רכיבי הפיצוי על השבת קרקע חקלאית
 

רכיבי הפיצוי על השבת קרקע חקלאית

בועז מקלר רו"ח, אורי פיטוסי עו"ד

 

בפס"ד שניתן לאחרונה בבית משפט המחוזי בתל אביב יפו (ת"א 1774-06), טישלר ישראלה ואח' נגד רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמי") ואח', מפי כבוד השופטת ד"ר דפנה אבניאלי, נקבע כי רמ"י רשאי להתנות הארכת תקופת חכירה בתנייה המאפשרת לו לבטל את החכירה, במקרה של שינוי יעוד הקרקע. בסיפא של פס"ד מתייחסת השופטת לרכיבי הפיצוי הראויים של השבת קרקע חקלאית אשר ישקפו את "תרומתו של החוכר לשמירה על הקרקע ואת הפוטנציאל החדש - ולו באופן חלקי - הגלום בה, עם הפיכתה לקרקע לבניה או לתעשייה ביוזמת המינהל או רמ"י".

 

רקע:

 

התובעות הן אחיות, יורשות זכות חכירה של חלקות חקלאיות באזור צריפין בשטח כולל של 12,799, הידועות כחלקה 41 בגוש 4224.

 

בתום תקופת החכירה שלח רמ"י טיוטת חוזה חדש, המאפשר לו לבטל את החכירה במקרה של שינוי ייעוד הקרקע.

 

התובעות עותרות לחייב את רמ"י לחתום על חוזה חכירה בנוסחו המקורי וטוענות שהופלו בחוזה החכירה החדש.

 

רמ"י שלחה בחודש יוני 2005 טיוטת חוזה חכירה שונה מחוזה החכירה המקורי, כאשר השוני העיקרי הינו סעיף 15, המקנה לרמ"י לבטל את החכירה ולהחזיר לעצמה את המוחכר בכל מקרה של שינוי יעוד הקרקע.

 

"15. שינוי ייעוד הקרקע:

 

א.      מוסכם בין הצדדים כי במקרה שישונה יעוד המוחכר, כולו או מקצתו, על ידי תוכנית בין על פי חוק התיכנון והבניה תשכ"ה-1965, ובין על פי כל דין, רשאי המחכיר, על אף כל האמור בחוזה זה, להביא לידי סיום מוקדם את תקופת החכירה של המוחכר, או של חלק מהמוחכר אשר שינה יעודו, בהודעה מוקדמת של 6 חודשים לפחות.

ב.       החוכר יהיה זכאי לפיצוי עבור זכות החכירה שלו במוחכר כקרקע חקלאית בהתחשב במטרת החכירה, טיב ומצב המטע ויתרת תקופת החכירה."

 

לטענת התובעת, סעיף שינוי הייעוד הרע באופן משמעותי את תנאי החכירה המקוריים.

 

עוד טוענת התובעת כי תנאי החכירה החדשים הם דרקונים, נוגדים את תקנת הציבור ומפלים אותם וזאת לעומת תאגידים החוכרים קרקעות בחלקות הסמוכות.

 

מנגד, רמ"י טענה כי לפי סעיף 5 לתוספת חוזה החכירה החדש, החכירה תחודש לפי תנאי החכירה שיהיו נוהגים במועד החידוש.

 

"בתום תקופת החכירה של 49 (ארבעם ותשע) שנים לפי החוזה הנוכחי תהיה לחוכר הזכות לחדש את החכירה לתקופה נוספת של 49 (ארבעים ותשע) שנים לפי תנאי החכירה שיהיו נהוגים בחכירות על אדמות הקרן הקיימת לישראל בע"מ לגבי קרקעות חקלאיות בלתי נטועות המיועדות למטעי הדר, אם החוכר יבקש מהרשות בכתב לפחות 6 חדשים לפני גמר תקופת החכירה הראשונה".

 

פסיקת בית המשפט:

 

בית המשפט המחוזי נעזר בהלכות קודמות שנקבעו בענין מהדרין, נורדמן והדרי החוף וקבע כי רמ"י רשאי להוסיף תניית שינוי ייעוד לחוזי החכירה החדשים ולהתנות החתימה עליהם בהסכמו.

 

"אני סבורה כי אין להחיל דין שונה על התובעות מזה שהוחל על החוכרים בפסקי  הדין הנ"ל. חוזה החכירה מושא התביעה דומה בנוסחו לחוזה המקורי שנחתם בין הצדדים בטרילוגיית פסקי הדין; התובעות (בשונה מהחוכרים בענין מהדרין) אינן אוחזות במסמך קפלן (שם נאמר כי חוזה החכירה החדש ייחתם "באותם התנאים"). כזכור, חרף אמירה זו קבע בית המשפט העליון, כי המינהל אינו רשאי לכבול מראש את שיקול דעתו, ומוסמך להוסיף את תניית שינוי הייעוד ולא לחתום על חוזה באותם התנאים.  אם כך בענין מהדרין, על אחת כמה וכמה בעניינן של התובעות, שלא ניתנה להן הבטחה דומה למסמך קפלן, והן נסמכות רק על לשונו של חוזה החכירה המקורי".

 

לגבי סוגיות פיצוי החוכרים עקב סיומה המוקדם של תקופת החכירה, נאמר בהערת אגב, ע"י כבוד השופטת ד"ר דפנה אבניאלי, כי ראוי לשקול מתן פיצוי גבוה יותר מפיצוי המגלם את זכות החכירה בקרקע חקלאית, מצב המטע ויתרת תקופת החכירה.

 

הפיצוי צריך לשקף את הפגיעה בקניינו של החוכר, התקופה בה החזיק ועיבד את המקרקעין והעלייה בשווי הקרקע עקב שינוי הייעוד והפיכתם זמינים לבנייה.

 

"סבורני, כי התכלית המונחת ביסוד מתן הפיצוי לחוכר, עקב שינוי ייעוד המקרקעין וסיומה המוקדם של תקופת החכירה, אינה מושגת באמצעות מתן פיצוי רק עבור זכות החכירה בקרקע כחקלאית. על מנת שתכלית זו תושג, יש לקחת בחשבון גם את הפגיעה בקניינו של החוכר הכרוכה בשינוי הייעוד. הפיצוי צריך לשקף את אורך התקופה בה הוחזקו המקרקעין על ידי החוכר, את העובדה שהקרקעות  שימשו למטרה חקלאית ועובדו בפועל על ידי החוכר, ואת עובדת הפיכתם  עתה לקרקעות זמינות לבנייה או לתעשייה. הפיצוי לא צריך להיות מוגזם, אך הוא צריך לשקף את תרומתו של החוכר לשמירה על הקרקע ואת הפוטנציאל החדש – ולו באופן חלקי - הגלום בה, עם הפיכתה לקרקע לבניה או לתעשיה ביוזמת המינהל או רמ"י".

 

 

 

www.mekler.co.il לאתר של רו"ח בועז מקלר