דמי חכירה שנתיים מופחתים

רו"ח בועז מקלר, עו"ד עודד שמעון

 

 

החלטה 870

 

החלטה 870 של מועצת מקרקעי ישראל קובעת כי באזורים בהם נהוגה הנחה בדמי חכירה מהוונים אזי התשלום השנתי עבור השימוש בגין חכירה או הרשאה לזמן קצר ייגזר מהמחיר המופחת לתשלום הנהוג באותו מקום לאותה מטרת שימוש.

 

ההחלטה מפרטת:

 

"במקום בו דמי החכירה המהוונים המופחתים לאותו שימוש הינו בשיעור 51% - שיעור דמי החכירה/שימוש השנתיים יהיה 3%.

 

במקום בו דמי החכירה המהוונים המופחתים לאותו שימוש הינו בשיעור 26% או 31% - שיעור דמי החכירה/שימוש השנתיים יהיה 2%".

 

בהתאם לכך יצאה הוראת אגף חקלאי מס' 64 שקבעה שהעיקרון בהחלטה 870 ייושם גם כאשר מתבצע שימוש שאינו חקלאי לפי החלטה 717 בדמי חכירה שוטפים דהיינו תשלום דמי החכירה השנתיים במרכז הארץ יהיה 3% (המקבילים ל 51%).

 

הוראת אגף 64 א'

 

ב- 13/7/00 הוציא האגף החקלאי במינהל מקרקעי ישראל (להלן "המינהל") הוראת אגף מתקנת (הנסמכת על חוו"ד משפטית) הקובעת שהעקרונות שבהחלטה 870 ייושמו רק באזורי עדיפות ולא במרכז הארץ.

 

דהיינו במרכז הארץ תשלום דמי חכירה שוטפים לשימושים לפי החלטה 717 הנדרש הוא 5%.

 

החלטה 870 מיישמת עקרון מתמטי

 

לדעתנו  הוראה זו הינה הוראה שגויה המובילה לתוצאה שאינה הגיונית.

 

קיים קשר הדוק בין דמי החכירה שוטפים לדמי החכירה המהוונים.

 

למעשה דמי החכירה המהוונים או דמי החכירה השוטפים מהווים שני צדדיו של אותו מטבע.

 

שניהם מהווים את המחיר שגובה המינהל עבור הקרקע, כשבדרך אחת נעשה בתשלומים לפי תשלום שוטף שנתי, ובדרך שניה לפי חישוב של ערך נוכחי של התשלומים השוטפים.

 

דמי החכירה המהוונים מהווים  תשלום חד פעמי של דמי החכירה השנתיים.

 

כלומר המינהל יכול להחכיר את הקרקע ל- 49 שנה בתשלומים שנתיים או במחיר אחד שמבטא ערך נוכחי של סך התשלומים ל-49 שנה.

 

כפי שכותב גדעון ויתקון בספרו דיני מינהל מקרקעי ישראל בעמ' 278:

 

"החישוב של דמי חכירה מהוונים בשיעור 91% נגזר מתשלום שנתי של 5% למשך 49 שנים.

על פי החלטת מועצת מקרקעי ישראל ישלם החוכר דמי חכירה מהוונים לכל תקופת החכירה, 49 שנים, בשיעור של 5% מערך הקרקע לשנה כשהם מהוונים בשיעור ניכיון של 5% ובסה"כ 91% מערך הקרקע בעת ההקצאה".

 

 

לאור זאת ברור שאם לגבי שימוש מסוים נקבעו דמי החכירה מהוונים בשיעור הנמוך מ 91% גם דמי החכירה השוטפים צריכים להיות נמוכים מ- 5%, כיוון ש- 91% מהווים ערך נוכחי של דמי חכירה שוטפים בשיעור 5%.

 

החלטה 870 אינה מעניקה הנחה בדמי חכירה , אלא באה ליישם את עקרון מתמטי שדמי החכירה המהוונים מהווים ערך נוכחי של דמי חכירה שוטפים.

 

לאור זאת לא סביר שבמקום אחד דמי חכירה המהוונים בשיעור 51% מקבילים לדמי חכירה שוטפים בשיעור 3%, ואילו במרכז הארץ העיקרון המתמטי הזה לא מתקיים.

 

הוראת אגף 64 א' סותרת את העיקרון שביסוד החלטה 870 כפי שהובא בדברי ההסבר להחלטה 870 ומובילה לתוצאות אבסורדיות.

 

אין כל הגיון שחוכר באיזור עדיפות לאומית ב' יידרש לשלם דמי חכירה מהוונים מופחתים בשיעור של 51%  ובהתאם לכך דמי חכירה שוטפים בשיעור 3%, ואילו חוכר במרכז הארץ שגם הוא נדרש לשלם דמי חכירה מופחתים בשיעור 51% יידרש לשלם דמי חכירה שוטפים בשיעור 5%.

 

זוהי תוצאה שאינה סבירה. זוהי תוצאה שנוגדת את העיקרון לפיו דמי חכירה מהוונים ודמי חכירה שוטפים הן שתי שיטות חישוב של מחיר זהה.

מחיר הקרקע בתשלומים ל- 49 שנה צריך להיות זהה למחיר הקרקע בתשלום חד פעמי שלמעשה מהווה ערך נוכחי של תשלומים.

 

אם קובעים שדמי החכירה השוטפים הינו 5% זאת אומרת שמחיר הקרקע הינו 91%. אין זה סביר שאותה קרקע בחישוב אחד מחירה 91% ובחישוב אחר מחירה 51%.

 

 

החישוב המדויק

 

האחוזים הנקובים בהחלטה 870 עוגלו למספרים שלמים כאשר בדברי ההסבר להחלטה דובר על אחוז נמוך מזה שנקבע בהחלטת המועצה.

 

"החישוב יהיה כדלקמן:

 

באיזור שנהוג לשלם 51% - שיעור דמי השימוש יהיה 2.55%.

 

באיזור שנהוג לשלם 31% - שיעור דמי השימוש יהיה 1.55%".

 

חישוב ערך נוכחי של תשלומים נעשה לפי הנוסחה הבאה:

 

R – שיעור הרבית (במקרה זה 5%)

n – מס' התשלומים (במקרה זה 49 שנים)

 

                                                                          1       

                                                                   n

                                                            (R   (1+    -  1

(pv) ערך נוכחי של התשלומים  =        ______________            *  שיעור התשלום השוטף

                                                               R   

 

 

שווי נוכחי של התשלומים = מקדם ההיוון x שיעור התשלום השנתי

 

מקדם ההיוון לפי ריבית של 5% ל-49 שנים הוא: 18.16872173

 

בהתאם לכך שיעור התשלום השנתי המדויק המקביל לדמי חכירה מהוונים בשיעור 51% הוא 2.81%.

 

 

סיכום

 

מטרתה של החלטה 870 היא ליצור התאמה בין דמי החכירה המהוונים לדמי החכירה השנתיים השוטפים כדי שאחד לא יהיה יותר גבוה מהשני.

דמי חכירה מהוונים מהווים חישוב מתמטי של ערך נוכחי של דמי חכירה שוטפים. החלטה 870 אינה קובעת הנחה אלא באה ליישם ולקבוע את העיקרון המתמטי הדורש התאמה בין דמי החכירה המהוונים לדמי החכירה השוטפים.

 

 

לכן ישובים במרכז הארץ הפועלים לפי החלטה 717 ו/או נדרשים לתשלום עבור שימוש חורג בקרקע ונדרשים לשלם דמי חכירה שוטפים בשיעור 5% חייבים לעמוד על כך שהחלטה 870 תיושם כראוי, והתשלום השנתי שיידרש מהם יהיה 2.81% או לכל היותר על פי הקבוע בהחלטה 3%.

 

 

 

אל מפת אתר הקיבוצים – כל המחלקות – כל היישומים – כל המידע