הרחבה למגורים באגודות ישובים חקלאיים - עדכון
 


6.4.2014

הרחבה למגורים באגודות ישובים חקלאיים - עדכון

בועז מקלר רו"ח, גיל קופליס עו"ד

 

בישיבת מועצת מקרקעי ישראל מיום 31.12.2013, התקבלה החלטה מס' 1315 בעניין "בניה למגורים באגודות ישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי, קיבוץ או אגודה שיתופית חקלאית". ההחלטה מתקנת את החלטה 1305 הקודמת, בשני נושאים.  ההחלטה נחתמה וקיבלה תוקף ע"י שר האוצר ביום 12.2.2014.

 

להלן שני התיקונים שהוכנסו:

1.      הארכת תוקף סעיף 4.9 בהחלטה 1305, אשר קבע כי רמ"י תסייע בשדרוג התשתיות הקימות בשכונות ותיקות ביישוב חקלאי, בהתאם לתנאים אשר פורטו בהחלטה, עד ליום 31.12.15.

לפי דברי ההסבר שצורפו להצעת ההחלטה:

"תוקף סעיף 4.9 שעניינו סיוע הרשות בשדרוג תשתיות ותיקות ביישוב החקלאי, הוגבל בזמן במטרה לבחון את מידת תרומתו והיקף השימוש הנעשה בו. פרק הזמן שהוקצב (12 חדשים) והאמור להסתיים בימים הקרובים אינו מספיק. מוצע להאריך את תוקף ההחלטה כדי לבחון את העניין ולגבש המלצה שתובא בפני המועצה."

 

            להלן סכומי הסיוע בשדרוג (בערכי 20.2.2014):

א.    באזור עדיפות א' וקו עימות - 16,803  ש"ח לכל מגרש.

ב.    באזור עדיפות לאומית ב' - 11,202 ש"ח לכל מגרש.

ג.     באזורים שאינם מוגדרים כאזור עדיפות - 3,360 ש"ח לכל מגרש.

2.      תיקון סעיף 5.5.3 בהחלטה 1305 לנוסח הבא:

"לא תותר למקבל מגרש בפטור ממכרז העברת זכויות במשך 5 שנים מיום חתימת חוזה החכירה או מיום קבלת טופס 4, המוקדם מבין השניים. במקרים חריגים: מוות, מצב

בריאותי קשה, גירושין עפ"י פס"ד או מימוש משכנתא יאשר המינהל העברת זכויות במהלך תקופה זו."

עיקרי השינוי לגבי סעיף זה הם:

א.      את מנין השנים ניתן יהיה לספור גם מיום קבלת טופס 4 (המלמד על סיום בניה).

ב.      במקום תשלום של 3% מערך הקרקע (שישולמו בגין כל שנה שתחסר מתקופת ה-5 שנים) במקרה של העברת זכויות במקרים חריגים, שעיקרם נסיבות אישיות חריגות, נקבע כי לא רמ"י לא תגבה תשלום כלל.

 

שיווק מגרשים ללא מכרז מכוח סעיף 5.3

יוער כי ע"פ ס' 5.3 שהופיע עוד בהחלטה 1271 (שקדמה להחלטה 1305), נקבע כי:

"על אף האמור בסעיפים 5.1 ו-5.2, הרשות תבחן מקרים בהם תותר הקצאת מגרשי מגורים בפטור ממכרז, על פי המלצת האגודה, ללא קיום ועדת קבלה תוך התייחסות לתיקון מס' 8 לפקודת האגודות השיתופיות. הרשות תביא מקרים אלה לאישור ועדת המשנה של המועצה."

 

למרות האמור לעיל, עד כה לא הובאו מקרים לאישור ועדת משנה של המועצה ולא ידוע לנו מהם הקריטריונים שנקבעו למקרים אלו.

 

יצוין כי חריג להוראות האמורות נקבע בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1317 בעניין "איוש נחלות פנויות במושבי עובדים ובכפרים שיתופיים", אשר קבעה הסדר להמרת נחלות שטרם אוישו, לרבות במרכז הארץ, במגרשי הרחבה למגורים, אשר ישווקו על ידי אגודת הישוב החקלאי ללא מכרז.

 

להרחבה בנושא זה ראו חוזרנו מס' 23/2014 "שיווק מגרשי ללא מכרז בישובי המרכז".

 

עידוד התיישבות בהרחבת ישובים חקלאיים באזורי עדיפות לאומית

על פי הגדרת "חכירה לדורות" בסעיף 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 ועל פי הנוסח הקיים של סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק, על מרבית מקרקעי ישראל החכורים לדורות לרבות קרקעות שיש למחזיקיהם הזכות להתקשר עם רשות מקרקעי ישראל בחוזי חכירה לדורות לפי החלטת מועצת מקרקעי ישראל - לא חל היטל השבחה, במקום זאת מעבירה הרשות חלף היטל השבחה בשיעור 12% מתשלומי דמי החכירה המהוונים המופחתים ששולמו.

 

הוראת החוק דלעיל מפלות לרעה ופוגעות קשות במקורות הפיתוח, והתשתיות בעיקר באזורי עדיפות, שהינם מרבית קרקעות הישובים החקלאיים, בהם הקרקע משווקת בדמי חכירה מהוונים מופחתים (ואף אפסיים) ולכן תשלומי חלף היטל ההשבחה קטן (או מתאפס) בהתאמה.

 

עקב כך, ישובים חקלאים בכלל וישובים חקלאיים באזורי עדיפות לאומית בפרט, סובלים ממחסור חמור במקורות מימון, דבר שאינו מאפשר שדרוג ופיתוח תשתיות והקמת מוסדות ציבור באותם הישובים, כך שתתאפשר קליטת מתיישבים חדשים בישובים אלו.

 

מציאות זו, בה ישובים חקלאיים באזורי עדיפות לאומית אינם עומדים בנטל הוצאות פיתוח, אינה מאפשרת לאותם ישובים לקלוט מתיישבים חדשים וכך לא מתאפשר לממש פוטנציאל שיווק עשרות אלפי מגרשי מגורים באזור הפריפריה מחד גיסא וחיזוק ההתיישבות באזורים אלו מאידך גיסא.

 

יצוין כי, החלטת מועצה 888 אשר אפשרה גביית כספים מהמומלצים, הביאה במישרין, לתנופת התיישבות בישובי קו העימות בצפון, בהם הוקצו מעל  3,000 מגרשים בתקופת זמן קצרה (מתוך כ-30,000 מגרשים ששווקו במשך למעלה משני עשורים).

 

לפיכך, מוצע לתקן את החלטה 1315 ולהוסיף סעיף נוסף, לפיו האגודה תגבה ממתיישבי ההרחבה החדשים תשלומים המחושבים על פי שעור חלף היטל השבחה (12%), מוכפל בהפרש שבין דמי החכירה המהוונים המלאים (91%) לדמי החכירה המופחתים (בהתאם להנחות האזור). להלן: "תשלומי השלמת חלף".

 

מלוא תשלומי השלמת החלף יועברו לקופת הפרויקט בהרחבה.

 

הוראות החלטה זו יביאו להגשת עקרון הצדק החלוקתי, באמצעות תשלומי השלמה במקומות בהם כספי חלף היטל השבחה הינם קטנים או אפסיים, בדרך זו יוגדלו מקורות הפיתוח והתשתיות באזורי העדיפות, ויווצר תמריץ משמעותי לשיווק מגרשי ההרחבה.