שיווק מגרשי הרחבה באזורים שאינם בנגב ובגליל
 

21 ביוני, 2015

שיווק מגרשי הרחבה באזורים שאינם בנגב ובגליל

בועז מקלר, רו"ח

 

במרכז הארץ כ-7,000 מגרשים בהרחבות, עם תב"ע, זמינים לשיווק. מגרשים אלו אינם משווקים כתוצאה מהדרישה לשיווקם במכרז עפ"י החלטות מועצת מקרקעי ישראל.

 

הקפאת שיווקם של מגרשים אלו משפיעה ישירות על עליית מחירי הדיור ובכך נפגעת המטרה של שיווק המגרשים במכרז שנועדה להשיג יעדים של צדק חלוקתי. 

 

רקע:

 

ביום 22.3.11 התקבל בכנסת, תיקון מס' 8 לפקודות האגודות השיתופיות, התשע"א 2011 (להלן " תיקון מס' 8") בעניין ועדת קבלה לישובים קהילתיים והרחבות של ישובים חקלאיים.

 

בעקבות תיקון מס' 8 וחוו"ד היועמ"ש לממשלה, ניתנה החלטת הנהלה רמ"י מס' 3212 "שינוי בהליכי הקבלה לישובים בעקבות קבלת תיקון מס' 8 לפקודת האגודות השיתופיות", במסגרתה נשללה זכות ההמלצה באמצעות ועדות קבלה לשיווק מגרשים ביישובים חקלאיים באזור המרכז.

 

בעקבות החלטת ההנהלה התקבלה החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1271 שנכנסה לתוקף ביום 26.12.2012 "בניה למגורים באגודות ישובים חקלאיים שהם מושבים עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי, קיבוץ או אגודה שיתופית חקלאית" (להלן "החלטה 1271"), כיום מס' ההחלטה המעודכן – 1315.

 

ההחלטה 1271 פגעה בין השאר באינטרס ההסתכמות של אותם מושבים אשר היו בעיצומו של הליך הקמת הרחבה בתחומם, לאחר שהשקיעו מזמנם ומכספם בפרויקט.

 

כמו כן, בעקבות ההחלטה מושבים רבים אבדו את הרצון ליזום הרחבות במושב, שכן כעת מי שישווק את המגרשים שמקורם במשבצת הנחלות של המושב יהיה רמ"י.

 

טרם נקבעו הכללים לשיווק ללא מכרז

סעיף 5.3 להחלטה 1271 קובע ש"על אף האמור בסעיפים 5.1 ו-5.2 המינהל יבחן מקרים בהם תותר הקצאת מגרשי מגורים בפטור ממכרז, על פי המלצת האגודה, ללא קיום ועדת קבלה תוך התייחסות לתיקון מס' 8 לפקודות האגודות השיתופיות. המינהל יביא מקרים אלה לאישור ועדת המשנה של המועצה".

 

למיטב ידיעתנו עד כה לא הובאו מקרים לאישור ועדת המשנה של המועצה ולא ידוע לנו מה הקריטריונים שנקבעו למקרים אלו.

 

הצעת משרד הבינוי להורדת מחירי המגרשים באזור המרכז

בשלהי כהונת הממשלה הקודמת הכין משרד הבינוי הצעת החלטה לעידוד שיווק של כ-30,000 מגרשים להם תב"ע כולל כ- 7,000 מגרשים באיזור המרכז שישווקו ללא מכרז.

 

להלן הצעת משרד הבינוי והשיכון ודברי ההסבר ביחס לשיווק מגרשים באזורי המרכז ללא מכרז:

  "2. להנחות את שר הכלכלה לתקן את החוק לתיקון פקודת האגודות השיתופיות (מס' 8), התשע"א - 2011, כך שניתן יהיה לקיים ועדות קבלה בהתיישבות הכפרית שאינה בנגב ובגליל, ביישובים בהם קיימת תב"ע שהופקדה עד ליום 22.3.2011 (יום כניסת החוק לתוקף), וזאת למשך שלוש שנים. התיקון יחול רק ביישובים בהם יופנו לרשות מקרקעי ישראל לפחות 50% בתי אב שאינם 'בני הישוב'".

 

ולהלן דברי הסבר שניתנו על ידי משרד הבינוי להצעה זו:

"באזור המרכז, החסם המרכזי בפני איוש המגרשים הוא האיסור על קיום ועדות קבלה. לשם כך, מוצע לתקן את פקודת האגודות השיתופיות כך שיתאפשר באופן זמני לקיים ועדות קבלה, במטרה להגדיל את היצע יחידות הדיור גם באזורי הביקוש.

 

על פי הערכת משרד הבינוי והשיכון והחטיבה להתיישבות, היקף יחידות הדיור אשר ישווקו כתוצאה מתיקון זה עומד על כ-3,000 יח"ד בשנה. יחידות אלו צפויות להעלות משמעותית את הכנסות רשות מקרקעי ישראל, לאור ערך הקרקע הגבוה בהתיישבות הכפרית במרכז הארץ".

 

האמנם תיקון מס' 8 יוצר הסדר שלילי?

הדרישה לשיווק מגרשים במכרז בישובים שאינם בנגב ובגליל באה בעקבות עמדת היועץ המשפטי לממשלה לפיה  "לאחר בחינת התיקון לחוק, אישר היועץ המשפטי לממשלה את העמדה לפיה התיקון יצר הסדר שלילי ביחס לקיום ועדות קבלה ביישובים קהילתיים והרחבות של ישובים חקלאיים שאינם בנגב ובגליל וכי החלטה 1195 אינה יכולה לחיות בצידו של תיקון לחוק (להלן - הנחית היועץ). משמעות הדבר היא כי בישובים במרכז הארץ או בישובים בנגב ובגליל שמספר בתי האב בהם עולה על 400 או שהמספר המירבי של בתי אב בהם אינו מוגבל בהתאם להוראות תכנית מיתאר ארצית או מחוזית (להלן- ישובים שאינם בתחולת החוק) לא ניתן להמשיך בהקצאת מגרשי מגורים בפטור ממכרז על פי המלצת אגודת הישוב ולא ניתן להתנות העברת זכויות בהסכמת אגודת הישוב".(ציטוט מתוך החלטת הנהלת רמ"י מס' 3212 מיום 22.5.2012) (הדגשה במקור - ב.מ)

 

יש משפטנים הסוברים כי עמדה זו אינה נכונה ולפיכך ניתן יהיה להמשיך לשווק מגרשים גם באזור המרכז.

 

חיזוק מסויים לעמדה לפיה תיקון מס' 8 לא יצר "הסדר שלילי" ניתן למצוא בהנמקת בג"צ בהחלטה שניתנה ב- 9.6.2015 ע"י בית המשפט העליון בעניין בג"צ 6666/14 שי שוראקי ואח' נ. הסתדרות הציונית העולמית, החטיבה להתיישבות, הממונה על הרכוש הנטוש באיו"ש ו-ברקן אגודה שיתופית להתיישבות קהילתית של משקי חירות.

 

לפיה "כעולה מן העתירה (לרבות נספח 5) ומתגובת הממונה (משיב 2), והדברים לא נסתרו, בברקן מעל 400 משפחות. על כן על פי פסק הדין אין בו מקום לועדת קבלה".

 

הסבר: אילו סבר בית המשפט העליון כי ישנו הסדר שלילי לאור התיקון החקיקתי, מן הסתם הוא היה ממקד את ההחלטה בנקודה זו.

 

 אלא, שההנמקה מבוססת על ההנחה (הסמויה) כי אפשר וישנה תחולה לתיקון החקיקתי - בין במישרין ובין מכוח היקש – בישוב הקהילתי ברקן, אלא שגודלו עולה על 400 משפחות. מטעם זה, אין בו מקום למנגנון קליטה וקבלה של מועמדים להתיישבות.

 

פס"ד של המשנה לנשיאה השופטת  רובינשטין הנחה לחקיקה בכנסת:

בהמלצת בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים (בג"ץ- 913-13 ), בפני כבוד המשנה לנשיאה א' רובינשטיין. נמשכה עתירתם של מועצה אזורית מטה יהודית, אשר ביקשה למחוק את ההבחנה בין יישובי הנגב והגליל לשאר יישובי הארץ, שכן כפי שפורט בעתירה, איסור קיום ועדות קבלה ביישובי המרכז הקפיא, את פעילות הפיתוח וההרחבה בישובים ופגע פגיעה קיצונית באגודות השיתופית ביישובי המרכז.

 

בית המשפט המליץ לעותרים לחזור בהם בשלב זה בעתירתם תוך שמירת זכויותיהם, בהדגישו כי המקום להעלאת טענות בתחום זה הוא הכנסת

 

להלן פסק הדין כלשונו:

המשנה לנשיאה א' רובינשטיין:

 

"א. העתירה מעוררת שאלה מעניינת, והיא חוקתיותן של הוראות החוק לתיקון פקודת האגודות השיתופיות (תיקון מס' 8), תשע"א-2011, המגבילות את מוסד "ועדות הקבלה" לאזורי הנגב והגליל. לשיטת העתירה, יש בכך הפליה כנגד אגודות שיתופיות של ישובים קהילתיים באזורים אחרים במדינה; הטענה היא כי התיקון כמות שהוא אינו מאפשר לישובים קהילתיים בעלי אופי מיוחד – דתי או טבעוני למשל לשמר –סממני קהילה.

 

ב. בינתיים ניתן פסק הדין בבג"ץ 2311/11 סבח נ. הכנסת (17.9.14), ובו לא נתקבלו (ברוב דעות) עתירות לפסילת התיקון לחוק אף בנגב ובגליל, קרי לביטול מוסד ועדות הקבלה.

 

העותרים סברו כי גם לאחר פסק הדין יש מקום לדיון חוקתי בעתירתם, שכן המצב שנוצר בעקבות התיקון לחוק גרם לנסיגה ולהקפאה בפיתוח הישובים בעותרת 1 – למשל – לעניין  צביונם הקהילתי, בחינת "ציפור הנפש", ובכך פגיעה רטרואקטיבית. לשיטת משיבי הכנסת והמדינה, תיקון 8 עניינו הנגב והגליל בשל השוני בין  הפריפריה למרכז, ואיזוניו עדינים ואין מקום לשינוי. מרכז המועצות האזוריות, המשיב 4, אף שהיה מעדיף כי התיקון יחול על כלל המדינה, אינו רואה פגם חוקתי במצב הקיים.

 

ג. לאחר שמיעת הצדדים הצענו לעותרים לחזור בהם בשלב זה מעתירתם, תוך שמירת זכויות. סבורים אנו כי המקום להעלאת טענות ומשאלות בתחום זה הוא הכנסת, בחינת "מיצוי הליכים חוקתי"; אין השלב הנוכחי בשל לטענות שהועלו ולבחינת הרלבנטיות שלהן, בטרם נבחן בכור הכנסת, בלא שנביע עתה דעה מטעמנו.

 

ד. העותרים קיבלו הצעתנו; העתירה נמחקת תוך שמירת זכויות. אין צו להוצאות".