מכרז לשיווק מגרשי הרחבה של ישובים חקלאיים שאינם בנגב או בגליל
 

15.7.2012

 

מכרז לשיווק מגרשי הרחבה של ישובים חקלאיים שאינם בנגב או בגליל

בועז מקלר רו"ח, יבגני גוסיאטינסקי עו"ד

 

ביום 22.5.2012 קיבלה הנהלת מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "ממ"י" או "מינהל") החלטה מס' 3212 שעניינה "שינוי בהליכי קבלה לישובים בעקבות קבלת תיקון מס' 8 לפקודת האגודות השיתופיות".

 

בהחלטה הנ"ל אישרה הנהלת ממ"י את המתווה שהוצע על ידי יועמ"ש ממ"י והמובא להלן:

 

הצעת ההחלטה

 

"ביום 22.3.11 התקבל בכנסת תיקון מס׳ 8 לפקודות האגודות השיתופיות, התשע"א-2011 (להלן: ״החוק״), בעניין ועדות קבלה לישובים קהילתיים והרחבות של ישובים חקלאיים.

 

בהתאם לתיקון לחוק, בהקצאת מקרקעין לאדם לשם רכישת מקרקעין בישוב קהילתי בנגב ובגליל, שבו פועלת ועדת קבלה, יחולו הכללים הקבועים בחוק בנוגע להליכי הקבלה, ובכלל זה קריטריונים לקבלה ומנגנון השגה.

 

ישוב קהילתי מוגדר בחוק כישוב המאוגד כאגודה שיתופית שהרשם סיווג אותה כיישוב קהילתי כפרי או אגודה שיתופית להתיישבות קהילתית או הרחבה של קיבוץ או מושב המאוגדים כאמור. דהיינו, החוק חל על הליכי קבלה לישובים קהילתיים והרחבות של ישובים חקלאיים באזור הנגב והגליל.

מדובר בשינוי להוראות שנקבעו בהחלטת מועצה 1195, הן לעניין הרכב ועדת הקבלה ומנגנון הביקורת על ועדת הקבלה והן לעניין השיקולים אותם ועדת הקבלה רשאית לשקול בעת סירוב לקבל מועמד. יובהר כי אין באמור בתיקון לחוק לחייב הקצאת מקרקעין לאדם שוועדת הקבלה אישרה את מועמדותו (סעיף 6ד).

 

לאחר בחינת התיקון לחוק, אישר היועץ המשפטי לממשלה את העמדה לפיה התיקון יצר הסדר שלילי ביחס לקיום ועדות קבלה ביישובים קהילתיים והרחבות של ישובים חקלאיים שאינם בנגב ובגליל וכי החלטה 1195 אינה יכולה לחיות בצידו של התיקון לחוק (להלן - הנחית היועץ), משמעות הדבר היא כי בישובים במרכז הארץ או בישובים בנגב ובגליל שמספר בתי האב בהם עולה על 400 או שהמספר המרבי של בתי האב בהם אינו מוגבל בהתאם להוראות תכנית מתאר ארצית או מחוזית (להלן - ישובים שאינם בתחולת החוק) לא ניתן להמשיך בהקצאת מגרשי מגוריה בפטור ממכרז על פי המלצת אגודת הישוב ולא ניתן להתנות העברת זכויות בהסכמת אגודת הישוב.

 

נוכח האמור, יש צורך בתיקון החלטות מועצה 1180 ו-1195.

 

מוצע להקים צוות אשר יגבש את התיקונים להחלטה 1180, לרבות הדרכים להבטיח שמירה על אורח חיים ייחודי בישובים קטנים במרכז הארץ דוגמת ישובים בעלי אופי דתי. כמו כן, יש צורך לגבש את אופן הטיפול ביתרת המגרשים המתוכננים בישובים אלה.

 

מאחר שישנם ישובים קטנים בנגב ובגליל שאינם מאוגדים כישוב קהילתי ופקודת האגודות השיתופיות אינה חלה לגבי הליכי הקליטה בישובים אלה, מוצע לקבל החלטת מועצה אשר תחיל עליהם את הוראות החוק, כדי שתהיה אחידות בהליכי הקליטה בכל הישובים הקטנים בנגב ובגליל.

 

באשר למועמדים אשר החלו בהליכים בוועדות קבלה עד ליום 30.4.2011 (יום התחילה של החוק), בהתאם להוראת המעבר שנקבעה בתיקון לחוק, ממילא תמשיך לחול החלטה 1195.

 

בנוסף, מאחר שהנחיה בדבר ההסדר השלילי שנוצר בעקבות התיקון לחוק לא פורסמה עד היום, מוצע לקבוע הוראת מעבר, כמפורט להלן, להמשך הקצאת מגרשים בפטור ממכרז בישובים שאינם בתחולת החוק בנוגע למומלצים אשר הסתמכו על החלטת מועצה 1180 והחלו בהליך קליטה לישובים הנ׳׳ל בטרם פרסום הנחיית היועץ, ככל שיחולו הוראות המעבר, הליך הקבלה יושלם בהתאם להחלטה 1195:

 

1.     מועמד אשר התקיים דיון בעניינו בוועדת הקבלה בהתאם להחלטה 1195 עד ליום פרסום הנחיה זו והוא הסדיר את תשלום הוצאות הפיתוח עד מועד זה.

 

2.     מועמד אשר התקיים דיון בעניינו בוועדת הקבלה בהתאם להחלטה 1195 עד ליום פרסום הנחיה זו והוא הסדיר את תשלום הוצאות פיתוח - בכפוף להסדרת תשלום הוצאות הפיתוח והגשת בקשה למינהל תוך שלושה חודשים מיום פרסום הנחיה זו.

 

3.    מועמד אשר התקיים דיון בעניינו בוועדת הקבלה בהתאם להחלטה 1195 עד ליום פרסום הנחיה זו ובקשתו נדחתה על ידי ועדת הקבלה, יוכל למצות את הליך הערר בהתאם להחלטה 1195 ובלבד שההליך יסתיים תוך שלושה חודשים מיום פרסום הנחיה זו ויוסדר תשלום הוצאות הפיתוח בהתאם לאמור בסעיף קטן 2 לעיל.

 

4.    מקרים חריגים דוגמת הליכים משפטיים מול המינהל אשר עיכבו את הטיפול בהרחבה או התחייבות מפורשת של המינהל בהסכם לקיום המשך הליך ההרחבה ייבחנו באופן פרטני.

 

הנחיות אופרטיביות:

 

בקשות להקצאת מגרשי מגורים בישובים קהילתיים והרחבות למגורים בישובים שאינם בתחולת החוק אשר אינן עומדות בהוראות המעבר יושבו לאגודה עם העתק למבקש בצירוף הודעת המחוז כי בהתאם לתיקון לפקודה אין אפשרות להקצות את מגרשי המגורים בפטור ממכרז.

 

המינהל לא יחתום על תוכניות להרחבה של ישוב חקלאי אלא לאחר שהאגודה תצהיר כי ידוע לה כי מגרשי ההרחבה ישווקו במכרז ללא ועדת קבלה.

 

ככלל, התייתר הצורך בפרסום מכרז מקדים בישובים שאינם בתחולת החוק שכן יתרת המגרשים לא ישווקו בדרך של פטור ממכרז.

 

באשר לישובים בהם ממתינים לתוצאות המכרז המקדים שטרם פורסם לצורך המשך הטיפול בבקשות שכבר הוגשו למינהל ובקשות שיוגשו במסגרת הוראות המעבר, יש לפרסם את המכרז המקדים ללא דרישה לאישור ועדת קבלה.

 

בטרם פרסום המכרז, יש להביא הנחיה זו, ובפרט את עובדת פרסום המכרז המקדים ללא ועדת קבלה, לידיעת האגודה.

 

במסגרת הטיפול בישובים קהילתיים והרחבות למגורים בנגב ובגליל, התכנון במחוז יערוך בדיקה האם מדובר בישוב עליו חל החוק (מספר בתי האב בישוב איני עולה על 400 והמספר המרבי של בתי האב מוגבל בהתאם להוראות תכנית מתאר ארצית או מחוזית), ובמידה והתשובה חיובית, המחוז ימשיך לבדוק את הקריטריונים לקבלה לישוב ואת תנאי הקבלה הקבועים בתקנות האגודה, כמו כן, מודגש שוב כי התיקון לחוק אינו גורע מסמכותו של המינהל להקצות מקרקעי ישראל להחליט שלא להקצות מגרשים במקרים בהם תנאי הקבלה הינם בסתירה למדיניות המועצה".

 

תחולת החלטת הנהלת ממ"י על כלל הישובים החקלאיים בנגב ובגליל

 

נציין, כי לעניין הגדרת הנגב והגליל מפנה פקודת האגודות השיתופיות להגדרות שבחוק רשות לפיתוח הנגב וחוק רשות לפיתוח הגליל לפיהם:

נגב -    הנו "שטח המדינה שמדרום לקו 115, ברשת ישראל, שיטת קסיני-סולדנר", כלומר כל השטח העובר מקו צומת פלוגות ודרומה.

גליל "מחוז הצפון כפי שנקבעו גבולותיו בהודעה על חלוקת שטח המדינה למחוזות ולנפות ותיאורי גבולותיהם, שבתוקף מזמן לזמן לפי סעיף 3 לפקודת סדרי השלטון והמשפט, תש"ח-1948".

 

הוראות סעיף 5.1.1 בהחלטה 1253 (1180) אינן מקיפות את כל הישובים בנגב ובגליל כהגדרתם בתיקון מס' 8 לפקודת האגודות השיתופיות, אשר עליהם חלים הליכי ועדות הקבלה על פי החוק, ובכך מחטיאות את מטרת המחוקק ומדיניות הממשלה לעיבוי ישובים אלו.

 

להתאמת מדיניות הרחבת הישובים הקהילתיים והחקלאיים למדיניות הממשלה ובכפוף להחלטת היועץ המשפטי לממשלה דלעיל פנה מר דני מורביה, ראש המועצה האזורית לכיש, לשר הבינוי והשיכון ויו"ר מועצת מקרקעי ישראל, מר אריאל אטיאס, בבקשה דחופה לתיקון סעיף 5.1.1 להחלטת מועצת מקרקעי ישראל 1253 (מקודם 1180) כך שאחרי "וקו התפר" יבוא: "לרבות ישובים קהילתיים בנגב ובגליל כהגדרתם בפקודת האגודות השיתופיות."

 

אנו מקווים כי בישיבת מועצת מקרקעי ישראל הקרובה יעלה הנושא ותאושר פנייתו של מר דני מורביה ובכך תיסלל הדרך להרחבת ישובים רבים בנגב ובגליל הנחסמת כיום בדרישות (אשר כשלעצמן אינן חוקיות - לעניות דעתנו) לקיים מכרז מקדים ולעיתים מכרז כולל.

 

דרישת המכרז נוגדת זכויות אגודת הישוב החקלאי ואינה מעשית

 

הדרישה למכרז על קרקעות השייכות לאגודות הישובים החקלאיים מנוגדת לדעתנו, בין השאר, לתקנה 25(21) לתקנות חובת המכרזים לפיה התקשרות של ממ"י לביצוע עסקה במקרקעין אינה טעונה מכרז כאשר הענקת זכויות במקרקעין הנה כנגד ויתור על זכויות במקרקעין ואף אינה טעונת מכרז כאשר מדובר בהענקת זכות במקרקעין לבניה למגורים באזורים כפריים לתושבי אותו מקום (תקנה 25(19)).

 

עד כה, למרות פניות חוזרות ונשנות, נמנע ממ"י מלהציג חוו"ד משפטית לפני מועצת מקרקעי ישראל התומכת בעמדתו לפיה יש לערוך מכרז על מגרשים שהוצאו מתוך חוזי החכירה לדורות של הישובים החקלאיים.

 

ראו פניית עו"ד דודו קוכמן מזכ"ל כפרי האיחוד החקלאי ומרכז פורום המקרקעין בחוזרנו מס' 53/2009 - "קץ עידן ההרחבות של ישובים חקלאיים בעקבות החלטה 1180".

 

עצירת ההרחבות במושבים ובקיבוצים ממועד תחולת החלטה 1180 (16.5.2009) כתוצאה מדרישה למכרז מקדים לקביעת מחירי המגרשים בלבד, מעידה על היותה של הדרישה למכרז כולל בלתי מציאותית ולפיכך מנוגדת ליעדי הממשלה להרחיב את היצע המגרשים לבניה ולהורדת מחירים ובמיוחד במרכז הארץ.