יעדים לקביעת מדיניות קרקעות ראויה בישובים חקלאיים
 

5 אוגוסט 2012

 

יעדים לקביעת מדיניות קרקעות ראויה בישובים חקלאיים

בועז מקלר רו"ח

 

הועדה לשם בחינת מדיניות הקרקעות לניהול קרקע חקלאית הנכללת בהגדרת מקרקעי ישראל בראשות מנכ"ל משרד המשפטים עו"ד ד"ר גיא רוטקופף, "ועדת רוטקופף", הוקמה על פי החלטת ממשלה מס' 2325 מיום 17.10.2010.

 

בימים אלו עומדת הועדה לגבש המלצותיה וכדי שיהיו יעילות וממשיות ראוי שתפנה תשומת ליבה בראש ובראשונה לזכויות אגודות הישובים החקלאיים וחבריהם מכוח חוזה החכירה לדורות.

 

הבסיס לכל החלטה בעניין זכויותיהם של הקיבוצים המושבים וחבריהם במקרקעי ישראל חייב להיות מושתת על זכויותיהם של אלו בחוזה החכירה לדורות.

 

הכרה בזכויות הקיבוצים והמושבים מכוח חוזי החכירה לדורות

 

החלטות מועצת מקרקעי ישראל אינן עולות בקנה אחד עם הוראות חוזה החכירה לדורות של המושבים והקיבוצים.

 

כמו כן, תהליך חתימת חוזי החכירה לדורות מתעכב עשרות שנים באשמת מינהל מקרקעי ישראל (להלן ממ"י). התוצאה - החלטות מועצת מקרקעי ישראל בעניין מהותי זה של זכויות אינן מיושמות על ידי ממ"י.

 

לפיכך מוצע כי זכויות הקיבוצים המושבים וחבריהם כחוכרים לדורות יוכרו מידית בחקיקה. במקביל יואץ תהליך החתימה על חוזי חכירה לדורות.

 

כמו כן יש לתת ביטוי לזכויות אגודת הישוב החקלאי וחבריה עפ"י חוזה החכירה לדורות לשנות את ייעוד קרקע משבצת הנחלות למפעל עסקי, ללא החזרתה לממ"י כלומר ביטול תקרת שטחי המפעלים העסקיים והחלת שיעורי דמי חכירה מהוונים, ולחילופין דמי שימוש, מההשבחה, בהתאם להוראות החלות במגזר העירוני (31% דמי חכירה מהוונים; 3% דמי שימוש).

 

פטור ממכרז בשיווק מקרקעי הישוב החקלאי ועידוד ההרחבה למגורים

 

יש להכיר בזכויות של אגודות הישובים החקלאיים לשווק את קרקעותיהם בפטור ממכרז. זכות זו הינה פועל יוצא מזכויות הישובים החקלאיים בקרקע, בהתאם לחוזי חכירה להם הנם זכאים לפי החלטות מועצת מקרקעי ישראל ומכוח היותם, בעיני ממ"י עצמו ובעיני בתי המשפט, במעמד של חוכרים לדורות לכל דבר ועניין.

 

עד היום טרם הציג ממ"י כל חוות דעת משפטית הסותרת זכות זו של אגודת ישוב חקלאי ביחס לקרקעותיה.

 

מכשול נוסף שגרם לעצירת ההרחבות בישובים נובע מהעובדה שהישובים אינם זכאים להחזר מלא עבור תשתיות על ושדרוג המחנה הוותיק.

 

לעידוד הרחבות למגורים בישובים חקלאיים באזורי עדיפות לאומית מוצע לגבש מדיניות עידוד, בדרך של מתן אפשרות לגביית תמורה מלאה על פי מודל החלטה 888 של מועצת מקרקעי ישראל "לצורך פרעון חובות האגודה ו/או לצורך חיזוקו של הישוב"

 

הקמת מיזמים עסקיים לתעסוקה בשטחי משבצת הנחלות

 

אחד המכשולים העומדים היום בפני פיתוחם של ישובים חקלאיים ובפני הקמת מיזמים למפעלים עסקיים בשטח משבצת הנחלות נובע מההתייחסות השגויה לפיה השימוש בקרקעות מכוח חוזה החכירה הינו לחקלאות בלבד.

 

יש להכיר בזכותן של האגודות השיתופיות בישובים חקלאיים לפעול לשינוי יעוד הקרקע למפעלים עסקיים כהגדרתם בחוזה החכירה לדורות מבלי שתחול חובת השבת הקרקע לממ"י, זאת מכוח זכויות האגודה וחבריה במקרקעי משבצת הנחלות.

 

יש להכיר, באמצעות החלטות מועצה, בכך כי החלקים הרלוונטיים ממקרקעי המשבצת, יסווגו כקרקע עירונית ולא כקרקע חקלאית, כפי שהדבר מתחייב לפי סעיף 1 של חוק מקרקעי ישראל, תש"ך-1960.

 

צמצום החיכוך עם ממ"י בשטח המחנה ובחלקת המגורים והסרת חסמי תכנון

 

אחת המכשולים העיקריים אשר מונע מישוב חקלאי להתחזק ולצמוח הוא מערכת היחסים בינו לבין ממ"י ביחס לחלקת המגורים. לשם הסרת מכשול זה יש לפעול להפרדה והתנתקות מלאים בין ממ"י לבין הישוב החקלאי בשטח המחנה ובחלקת המגורים. הפרדה זו תוביל לצמיחה דמוגרפית, העצמת החוסן הקהילתי ושמירת היתרון האיכותי של הישוב הכפרי.

 

הכוונה בהפרדה והתנתקות בין ממ"י לבין אגודת הישוב החקלאי הנה מתן חירות תכנונית לאותו ישוב (היינו: בניה הטעונה היתר בניה לא תוכפף לחתימת ממ"י) וחירות קניינית תוך שמירת מעמד בעל הנחלה כחוכר ראשי מול ממ"י היינו, הרשאה להשכרת משנה והחכרת משנה ללא צורך בהסכמת ממ"י וללא צורך בתשלום סכום כספי לממ"י וכן הרשאה לשעבוד.

 

האחריות לאישורים התכנוניים תופקד כמקובל בעולם המערבי בידי רשויות התכנון והבניה: ועדה מקומית, ועדה מחוזית, ולנת"ע, ולקחש"פ ובכפוף לאישור הרשויות המוסמכות - משרד הפנים, איכות הסביבה, רשות העתיקות, מועצה לשימור אתרים, רשות הניקוז וכיוב'.

 

איוש נחלות פנויות

 

נכון להיום ישנן כ-4000 נחלות לא מאוישות (פנויות) במושבים ברחבי הארץ. יש לפעול ללא דיחוי לקביעת מדיניות לאיוש נחלות פנויות על ידי מועצת מקרקעי ישראל כפי שנקבע בהחלטותיה הקודמות. בעניין זה, יש לאפשר תקופת מעבר של חמש שנים עד להחלת המדיניות החדשה כך שיתאפשר למושבים להקצות את הנחלות הפנויות על פי מדיניות מועצת מקרקעי ישראל שנקבעה לאחרונה בתחילת שנות התשעים.

 

חיוב בהיטל השבחה על מקרקעי ישראל

 

נכון להיום חובת היטל השבחה אינה חלה על מקרקעי ישראל ובמקומו חל הסדר אחר במסגרתו מועבר חלף היטל השבחה. מצב זה פוגע בעיקר ביישובי אזורי הספר בו מרוכזים מרבית מקרקעי ישראל.

 

לשם צמיחה וביסוס, על ישובים אלו לקלוט מתיישבים חדשים, דבר שאינו אפשרי ללא פיתוח תשתיות חדשות ומוסדות ציבור. נוכח העובדה כי ישובים כפריים נעדרים לרוב מקורות מימון חיצוניים, אין ביכולתם להקים תשתיות וכפועל יוצא מכך לקלוט מתיישבים חדשים.

 

היטל השבחה על מקרקעי ישראל ייתן מענה למקורות המימון הנדרשים לפיתוח ולצמיחה הן למגורים והן לתעסוקה במיוחד באזורי הספר.