החמרה במדיניות הארכת הסכמי פיתוח לתעסוקה ולמגורים
 


8.6.2014

החמרה במדיניות הארכת הסכמי פיתוח לתעסוקה ולמגורים

בועז מקלר רו"ח, גיל קופליס עו"ד

 

ביום 31.3.2014 נכנסה לתוקפה החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1326, אשר לה השלכות כבדות משקל על מתן ארכות להסכמי פיתוח של שטחי תעסוקה ומגורים במגזר החקלאי.

 

המדיניות לגבי מתן ארכות וביטול עסקאות, כפי שבאה לידי ביטוי בהחלטות הקודמות (ראו החלטה 1229) חלה על עסקאות בפטור ממכרז שהוקצו למטרת תעשיה ותיירות בהתאם להמלצת משרד התמ"ת או משרד התיירות.

 

להלן ההנחיות החדשות להן השלכות משמעותיות על המגזר החקלאי:

 

ס' 2.3 להחלטה - מתן ארכות להסכמים מכוח החלטות מועצת מקרקעי ישראל 533, 611, 640, 666, 717 ו-727:

"על אף האמור בסעיפים 2.1 ו-2.2 לעיל, בעסקות על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל 533, 611, 640, 666, 717 ו-727 מתן הארכה יהיה כלהלן:

2.3.1 מתן הארכה תותנה בתשלום הפרשי ערכי הקרקע, בין ערך הקרקע בעסקה המקורית, לבין ערך הקרקע במועד מתן הארכה בהתייחס לזכויות שהוקנו בהסכם הפיתוח המקורי (שיעור התשלום יישאר ללא שינוי).

2.3.2 כל הסכומים יוצמדו למדד המחירים לצרכן.

2.4 בעסקאות למטרות אחרות תשקול באופן פרטני מתן אורכות בהתאם לנסיבות ההקצאה".

 

ס' 2.1 להחלטה - מתן אורכות להסכמי פיתוח למגורים לרבות למגרשי הרחבה:

"2.1.1 לא עמד היזם בלוח הזמנים של העסקה, רשאית הרשות לתת אורכות להסכם הפיתוח. מתן הארכה לכל תקופה בת שנתיים תותנה בתשלום של 6% ממלוא ערך הקרקע (ללא הנחות אזור וקו עימות) כפי שנקבע במועד ההקצאה המקורי, או 20,000 ש"ח, לא כולל מע"מ, הגבוה מביניהם. לסכום יתווספו הפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן ממועד חתימת הסכם הפיתוח.

2.1.2 החלטה זו לא תחול על בעל הסכם פיתוח שיציג "טופס 4" שניתן לו ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה תוך 48 חודשים מיום חתימת הסכם פיתוח.

2.1.3 החלטה זו לא תחול במקרים בהם הוקצתה הקרקע מכוח חוק יישום תוכנית ההתנתקות, התשס"ה2005-  או כנגד זכויות במקרקעין במקום אחר".

 

ס' 3 להחלטה - מתן ארכות כאשר חל שינוי תכנוני

"3.1 הרשות תהיה רשאית לחתום על חוזה חכירה עם יזם אשר זכה במכרז אשר לא כלל זכויות עתידיות, והמבקש ארכה להסכם הפיתוח שתקופתו הסתיימה, ללא שזו תותנה במצב הבינוי במקרקעין ובלבד שעבור זכויות נוספות הנובעות מתוכנית שאושרה לאחר מועד ההקצאה ישלם היזם הרשות, קודם לחתימת חוזה החכירה, 91% מערכן. בחוזה החכירה שיחתם יקבע מועד לסיום הבניה.

 

3.2 בעסקות בפטור ממכרז כאשר התוכנית שונתה - התשלום בגין השינוי התכנוני יקבע בשיעור של 91% (בהתאמה לשיעור החיוב באותו אזור עפ"י הנחות אזור הרלוונטיות לסוג העסקה) מהפרשי השווי בין הזכויות שהוקנו בהסכם הפיתוח המקורי לבין הזכויות שאושרו עפ"י התוכנית החדשה. במידה והיזם חויב בתשלום היטל השבחה, שיעור החיוב יהיה בהתאם לקבוע בהסכם הפיתוח המקורי. תשלום זה הינו בנוסף לחיובים בגין הארכה כאמור בסעיפים 2.1-2.3." (הדגשה שלי - ב.מ)

 

הוראות מעבר

ההחלטה קובעת הוראות מעבר להחלת הכללים החדשים: "בעלי הסכם פיתוח, יקבלו אורכה אחת בת שנה מיום כניסת ההחלטה לתוקף להשלמת הבנייה ולא יאוחר מ- 31.12.15, בתנאים של החלטת מועצה 1229".