"התר אגודות מוטה" - תשע"ה
 

אוקטובר 2014

"התר אגודות מוטה" - תשע"ה

בועז מקלר רו"ח, גיל קופליס עו"ד

 

לקראת השנה החדשה הבאה עלינו לטובה, ריכזנו כאן, כמידי שנה בשנה, חלק מהנושאים החשובים אשר העסיקו את אנשי ההתיישבות החקלאית. הנושאים המפורטים להלן מהווים את הסוגיות הבוערות ביותר בתחום ההתיישבות הכפרית החקלאית בהיבטים שונים הנוגעים לזכויות במקרקעין.

 

כבכל שנה, המגזר החקלאי מקווה כי "תכלה שנה וקללותיה ותחל שנה וברכותיה", ומייחל כי סוף כל סוף יוכרו הזכויות המלאות בנחלות החקלאיות לרבות בחלקת המגורים ויוסר העול הבירוקרטי והמכביד של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), שהרי הוא בבחינת אגודות מוטה למגזר החקלאי.

 

א.   משבר היתרי בניה בקיבוצים

 

משבר היתרי הבניה החל בהחלטת הנהלה רמ"י מס' 3262 מיום 4.9.12 אשר החליטה על עצירת חתימת רמ"י על היתרי הבניה בעשרות קיבוצים.

 

כפי שמוסבר בגוף ההחלטה, הנחיה זו, אשר עוצרת חתימה על היתרי בניה בקיבוצים המתחדשים "למשך שבועיים", ניתנה בעקבות מידע שנמסר לידי רמ"י על ידי רשות המיסים לגבי 'תופעה' "בה הקיבוצים פועלים במתווה "עוקף" הליך השיוך הקנייני ויוצרים מעין "הסדרי ביניים" שמהותם עיגון זכויות החברים בדירת המגורים בדרך חוזית עד וכאשר יוחלט על ידי הקיבוץ, אם בכלל, לפעול במסלול של שיוך קנייני...

 

מצב זה מחייב בחינה מחודשת של התנהלות המינהל בכל הנוגע לטיפול בבקשות להיתר בניה להקמת יחידות מגורים חדשות בקיבוצים מתחדשים שלא בהתאם להחלטת מועצה 751 או 1155".

 

מיותר לציין כי, אותה "בחינה מחודשת" - עצירת היתרי הבניה למגורים ברוב הקיבוצים בארץ, שהוגבלה כאמור בהחלטה 3262, לשבועיים ימים, נמשכת גם כיום, מאז ספטמבר 2011  ודווקא בתקופה זו בה היצע הדיור נמוך והארץ משוועת לבנייה חדשה, בעיקר בפריפריה.

 

ביום 31.12.2013 אישרה מועצת מקרקעי ישראל את החלטה מס' 1314 שעניינה "בניה למגורים בקיבוצים אשר קיבלו החלטה על שיוך דירות לפי החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 751- הסדר ביניים".

 

החלטה 1314 קובעת מספר תנאים לחתימת רמ"י על בקשה להיתר בניה, ובין היתר, תשלום מקדמה כספית על ידי כל חבר חדש המבקש היתר לבניית דירה חדשה בקיבוץ בו אומצה כדין החלטה 751. בנוסף, גם בהחלטה זו לא נמחקה דרישת רמ"י לכניסה למתווה הסדרת "שימושים חורגים", כתנאי מקדים להיתרי בניה.

 

להלן הבהרות הנהלת רשות מקרקעי ישראל אשר הוצאו בשנה האחרונה בעניין היתרי בניה בקיבוצים:

 

 

מעמד

קיבוץ שקיבל החלטה על שיוך

קיבוץ שלא קיבל החלטה על שיוך

 

 

 

 

 

 

ותיקים

 

 

 

רשות מקרקעי ישראל תחתום על כל בקשה להיתר שתוגש ע"י חברים אלו בנושאים: הריסה, בניה חדשה ותוספת בניה עד 160 מ"ר ומעל 160 מ"ר (בתשלום העולה כדי 91%).

רשות מקרקעי ישראל תטפל בבקשות להיתר בניה שתוגשנה ע"י קיבוץ שלא קיבל החלטה על שיוך במידה ומזכירות הקיבוץ תצהיר כי לא נערך הסכם שיוך וכי מימון הבנייה מבוצע ע"י הקיבוץ או לחילופין, במידה ומזכירות הקיבוץ לא תצהיר כאמור לעיל, האגודה תעביר רשימה בדבר מועד קבלת לחברות וכן אישור כי הבקשה להיתר המוגשת עבור חבר ותיק (לפי 1155) תוך ציון שמו ופרטיו (לא על גבי ההיתר אלא באישור האגודה) - רמ"י תאשר את הבקשה להיתר (עד 160 מ"ר ללא תשלום).

 

 

 

חדשים

 

כל בקשה להיתר שעניינה בניה חדשה/הריסה – הרשות תפעל בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1314

 

תנאי לחתימת הרשות על הבקשה להיתר הינו העמדת ערבות בנקאית, ע"י החבר החדש, על סך של 50,000 ש"ח באזור עדיפות לאומית ב' ו-200,000 ש"ח באזור שאינו אזור עדיפות.

 

 

רשות מקרקעי ישראל תחתום על בקשות להיתרי בניה לתוספת ממ"ד בהיקף שטח של עד 20 מ"ר

 

רשות מקרקעי ישראל תחתום על בקשות להיתרי בניה לתוספת ממ"ד בהיקף שטח של עד 20 מ"ר

 

 

ב.   יישום מידי של החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1366 בעניין חלקת המגורים בנחלה

 

החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1366 בעניין "קביעת הזכויות למגורים בישובים חקלאיים שהם קיבוץ או מושב שיתופי", המחליפה את החלטה 1155, נכנסה לתוקפה ביום 1.7.2014.

 

החלטה 1366 נועדה לעגן את זכויות החברים למגורים בקיבוץ ובמושב השיתופי, בהתאם לתנאים שפורטו בהחלטה. לפי ההחלטה, קיבוץ אשר יבחר להצטרף להסדר המפורט בהחלטה זו, יהיה זכאי לכך שבחלקת המגורים לא יחולו ההוראות הקיימות כיום בהסכמים מול רמ"י בדבר השבת קרקע לרשות בעת שינוי יעודה.

 

בנוסף, נקבע כי לאור מורכבות ההסדרים הקבועים בהחלטה, יישום ההחלטה מותנה בקבלת תקציב אשר יאפשר מימושה "בהתאם להמלצות היועץ הארגוני שהועסק למטרה זו". יוער כי, טרם פורסמו נוהלי רמ"י בעניין יישום והפעלה של החלטה 1366 (לרבות קודמותיה).

 

הצטרפות להסדר מותנה, בין היתר, בהסדרת השימושים הלא מוסדרים בשטח המשבצת של הישוב החקלאי, או חתימה על מתווה הסדרה לרבות תשלום בגין תקופת העבר והעמדת ערבויות להבטחת ההסדרה.

 

שיעורי דמי ההיוון לפי החלטה 1366 פורסמו בחוזרנו מס' 92/2014 "שיעורי דמי היוון בשיוך דירות בקיבוץ - החלטה 1366".

 

נזכיר כי, בבג"צ חלקת המגורים (1027/04) מיום 9.6.2011, אושררה החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 979. עם זאת נציין כי, החלטה 979 (כיום 1366), אושרה על ידי מועצת מקרקעי ישראל כבר ביום 26.6.2007, כלומר לפני למעלה מ-7 שנים(!).

 

בהחלטת מועצה 1366 גלום פוטנציאל רב להפחתת העומס הבירוקרטי הן על רמ"י עצמה והן על בעלי הזכויות באגודות ישובים חקלאיים. כמו כן, ההחלטה מאפשרת להוון את הזכויות בחלקת המגורים ובכך להקנות ודאות לבעל הזכויות ואף לאפשר לו למכור חלק מזכויותיו לאחר.

 

עם זאת, גם כיום, כעבור יותר משלוש שנים מאישור ההחלטה בבג"צ, רמ"י טרם נערכה ליישום החלטה 1366.

 

יודגש כי יישום מהיר ויעיל של החלטה 1366 עשוי לשרת את האינטרסים של רמ"י ושל המגזר החקלאי ועשוי להזרים מיליארדי שקלים לקופת המדינה, מדמי היוון רכישה וממסים, דבר שבהחלט יסייע לממשלה לעמוד ביעדי התקציב שהציבה לעצמה.

 

לדעתנו, נוכח העיכובים הרבים ביישום החלטה 1366 עד כה, והעיכובים שעוד צפויים בהמשך הדרך, יש למצוא דרכים חדשות ליישומה המידי של החלטה 1366, קרי, כינון מסלול מהיר להכרה בזכויות החוכרים בחלקת המגורים בקיבוץ.

 

בעניין זה יצוין כי, ביום 24.2.2014 פרסמה הנהלת רמ"י באתר האינטרנט, נוסח טיוטת חוזה החכירה, אשר פורסם כחלק מהערכות ליישום החלטת מועצה 1155, בדבר קביעת זכויות למגורים בחלקת המגורים בקיבוצים ובמושבים השיתופיים. נוסח זה טומן בחובו מס' פגמים מהותיים, לדוגמה:

 

1. הגבלת מספר החברים "בעצמאות כלכלית" באגודה ל-20% - הוראה זו אינה מתיישבת עם סמכותו הבלעדית של רשם האגודות השיתופיות לקבוע מיהו חבר קיבוץ.

 

2. הטלת חלף היטל השבחה על הקיבוץ - חלף היטל השבחה הינו תשלום המהווה 12% מתקבולי רמ"י, אותם מחויבת רמ"י להעביר, באופן שוטף, לרשות המקומית, מכוח ס' 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965.
הוראה זו, המטילה את אותה חבות על הקיבוץ, עומדת גם בניגוד להסכם פשרה מיום 21.10.13, עליו חתומה רמ"י, לפיו, חבות רמ"י בתשלום חלף היטל השבחה תקבע בהתאם להוראת סעיף 14(ב) להסכם.

 

3. הצמדה ריבית ומע"מ - אפשרות דחיית התשלום העיקרי (33%) למועד העברת הזכויות, הינה "ההטבה" העיקרית שנקבעה בטיוטת החוזה, אולם אליה וקוץ בה:

א.      המע"מ בגין העסקה כולה (כולל המע"מ בגין ההשלמה ל-33%), ישולם באופן מידי, כבר במועד תשלום המקדמה, על ידי כלל חברי הקיבוץ.

ב.     הזכויות בקרקע אינן נקבעות לפי "המועד הקובע" (27.3.07), אלא לפי שומה חדשה.

ג.      על התשלום הנדחה הנ"ל יתווספו הפרשי הצמדה וריבית.

 

4. תשלום בגין מבני מגורים מחוץ לחלקת המגורים - בגין מבני מגורים מחוץ לחלקת המגורים תגבה רמ"י, בכל שנה, 5% מערך הקרקע (מבוסס על 91% מערך הקרקע).

זאת בניגוד להחלטת הנהלת רמ"י מס' 2891, לפיה רשאי הקיבוץ להשכיר דירות תמורת 5% מדמי השכירות השנתיים.

 

 ג. הקניית זכויות למגורים לאגודת הקיבוץ - חלופת האגודה

 

בעקבות המלצות הצוות המשותף של נציגי רמ"י והתנועה הקיבוצית, אישרה מועצת מקרקעי ישראל, ביום 31.8.2014, את הצעת חלופת האגודה, שעניינה "הקניית זכויות למגורים לאגודת הקיבוץ" (להלן: "חלופת האגודה").

 

חלופת האגודה מאפשרת רכישת זכויות המגורים בקיבוץ על ידי האגודה, כחלופה למסלולי השיוך שנקבעו בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל מס' 751 ו-1366.

 

בחלופת האגודה הקיבוץ ירכוש את זכויות החכירה הקיימות והעתידיות בשטח המחנה והחברים יקבלו זכויות בדירותיהם מכוח הסכם פנימי מול הקיבוץ (במקום שיוך). חלופה זו תותנה באישורם של 66% לפחות מחברי הקיבוץ.

 

חלופת האגודה מקנה הנחה מערך הקרקע בגין רכישת הזכויות המרוכז. למרות זאת, לטעמנו, קיבוצים רבים, בעיקר במרכז הארץ, לא יוכלו לעמוד בנטל הכלכלי הכבד, הכרוך בכניסה להסדר זה.

 

שיעורי דמי ההיוון להקניית זכויות המגורים לאגודה פורסמו בחוזרנו מס' 93/2014 "שיעורי דמי היוון בהקניית זכויות למגורים לאגודת הקיבוץ".

 

ד. התייחסות לאגודות הישובים החקלאיים כחוכרים לדורות לכל דבר ועניין

 

לפי עמדתה של רמ"י, כפי שהובהרה בהזדמנויות שונות, זכויות בני רשות בנחלות חקלאיות במקרקעי ישראל זהות לאלו של חוכרים לדורות בכל הקשור להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ונוהלי רמ"י.

 

כך למשל במסגרת בג״צ 10695/05, צויין במסגרת כתבי הטענות, אשר אושרו בתצהיר גב' שולה בן צבי, מנהלת האגף החקלאי דאז, כי:

"...בשל הזמן הרב שנמשך הליך הסדרתן״. מרבית הקרקעות ביישובים החקלאיים מוחזקות עד להשלמת הליך הרישום וההחכרה במסגרת הסכמי שכירות תלת שנתיים המתחדשים באורח שוטף. ...התנהלות המינהל ומועצת מקרקעי ישראל לגבי ישובים אלה זהה לזו הנוהגת בישובים חקלאיים להם חוזי חכירה לדורות..."

 

או למשל במסגרת רע״א 725/05:

"המשיב (המינהל) סבור ...כי יש לראות בבני הרשות "חוכרים לדורות". הסיבה בשלה מוגדרים המשיבים כבני רשות, היא סיבה היסטורית, וכיום - טכנית, וקיימת להם זכות שייחתמו עימם חוזי חכירה לדודות. יתירה מכך, בחינת מערכת הזכויות שלהם כלפי ממ"י נותנת כי אין היא שובה ממערכת זכויותיהם של חוכרים לדורות במשקים חקלאיים. משכך, הרי שיש לראותם כחוכרים לדורות, לפחות לצורך העניין הנדון".

 

החכירה לדורות מעניקה לחוכר, להבדיל מזכות חוזית, זכות קניינית הנרשמת בפנקסי המקרקעין ותוך כך-"הגנה קניינית'.

 

על כן, עד שייחתמו חוזי חכירה לדורות, יש לתת ביטוי לעמדת רמ"י בחקיקה ראשית.

 

ה. היטל השבחה יחול על בר רשות - פסיקה בביהמ"ש העליון

 

בפס"ד בלוך (רע"א 725/05 הועדה המקומית לתכנון ובניה השומרון נ' עוזי ושפרה בלוך), אשר ניתן לאחרונה בבית המשפט העליון, נקבעה הלכה חדשה ותקדימית, לפיה, יש לראות בבני רשות בחלקות המגורים בנחלות במשבצות הישובים החקלאיים כחוכרים לדורות, לצורך חיובם בתשלום היטל השבחה.

 

בטרם ניתן פס"ד בלוך (3.9.2014), פירשו בתי המשפט את התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, כמחייבת בעל קרקע או חוכר לדורות בלבד בהיטל השבחה, בעת מימוש זכויות תכנוניות.

 

בהתאם לכך, מרבית ועדות התכנון והבניה במרחב הכפרי לא חייבו בהיטל השבחה בר רשות בנחלה חקלאית בעת אירוע מימוש.

 

יודגש כי הזכויות התכנוניות החייבות בהיטל השבחה הינן זכויות העומדות בשני מבחנים (מצטברים):

 

א. נוצרו לאחר 1.7.1975 (6 חודשים לפני כניסת תיקון מס' 18 לחוק התכנון והבניה לתוקפו).

ב. טרם מומשו. כלומר, ממועד היווצרותן, לא נמכרה הנחלה ולא התקבל היתר בניה או היתר לשימוש לא חקלאי ו/או היתר לשינוי יעוד מכוחם.

 

על מועצת מקרקעי ישראל להתאים את מדיניותה, הקבועה בהחלטות המועצה העוסקות בשינוי יעוד תכנוני וניצול (לרבות תשלום בגין שימושים לא חקלאיים), בהתאם לתוצאות פס"ד בלוך, כך ששיעור דמי החכירה המהוונים ושיעור דמי ההיתר המהוונים יופחתו בהתאם לשיעור תשלום היטל ההשבחה.

 

בין היתר, יש לתקן את החלטות המועצה: 1226 "החכרת קרקע למטרות תעסוקה במשבצות ישובים חקלאיים", החלטה 1265 "שימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים של הנחלה" והחלטה 1366 "קביעת הזכויות למגורים בחלקת המגורים בישובים חקלאיים שהם קיבוץ או מושב שיתופי", בכל הקשור לתשלומים עבור: דמי שימוש שאינם חקלאיים, שינוי ייעוד, או תוספת זכויות בניה בחלקת המגורים.

 

ו. ביטול הפטור מהיטל השבחה על מקרקעי משבצת הנחלות המשמשים לחקלאות

 

בעקבות פס"ד בלוך, חבים כל חוכרי משבצת הנחלות החקלאיות בקיבוצים ובמושבים בהיטל השבחה מלא בגין מימוש זכויות תכנוניות למעט על קרקעות המשבצות החקלאיות.

 

במקביל יש לתקן את סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק ולמחוק בו את הפסקה המוציאה מתחולת החייבים בהיטל השבחה את החוכרים לדורות המחזיקים בחוזי חכירה לשימוש חקלאי בלבד ושאינם זכאים לנצל את הקרקע לאחר ששונה ייעודה אלא אם כן יתוקן חוזה החכירה או ייחתם חוזה חכירה לפי הייעוד החדש, כלומר אגודות הישובים החקלאיים.

 

פיסקה זו התווספה לחוק בתיקון מס' 48 משנת 1999 על רקע הליקויים בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 727 לפיה בעל הזכויות החקלאיות היה חייב בהיטל השבחה על מלוא הקרקע למרות שלאחר שינוי הייעוד היה זכאי לקבל 13.5% או 27% בלבד מהקרקע.

 

מעת שהחלטה 727 חלפה מהעולם לפני מספר רב של שנים היה מקום לבטל שינוי זה ולהטיל היטל השבחה מלא על כל חוכר לדורות כאמור לעיל ולהפחיתו במלואו מתשלום דמי החכירה לרמ"י.

 

ז. הרפורמה בניהול מקרקעי ישראל – אפליית הנחלות החקלאיות במושבים ובקיבוצים

 

ביום 28.7.2014 נכנסה לתוקף החלטה 1370 בעניין "רפורמה במקרקעי ישראל". ההחלטה החדשה מרחיבה את ההחלטות הקודמות 1299 ו-1185 ומפחיתה, משמעותית, את התשלומים הנדרשים להעברת בעלות.

 

במסגרת ההחלטה העניקה רמ"י הטבות בסכומי עתק בהנחות ובפטורים הן מתשלום דמי חכירה מהוונים והן מתשלום דמי היתר מהוונים, כתמריץ להעברת בעלות במגרשי מגורים במגזר העירוני, לרבות מגרשי הרחבות בקיבוצים ובמושבים.

 

הליך העברת הבעלות בקרקע משמעו הינתקות מוחלטת מרמ"י, בכל המשתמע מכך. בין היתר, פטור מתשלומים כלשהם לרמ"י: דמי חכירה, דמי הסכמה, דמי היתר וכו'. זכות הבעלות הינה הזכות החזקה ביותר (מכוחה ניתן לבצע כל פעולה פיזית או משפטית בקרקע ללא צורך בהסכמת רמ"י).

 

עם זאת, יש לשים לב כי מדובר ברפורמה סלקטיבית, אשר אינה חלה על כל אזרח, אלא רק על אזרחים עירוניים. שכן, אזרח אשר בחר לבנות את ביתו במושב או בקיבוץ, אינו עומד ב"קריטריונים הנדרשים" ולא זכאי ליהנות מזכות הבעלות.

 

חלקות המגורים בנחלות ומגרשי המגורים בקיבוץ הוחרגו במפורש בהחלטה 1185 (ראו ס' 3.5 להחלטה) ונקבע כי אלו "לא יהווה נכס מקרקעין הפטור מתשלום או נכס מקרקעין הכפוף לתשלום ולא תוקנה בהם בעלות בהתאם למנגנון הקבוע בסעיף 4יז לחוק."

 

לגבי שטחים אלו, נקבע כי "במידה ותתאשר החלטת מועצה המאפשרת היוון של חלקת המגורים בנחלה/חלקת המגורים תדון המועצה בתנאים להעברת בעלות של חלקת המגורים".

 

בנוסף, גם מגרשי תעסוקה בישובים חקלאיים החכורים לדורות, לרבות אלו אשר שולם בגינם דמי חכירה מהוונים על אף היותם "קרקע עירונית", הוחרגו מתחולת הקניית הבעלות לפי החלטה 1370 (ראו סעיף 3.5.5).

 

אפליית המגזר החקלאי יוצרת אבסורדים גמורים במדיניות הקרקעות של רמ"י. במיוחד לנוכח העובדה כי המגזר החקלאי, ברובו המכריע, מרוכז באזורי הספר והפריפריה (למרות הנטייה הנפוצה להתמקד ב"קיבוצים העשירים" במרכז הארץ), בעוד שרוב המגזר העירוני מצוי באזור המרכז.

 

לטעמנו, על מנת שתחול רפורמה אמיתית, אשר תוביל לשיפור בהתנהלותה של רמ"י מול האזרח (כפי שמוצהר כאחת ממטרותיה המרכזיות של הרפורמה), יש להחילה על כלל האזרחים במדינה.

 

ח. הקצאת מגרשים בדרך של ועדות קבלה בישובים שאינם בנגב ובגליל

 

חסם משמעותי נוסף לשיווק מגרשי מגורים בישובים חקלאיים, הוא שלילת זכות ההמלצה (באמצעות ועדות קבלה) מישובים שאינם בנגב ובגליל, זאת בעקבות החלטת הנהלת רמ"י 3212 על רקע חוק לתיקון פקודת האגודות השיתופיות (תיקון מספר 8). החלטת הנהלה זו, לא זו בלבד שפגעה באינטרס ההסתמכות של אותם הישובים אשר היו בעיצומו של הליך הקמת הרחבה בתחומם, לאחר שהשקיעו מזמנם ומכספם בפרויקט, אלא אף יוצרת את המשקל המכריע בשיקול הדעת לביטול הרחבות הישובים החקלאיים.

 

לעניין זה יש לציין את סעיף 5.3 להחלטת המועצה מס' 1271 שנכנסה לתוקף ביום 26.12.2012 הקובע:

 

"על אף האמור בסעיפים 5.1 ו-5.2, המינהל יבחן מקרים בהם תותר הקצאת מגרשי מגורים בפטור ממכרז, על פי המלצת האגודה , ללא קיום ועדת קבלה תוך התייחסות לתיקון מס' 8 לפקודת האגודות השיתופיות. המינהל יביא מקרים אלה לאישור ועדת המשנה של המועצה."

 

עד כה לא הובאו מקרים לאישור ועדת המשנה של המועצה ולא ידוע לנו מהם הקריטריונים שנקבעו למקרים אלו.

השבת זכותו של ישוב חקלאי להמליץ על מועמדים לקבלת מגרש במסגרת הרחבה, מהווה אחד הנושאים המרכזיים על סדר יומה של ההתיישבות החקלאית בימים אלו.

 

יוער כי בפס"ד שניתן לאחרונה בביהמ"ש העליון, על ידי הרכב מורחב של תשעה שופטים, נדונו שתי עתירות חוקתיות בעניין החוק לתיקון פקודת האגודות השיתופיות (מס' 8), התשע"א-2011, ("חוק ועדות הקבלה") והוחלט, בדעת רוב, לדחות את העתירות בשל כך שאינן "בשלות" להכרעה. (בג"ץ 2311/11, 2504/11 סבח נ' הכנסת).

 

לעניין זה יש לציין את עתירתה של מועצה אזורית מטה יהודה (בג"ץ 13\919 מועצה אזורית מטה יהודה נ' הכנסת), אשר במהותה ביקשה למחוק את ההבחנה השרירותית בין ישובי הנגב והגליל לשאר ישובי הארץ, שכן, כפי שפורט בעתירה, איסור קיום ועדות קבלה ביישובי המרכז ("ההסדר השלילי") הקפיא, דה-פקטו, פעילות הפיתוח וההרחבה בישובים, ופגע פגיעה קיצונית באגודות השיתופיות בישובי המרכז.

 

ולטעמנו, נוסיף, כי הפגיעה הגדולה ביותר נובעת מהשפעת הקפאת שיווק המגרשים בישובי המרכז (כתוצאה מדרישת קיום המכרזים) על העלאת מחירי הדיור, הפוגעת יותר מכל בעקרון הצדק החלוקתי.

 

בעניין "ההסדר השלילי" ראו החלטת הנהלת רמ"י מס' 3212 מיום 25.5.2012 "שינוי בהליכי קבלה לישובים בעקבות קבלת תיקון מס' 8 לפקודת האגודות השיתופיות".

 

הדיון בעתירת מטה יהודה עוכב על ידי ביהמ"ש העליון, עד להכרעה בעתירות 2311/11 ו-2504/11. לכן, כעת עם הכרעת ביהמ"ש בעתירות אלו, צפוי הליך עתירת מטה יהודה להמשיך.

 

ט. חיזוק עצמאותה של מועצת מקרקע ישראל וקביעת מדיניות לניהול קרקע חקלאית

 

כידוע, וכפי שקבוע בחוק רשות מקרקעי ישראל- תש"ך- 1960, מועצת מקרקעי ישראל הוקמה על מנת "שתקבע את המדיניות הקרקעית שלפיה תפעל הרשות, תפקח על פעולות הרשות ותאשר הצעת תקציבה שיקבע בחוק" (סעיף 3 לחוק).

 

אולם, כפי שמתנהלים הדברים כיום בפועל, הגוף המפוקח והמוכפף (רמ"י) שולט בגוף המפקח (מועצת מקרקעי ישראל).

 

לקביעת מדיניות מקרקעין להשגת יעדים חברתיים כלכליים יש לפעול בראש ובראשונה לחיזוק מעמדה העצמאי של מועצת מקרקעי ישראל כגוף הקובע הלכה למעשה את מדיניות מקרקעי ישראל ומפקח על פעולות רמ"י כמי שמוציאה מדיניות זו לפועל.

 

כצעד ממשי למימוש מטרה ראשונה במעלה זו של קביעת מדיניות לעיל, מוצע להקים מטה מומחים מקצועי ליד מועצת מקרקעי ישראל אשר יהיה כפוף במישרין ליו"ר מועצת מקרקעי ישראל.

 

מטה זה יכלול את מזכיר המועצה, יועץ השר לענייני מקרקעי ישראל, יועץ משפטי ומומחים מקצועיים בתחום מקרקעי ישראל.

 

תפקיד המטה יתבטא בהכנה ודיון בהצעות להחלטות מועצת מקרקעי ישראל בנושאי קביעת מדיניות מקרקעין.

 

כל החלטה כאמור תגובש ותלובן על ידי המטה המקצועי תוך קבלת משוב מכל הנוגעים בדבר.

 

לקראת השלבים הבאים של גיבוש ההחלטה תועבר הצעת ההחלטה להתייחסות למשרדי הממשלה ולגופים ייצוגיים במשק לרבות פרסום באתר האינטרנט.

 

הקמת מטה מקצועי דלעיל יחזק משמעותית הן את עצמאותה של מועצת מקרקעי ישראל והן את יכולתה של הממשלה לממש את יעדיה החברתיים / הכלכליים בתחום המקרקעין.

 

י. הסרת חסמים לשיווק עשרות אלפי מגרשים בישובים חקלאיים

 

קרקעות הישובים החקלאיים מגלמים בתוכם פוטנציאל לבניית עשרות אלפי יחידות דיור, אשר יכולות להשתחרר לשוק ולפתור את מצוקת הדיור השוררת כיום, עם זאת מסיבות של חסמים ביורוקראטיים מיותרים אין אפשרות לממש פוטנציאל אדיר זה.

 

בתחילת שנות ה-90 ידע השר אריאל שרון בתקופה קצרה לרתום את ההתיישבות לקליטה של אלפי משפחות וזאת באמצעות שיפוץ מבנים והסבת מבנים ליחידות דיור, תוכנית שתואמה עם התנועות המיישבות והמועצות האזוריות, וזאת באמצעות הוראת שעה.

 

לא זאת, אף זאת ההרחבות בישובים רבים מוקפאות למעשה בשל מגבלות מכבידות, כמו דרישת קיומם של מכרזים והחשש של ישובים שהדבר יביא לקליטה לא מבוקרת לקהילתם.

 

ישובים רבים אינם מסוגלים לפתח את התשתיות בתחומם בשל קשיי מימון הנובעים מההגבלה שמטילה רמ"י על גובה הכספים שניתן לגבות מהמתיישבים בהרחבות בגין עלויות הפיתוח.

 

סכומים הניתנים לפיתוח מגרשי המגורים בהרחבות ישובים חקלאיים, הקבועים בהחלטת מועצה 1315 הנם בבחינת לעג לרש ואינם משקפים את עלויות הפיתוח הריאליות.

 

קליטת משפחות חדשות מחייבת הקמת מבני ציבור והתאמת התשתיות לאוכלוסייה ההולכת וגדלה. לדעתנו, היות ופיתוח תשתיות הנלוות לקליטת אוכלוסייה חדשה בעיר מתוקצב ברשויות המקומיות ובעיריות, כך יש לנהוג גם ביחס להרחבות בישובים חקלאיים.

 

החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 888, במסגרתה התאפשר לישובים חקלאיים באזורי עדיפות לאומית לגבות כספים ממתיישבים חדשים עבור חיזוק תשתיות, היוותה ניסיון מוצלח אשר הוביל לתנופת התיישבות ביישובי קו העימות בצפון, בהם הוקצו מעל 3,000 מגרשים בתקופת זמן קצרה.

 

הכספים הנגבים בשיווק המגרשים לחיזוק הישוב, נועדים בראש ובראשונה לתיקון העיוות הכלכלי בחוק התכנון והבניה, אשר אינו מאפשר גביית היטל השבחה על מגרשים אלו, בשל היותם מקרקעי המדינה (ראו הסעיף לעיל בעניין היטל השבחה). כספים אלו יושקעו בשדרוג תשתיות הישוב החקלאי ובניית מוסדות ציבור וכך יסירו חסם נוסף בדרך לפתרון בעיית הדיור.

 

נוכח הצלחתו של מודל החלטה 888 כאמור, מוצע להרחיבו ולהחילו על כל הישובים החקלאיים באזורי עדיפות לאומית.

 

הוראות ההחלטה יביאו להסרת חסמים ולשיווק עשרות אלפי מגרשי מגורים בישובים חקלאיים בכלל ובאזורי עדיפות לאומית בפרט, תוך הגשמת מדיניות ההתיישבות של הממשלה באזורי עדיפות לאומית מחד ולהורדת רמת מחירי הקרקע הגואים מאידך.

 

הוראות שעה אשר ייקחו בחשבון הן את הצורך בשמירה על הקהילה הכפרית, יחד עם הקצאת משאבים לפיתוח תשתיות, שיפוץ מבנים ו/או הסבתם, יסייעו להתיישבות, שרובה ככולה נמצאת בפריפריה, להירתם ולסייע לצמצום מצוקת הדיור.

 

כולנו תקווה כי בשנה הבאה יוכרו הלכה למעשה הזכויות המלאות שיש לקיבוצים, למושבים ולחבריהם בנחלות החקלאיות ובחלקות המגורים.

 

הכרה זו תוציא את רמ"י ממעורבותה הבלתי נסבלת בניהול חלקות המגורים ותהווה מנוף ליצירת מקורות תעסוקה לצמיחה ולעיבוי מיידי של מעל 100,000 מגרשים, רובם בפריפריה.

 

מי ייתן ויתקיים בנו דברי הנביא ישעיהו: "פַּתֵּחַ חַרְצֻבּוֹת רֶשַׁע, הַתֵּר אֲגֻדּוֹת מוֹטָה, וְשַׁלַּח רְצוּצִים חָפְשִׁים, וְכָל מוֹטָה תְּנַתֵּקוּ" (ישעיהו נ"ח, ו).