על פי חוקי העזר המאושרים לה.

3.       רשות מקומית שחוקי העזר מאפשרים לה את ביצוע עבודות הפתוח תיגבה אגרות והיטלים בתנאים ובלוחות זמנים כפי שיוגדרו בהסכם שיחתם בינה לבין המינהל או משב"ש לפי העניין ותבצע את עבודות הפיתוח.

4.       הרשות המקומית תהיה האחראית הבלעדית לכל הכרוך בביצוע עבודות הפיתוח לרבות תכנון מפורט לתשתית ציבורית בפרויקט.

 

ב.   פיתוח ע"י המדינה

במסגרת מסלול זה הוקמה "ועדת פרויקטים עליונה" בראשות מנהל מינהל מקרקעי ישראל ושחברים בה המשנה לממונה על התקציבים במשרד האוצר, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון וסגן החשב הכללי. תפקיד הועדה הינו לקדם את הפיתוח במקרקעי ישראל ע"י המדינה. לשם כך הוגדרו עבורה הסמכויות הבאות:

 

1.     במקרים בהם הוכחה יכולת הנדסית ביצועית נמוכה של הרשות המקומית וחוקי העזר המאושרים לרשות אינם מאפשרים כיסוי תקציבי לפרויקט ביעוד מגורים, תבוצע פעילות הפיתוח לרשויות מקומיות באשכולות 7-10 ע"י המינהל, במקרים המפורטים בסעיף 3ג' שלהלן, או משרד הבינוי והשיכון לפי החלטת ועדת פרויקטים עליונה.

2.    במקרים בהם סברה ועדת הפרויקטים העליונה כי פרויקטים למגורים ו/או לשימושים אחרים הם בעלי מורכבות מיוחדת, פרויקטים בעלי ריבוי בעלויות בקרקע, פרויקטים לפינוי מחנות צה"ל, פרויקטים בהם הקרקע חשודה בזיהום חמור או פרויקטים בהם נדרשת הקדמת מימון משמעותית ביחס לעלות הפרויקט וליכולת של הרשות המקומית לגייס הון, רשאית הועדה לאשר כי הפרויקט יבוצע ע"י המינהל.

3.   בפרויקטים העוסקים בעיקר בתיירות, בתעסוקה או במסחר שבהם תיקבע ועדת פרויקטים עליונה כי נדרשת מעורבות ממשלתית בפעילות הפיתוח, יבוצע הפיתוח על ידי משרד התעשייה, המסחר והתעסוקה או משרד התיירות או המינהל בהתאם ליעוד הפרויקט.

4.    ככלל, פעילות הפיתוח בפרויקטים למגורים ברשויות מקומיות השייכות לאשכולות 1-6 תבוצע ע"י משרד הבינוי והשיכון.

משרד הבינוי והשיכון ידווח לוועדת הפרויקטים העליונה על כוונתו לבצע את הפיתוח ברשות מקומית השייכת לאשכולות 1-6.

רשויות מקומיות באשכולות 1-6 אשר הוכח כי יש ביכולתן לבצע את פעילות הפיתוח מבחינה הנדסית ביצועית באמצעות גביית חוקי עזר מראש על ידי המינהל יהיו רשאיות לבצע את הפיתוח באישור ועדת פרויקטים עליונה.

5.    מועד בחינת סיווג הרשות המקומית לאשכול הרלוונטי יהיה מועד חתימת הסכם לפיתוח.

 

ג.       פיתוח ע"י הרשויות המקומיות באמצעות גביית הוצאות פיתוח ע"י המינהל

1.       על אף האמור במסלול א' פיתוח ע"י הרשות המקומית - ברשויות המקומיות באשכולות 7-10 אשר יבצעו את הפיתוח באמצעות חוקי עזר המאושרים ע"י משרד הפנים, במקרים בהם אין לרשות המקומית חוקי עזר מעודכנים המאפשרים כיסוי תקציבי לפרויקט או יכולת להעמיד מימון ביניים רשאית ועדת הפרויקטים העליונה לאשר כי פיתוח הפרויקט יבוצע ע"י הרשות המקומית באמצעות גביית הוצאות פיתוח מראש על ידי המינהל או על ידי משרד השיכון לפי העניין, וזאת בכפוף לתקנות חובת מכרזים.

2.       ועדת הפרויקטים העליונה תאשר את תקציב הפרויקט על סמך תכנון ארעי שיוגש לה ע"י המינהל ו/או משב"ש. כמו כן, תאשר הועדה את גובה השלמת הוצאות הפיתוח שייגבו ע"י המינהל או משרד השיכון לפי העניין, עבור הרשות המקומית. השלמת הוצאות הפיתוח שתיגבה ע"י המינהל או משרד השיכון – לפי העניין, תיקבע על סמך הפער בין אומדן הוצאות הפיתוח לכלל הפרויקט לבין הסכומים הניתנים לגבייה ע"י הרשות ע"פ חוקי העזר.

3.       הרשות המקומית תפתח חשבון בנק מיוחד לפרויקט אשר בו ינוהלו כל התקבולים וההוצאות. כמו כן, תקיים הרשות שקיפות מלאה על כל פעילותיה בפרויקט ותאפשר למינהל ו/או משב"ש או לנציגו לבקר את כל פעילותיה לרבות פיקוח על ניהול החשבון.

4.       האחריות הכוללת לנעשה באתר, לרבות איכות הביצוע, עמידה בהתחייבויות בתחום התשתית כלפי יזמים אחרים, בטיחות וכיוצ"ב, תחול באופן מלא על הרשות המקומית.

 

2.    מימון ביצוע שצפי"ם (שטחי ציבור פתוחים)

 

בנוסף להיטלי הפיתוח שאושרו לרשויות המקומיות על ידי משרד הפנים או עלויות הפיתוח כפי שאושרו על ידי וועדת הפרויקטים העליונה לפי העניין, ייגבו המינהל או משרד השיכון - לפי העניין, סכומים נוספים עבור ביצוע פיתוח שטחים ציבוריים פתוחים בהתאם לתעריפים הבאים:

 

שיפוע קרקע     עלות ליח"ד                  עלות ל-300 מ"ר/ (עיקרי) מסחר/ תעסוקה - ₪

 

0%-7%                        10,000                                     10,000

8%-12%                      11,000                                     11,000

13%-20%                    13,000                                     13.000

למעלה מ-20%                15,000                                     15,000

 

"שטח ציבורי פתוח" הוגדר בהחלטה 1223 כ "שטחים ציבוריים פתוחים, גנים ציבוריים ושטחים פתוחים אחרים המיועדים לשימוש ציבורי."

 

3.   מימון ביצוע מבני ציבור

          א.        בנוסף להיטלי הפיתוח שאושרו לרשויות המקומיות על ידי משרד הפנים או עלויות הפיתוח כפי שאושרו על ידי וועדת הפרויקטים העליונה לפי העניין, ייגבו המינהל או משב"ש - לפי העניין, סכומים נוספים עבור ביצוע מבני ציבור בהתאם לתעריפים הבאים:

 

אזור גיאוגרפי               עלות ליח"ד (300 מ"ר מסחרי - שווה ערך ליח"ד) (מחירי ינואר 2010)

מרכז הארץ                                                                    4,500   ש"ח

אזורי עדיפות לאומית                                                       7,000   ש"ח

 

הסכומים המפורטים לעיל, מתבססים על כללי תקן מוסדות ציבור עדכניים ("ועדת ברודט") כפי שאומץ על ידי הממשלה.

 

          ב.     ביצוע מבני הציבור תתבצע בהתאם לכללי תקן מוסדות ציבור. תוספת מרכיבי עלות (ראה נספח א' וב' להחלטה) תינתן בהתאם להחלטות ועדת העלויות באגף תקציבים במשרד האוצר.

           ג.   על אף האמור בסעיף קטן ב' לעיל, רשות מקומית רשאית לבצע מוסדות ציבור שלא בהתאם לכללי תקן מוסדות ציבור (ועדת ברודט), בכפוף לאישורה של ועדת פרויקטים עליונה ובלבד שהרשות הציגה את מלאי מוסדות הציבור בתחומה. סברה ועדת הפרויקטים העליונה כי ברשות מקומית קיים עודף של מוסד ציבור שהרשות זכאית לו על פי תקן מוס"צ (ועדת ברודט), רשאית ועדת הפרויקטים העליונה לאשר לרשות המקומית להמירו במוסד ציבור אחר, ובתנאי שמוסדות הציבור נכללים בהגדרת "מוסדות ציבור" או "מוסדות ציבור בפריפריה" בהחלטה זו לפי העניין.

 

נציין כי "מוסדות ציבור" עפ"י החלטה 1223 הינם "מעונות יום, מקוואות, בתי כנסת, ואולם ספורט", "בעוד ש"מוסדות ציבור" בפריפריה כוללים בנוסף גם "מתנ"ס אם, בריכה ומגרש ספורט."

 

נספח ב' להחלטה - תוספת לצביון דתי

אזור גיאוגרפי   עלות ליח"ד (100 מ"ר מסחרי - שווה ערך ליח"ד) (מחירי ינואר 2010)

מרכז הארץ                                                        720 ₪

אזורי עדיפות לאומית                                           910 ש"ח

           

4.    תחילה:

     א.     גביית עלויות פיתוח לביצוע מוסדות ציבור או שטחים ציבוריים פתוחים תתבצע בגין יחידות דיור או שטחי מסחר החל מיום אישור החלטה זו (15.12.2010).

ב.       על אף האמור בסעיף קטן א' לעיל, ברשויות מקומיות באזורי עדיפות לאומית אשר בהן ערכי הקרקע בהתאם להערכות השמאי כולל עלויות הפיתוח נמוכים מסך עלויות הפיתוח כולל עלויות מוסדות הציבור, ביצוע מוסדות ציבור ייעשה בהתאם לעקרונות שנקבעו בהחלטת ממשלה 3975 מיום 24.8.2008.

ג.        על אף האמור בסעיף קטן א' לעיל, בגין שיווקים שהתבצעו בתקופה שבין אישור החלטת הממשלה מס' 3975 מיום 24.8.2008 ועד לאישור החלטה זו, תבוצע העמסה של עלויות מוסדות הציבור על יתרת השיווקים בפרויקט. במקרים בהם ערך הקרקע לפי הערכת שמאי כולל פיתוח, נמוך מעלויות הפיתוח כתוצאה מהעמסת עלויות מוסדות הציבור כאמור, יבוצעו מוסדות ציבור מתקציב משרד הבינוי והשיכון, באישור ועדת הפרויקטים העליונה במקרים חריגים בלבד. היבטי התקציב יסוכמו בין משב"ש לאגף תקציבים.

 

5.    מזכ"ל כפרי האיחוד החקלאי ומרכז פורום מקרקעין עו"ד דודו קוכמן פנה לחברי מועצת מקרקעי ישראל בטרם ישיבתם ביום 6.12.2010 בהתייחסותו להחלטה סופר בירוקרטית זו כדלקמן:

"הסרת העיוות הבסיסי הנובע מכך שהיטל השבחה לא מוטל על מקרקעי ישראל תיצור תמריץ לשיווק מעל 50,000 מגרשים בהרחבת ישובים חקלאיים רובם בפריפריה ותבטל הצורך בהחלטה סופר בירוקרטית מוצעת זו.

 

מוצע להטיל היטל השבחה מלא על מקרקעי ישראל אשר ישמש לפיתוח תשתיות על מבני ציבור. היטל השבחה זה יקוזז מהתשלום למינהל מקרקעי ישראל."