בניה למגורים מעל 160 מ"ר בקיבוץ - אינה חייבת בתשלום דמי חכירה מהוונים
 

דצמבר, 2013

 

בניה למגורים מעל 160 מ"ר בקיבוץ - אינה חייבת בתשלום דמי חכירה מהוונים

בועז מקלר רו"ח, גיל קופליס עו"ד

 

על אף האמור בהחלטה 1085 של מועצת מקרקעי ישראל, אין לשלם דמי חכירה מהוונים בקיבוצים להם חוזי חכירה לדורות, גם ביחס לזכויות בניה מעבר ל-160 מ"ר.

 

החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1085, ממרץ 2007, שעניינה "בניה למגורים בקיבוצים" קובעת:

 

"1. אגודה שיתופית חקלאית שהיא קיבוץ רשאית לבנות עבור חבריה יחידות דיור בשטח ברוטו של עד 160 מ"ר (כולל שטח עיקרי ושטחי שרות), הכל עפ"י תכנית מאושרת כדין .

 

2. בגין בניה מעל 160 מ"ר ברוטו כאמור, ועד למלוא הניצול המותר עפ"י תכנית תקפה החלה על המגרש תחויב האגודה /חבר קיבוץ בתשלום דמי חכירה מהוונים בשיעור של 91% מערך הקרקע של זכויות הבניה המבוקשות. תינתן הנחה בישובים הכלולים באיזורי עדיפות לאומית." (הדגשה שלי - ב.מ).

 

הנחיות רמ"י שלא לגבות דמי חכירה מהוונים בבניה מעל 160 מ"ר נובעות מחוזה החכירה לדורות של הקיבוץ אשר אינו דורש תשלום כאמור, ואשר גובר על החלטה 1085 לעיל.

 

נציין כי, בשנים האחרונות שינתה רמ"י, באופן חד צדדי, את נוסח חוזה החכירה לדורות, כך שהוסף בו סעיף לפיו יש לשלם דמי חכירה מהוונים כאמור בהחלטה 1085. אולם, תיקון זה חל על קיבוצים בודדים בלבד (שחתמו לראשונה על החוזה בנוסחו המתוקן, עפ"י דרישות רמ"י).

 

בחוזרנו 71/2008 "דמי חכירה מהוונים לבניה למגורים בקיבוצים" ציינו את עמדת רמ"י כפי שהוגשה לביהמ"ש המחוזי בחיפה בעניין ע"א 1633/05 הועדה המקומית לתכנון ובניה מנשה אלונה נ' להבות חביבה, ולפיה:

 

"בתאריך 27/3/2007 התקבלה החלטה 1085, שנושאה בנייה למגורים בקיבוצים, ולפיה רשאית אגודה שיתופית - קיבוץ לבנות עבור חברי הקיבוץ יחידות דיור בשטח ברוטו של 160 מ"ר ליחידה (כולל שטח עיקרי ושטחי שירות) בלא תשלום כלשהו למינהל.

 

רק בנייה מעל 160 מ"ר ליחידת דיור (ועד למלוא הניצול המותר לפי תוכנית תקפה), ורק בקיבוצים שהם לפי שעה נעדרי חוזה חכירה לדורות, תחוייב בתשלום למינהל של דמי חכירה מהוונים (עליהם ניתן להשקיף, לשיטת קמא כאמור שאיננה בכל הכבוד שיטתו, כעל תשלום תמורה בגין השבחה).

 

החלטה 1085 אינה מתייחסת כלל לסוגיית היטל השבחה, ויתכן שהיא מגלמת כיום (צורך בתיקונה נבדק לאחרונה, על מנת לשקול התאמתה להחלטה 1147) דין מיוחד החל על בנייה עודפת, אך זאת רק בהיקף העולה על 160 מ"ר ליחידת דיור". (הדגשה שלי - ב.מ)

 

מדיניות זו של רמ"י, המבחינה בין קיבוץ בעל חוזה חכירה לדורות ובין קיבוץ בר רשות לעניין גביית דמי חכירה מהוונים בבניה מעל 160 מ"ר - אינה עולה בקנה אחד עם עמדתה, שהובהרה בהזדמנויות שונות, לפיה זכויות ברי רשות בנחלות חקלאיות במקרקעי ישראל זהות לאלו של חוכרים לדורות בכל הקשור להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ונוהלי רמ"י.

 

כך עולה, למשל, מתצהירה של גב' שולה בן צבי, מנהלת האגף החקלאי (דאז) במסגרת בג"צ 10695/05 קיבוץ משגב עם נ' מועצת מקרקעי ישראל:

 

"...בשל הזמן הרב שנמשך הליך הסדרתן... מרבית הקרקעות ביישובים החקלאיים מוחזקות עד להשלמת הליך הרישום וההחכרה במסגרת הסכמי שכירות תלת שנתיים המתחדשים באורח שוטף. ...התנהלות המינהל ומועצת מקרקעי ישראל לגבי ישובים אלה זהה לזו הנוהגת בישובים חקלאיים להם חוזי חכירה לדורות..."

 

כך, גם ברע"א 725/05 הוועדה המחוזית לתכנון ובניה השומרון נ' עוזי ושפרה בלוך:

 

"המשיב (המינהל) סבור ...כי יש לראות בבני הרשות ..."חוכרים לדורות". הסיבה בשלה מוגדרים המשיבים כבני רשות, היא סיבה היסטורית, וכיום - טכנית, וקיימת להם זכות שייחתמו עימם חוזי חכירה לדורות. יתירה מכך, בחינת מערכת הזכויות שלהם כלפי מינהל מקרקעי ישראל נותנת כי אין היא שונה ממערכת זכויותיהם של חוכרים לדורות במשקים חקלאיים. משכך, הרי שיש לראותם כחוכרים לדורות, לפחות לצורך העניין הנדון".

 

להרחבה בנושא זה ראו גם חוזרנו 101/2008 "בר רשות בנחלה חקלאית לעומת חוכר לדורות".

 

לדעתנו, וגם לפי הודאת רמ"י, לברי הרשות זכויות זהות לאלו של חוכרים לדורות. לפיכך, קיבוץ המגדיל את דירות המגורים של חבריו מעבר ל-160 מ"ר ואין בידו חוזה חכירה לדורות, זכאי ליישום ההנחיה כפי שהיא מיושמת ביחס לקיבוץ שהוא חוכר לדורות, ואין להשית עליו תשלום דמי חכירה בגין הרחבת דירות המגורים גם מעבר ל-160 מ"ר.