צמצום זכויות שטחי תעסוקה עתירי שטח
 

9.2.2014

צמצום זכויות שטחי תעסוקה עתירי שטח

בועז מקלר רו"ח, גיל קופליס עו"ד

 

ביום 11.12.13 נכנסה לתוקפה (בחתימת שר האוצר) החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1293 שעניינה "שינוי יעוד בקרקע המוחזקת בחוזה חכירה למטרת תעסוקה עתיר שטח". ההחלטה החדשה משנה משמעותית את החלטה הקודמת 1245 "תוספת בניה שינוי יעוד, ניצול ופיצול מגרש - תשלום דמי היתר", העוסקת בקרקע עירונית אשר הבניה בה מומשה במלואה.

 

ההחלטה עושה הבחנה בין חלק ממקרקעין אשר השימוש בו הוא שימוש אינטנסיבי (ניצול של לפחות 40% מהשטח לבנייה, ושטח לאחסון לא עולה על 40% מהשטח הבנוי) עליו ימשיכו לחול כללי החלטת מועצה מס' 1245 בהתאמה, לבין חלק המקרקעין אשר השימוש בו הוא שימוש אקסטנסיבי (ניצול השטח לבניה לא עולה על 40% מהשטח ושטח אחסון שלא עולה על 40% מהשטח הבנוי), לגביו תחול ההחלטה החדשה.

 

לפי ההחלטה, בעת שינוי יעוד של קרקע שהוקצתה למטרת תעסוקה, ששטחה מעל 20 דונם, יושבו לרמ"י שטחים בהם נעשה שימוש אקסטנסיבי.

 

החוכר יורשה לרכוש ללא מכרז אחוז מסוים מהשטחים שיוחזרו לרשות: מתוך 50 הראשונים - 20% מתוך 50 הדונמים הבאים - 10% ומתוך שטח מעל 100 דונמים - 5%.

 

ההחלטה קובעת כי במקרה של שינוי יעוד בחוזה חכירה למטרת תעסוקה על שטח שמעל 20 דונם, במקרה שהשימוש בקרקע הוא שימוש אקסטנסיבי - יש להשיב את הקרקע לרשות מקרקעי ישראל. למעט השטחים בשימוש אינטנסיבי עליהם ימשיכו לחול תנאי החלטה 1245.

 

להרחבה אודות ההחלטה ראו חוזרנו מס' 83/2013 "שינוי יעוד בקרקע המוחזקת בחוזה חכירה למטרת תעסוקה עתיר שטח".

 

בנוסח ההחלטה שאושר הוכנסו מס' שינויים לעומת נוסח הצעת ההחלטה שהובאה לאישור מועצת מקרקעי ישראל בישיבתה מיום 21.7.13, להלן עיקרם:

 

א.      הוכנסו הוראות לגבי תשלום היטל השבחה:

ביחס לשטחים עליהם תחול החלטה 1245 (שיוותרו בידי החוכר) - החוכר יישא בהיטל ההשבחה.

ביחס לשטחים שירכשו בפטור ממכרז (ראו לעיל: 10%,20% או 5% מהשטח) - יקוזז החלק היחסי של החיוב מתוך התשלום הנדרש, ובלבד שדמי החכירה המהוונים לא יפחתו מ-51% מערך הקרקע. חשוב להדגיש כי, רמ"י תישא בחיוב היטל ההשבחה בגין יתרת השטח שיושב לרמ"י.

ב.       נקבע כי "ככל ששינוי היעוד חל על חלק משטחי החוזה, באופן שלא ניתן לממש את מטרת החכירה ביתרת שטח החוזה שלא שונה יעודו, יושב כל שטח החוזה לרשות".

ג.        הוכנסו הוראות לעניין פיצוי עבור השקעות בקרקע (לפי שומה) ו/או עבור הפסקתו של חוזה חכירה מהוון.

 

ד.       בעניין שינוי יעוד של קרקעות מתוך משבצות ישובים חקלאיים, הוספה ההבהרה הבאה:

" חוכר הזכאי במועד שינוי היעוד להקצאה על פי החלטת מועצת מקרקעי ישראל שעניינה החכרת קרקע למטרת תעסוקה במשבצות ישובים חקלאיים, יהא רשאי להותיר ברשותו את המקרקעין עד גודל השטח שניתן להקצות בפטור ממכרז ובהתאם להוראות ההחלטה. בחר החוכר במסלול האמור לא יחולו תנאי החלטה זו".

לעניין ההבהרה לתחולת החלטה 1226 (לעיל), נתייחס באחד מחוזרינו הבאים.

 

מניתוח ההחלטה החדשה נראה כי, מלבד העובדה שהיא נחותה כלכלית מהחלטה 1285 (אשר גם עליה נמתחה ביקורת נוקבת), עדיין מצויים בה פגמים מהותיים.

 

לדעתנו, החלטה 1293 הנדונה משנה לרעה זכויות שינוי ייעוד בקרקע עירונית של חוכרים לדורות, בין השאר מכיוון שהיא סותרת את הוראות סעיף ב(9) בהחלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל היא ("ההחלטה המכוננת"), לפיו "שונה ייעודה של קרקע עירונית או שונה היקף אפשרויות השימוש בקרקע, הרשות בידי המחזיק בקרקע לנצלה לפי ייעודה החדש".