מכירת מגרשי הרחבה במהלך חמש שנים ממועד חתימת חוזה החכירה
 

13 מאי 2012

מכירת מגרשי הרחבה במהלך חמש שנים ממועד חתימת חוזה החכירה

בועז מקלר רו"ח, יבגני גוסיאטינסקי עו"ד

 

סעיף 5.3.2 להחלטה 1180 בענין "בניה למגורים באגודות ישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי, קיבוץ או אגודה שיתופית חקלאית", קובע, בין היתר, כי:

 

"לא תותר למקבל מגרש בפטור ממכרז העברת זכויות במשך 5 שנים מיום חתימת חוזה חכירה. במקרים חריגים יאשר המינהל העברת זכויות במהלך תקופה זו, בכפוף לתשלום של 3% מערך הקרקע כפי שמופיע בחוזה (ללא הנחת אזור) לכל שנה שתחסר מתקופה זו בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. הוראות הסעיף הגבילו והכבידו מאוד על אלו שקיבלו זכויות בקרקע."

 

באותו עניין נקבע בהוראות אגף חקלאי מס' 101 בסעיף 13:

 

13.

"העברת זכויות

 

 

 

 

13.1

...

 

 

 

 

13.2

מומלץ שהוקצה לו מגרש בפטור ממכרז לא יהיה רשאי להעביר זכויות במשך 5 שנים מיום חתימת חוזה חכירה.
בתקופת החכירה הכוונה רק לתקופה שמאז החתימה על חוזה חכירה.

 

 

 

 

 

 

13.2.1

במקרים חריגים תאשר הנהלת המינהל או מי שיוסמך מטעמה העברת זכויות במהלך תקופה זו, בכפוף לתשלום 3% מערך הקרקע כפי שמופיע בחוזה עבור כל שנה לפני תום 5 השנים האמור לעיל.

 

 

 

 

13.3

לא תאושר העברת זכויות בתקופת הסכם פיתוח בעסקות שאושרו עפ"י החלטה 1180 בפטור ממכרז. (בעסקות עפ"י החלטות קודמות ניתן להעביר זכויות בתקופת הסכם פיתוח בכפוף לתשלום מלוא קבולת הבניה)"

 

משמעות ההוראות לעיל היא הגבלת יכולת מכירת הזכויות במגרשי ההרחבה אם במסגרת מימוש משכנתא ואם במסגרת מימוש מהיר, ככל שעולה צורך בכסף נזיל מצד בעל הזכויות.

 

ההגבלה יצרה רתיעה מצד הבנקים מלהעניק הלוואות המובטחות בזכויות בקרקע שלא ניתן לממשן במסגרת מימוש משכנתא, וכפועל יוצא מכך, פגיעה ביכולתם של המתיישבים החדשים בהרחבות הישובים החקלאיים לגייס כסף לשם מימון רכישת הזכויות בקרקע.

 

למתן מענה לבעיות דלעיל קיבלה לאחרונה הנהלת מינהל מקרקעי ישראל את החלטה 3151 המאשרת העברת זכויות במקרים שלהלן:

 

1.      מוות

2.      מצב בריאותי קשה.

3.      גירושין עפ"י פס"ד

4.      העברת זכויות במסגרת מימוש משכנתא.

 

בדיון - הוצגו מספר מקרים על פי הסעיף הנ"ל, דהיינו, מקרים חריגים בהם יאשר המינהל העברת זכויות.

 

הוחלט כי אין מקום להחליט פרטנית לגבי כל מקרה אלא יש להגדיר את המקרים שיחשבו כמקרים חריגים בהם תותר העברת הזכויות. זאת על מנת שההתנהלות תהיה אחידה ועל מנת שלא לפגוע במטרה שעמדה בבסיס הסעיף הנ"ל. לאחר דיון, גובשו ארבעת המקרים המפורטים ברשימה דלעיל.

 

במקרים אחרים שמתקיים אחד מאלה אין צורך לחזור להנהלה.

 

במידה ויוחלט על ביטול עסקה (יש לפעול על פי החלטת המועצה המסדירה נושא זה), אין אפשרות לבטל עסקה כאשר המגרש כבר בנוי.

 

לעניין סעיף מצב הבריאותי - הגם שההנחה היא שמדובר במוות או מצב בריאותי קשה של בעל הזכויות או בני ביתו, יתכנו מקרים חריגים של מוות או מחלה של הורה/ילד שיצדיקו מעבר של מקום מגורים.

 

העברת זכויות במסגרת מימוש משכנתא – היינו, מקרה שהבנק מבקש לממש את הנכס בגין אי עמידה בתשלומי המשכנתא (מדובר בהליך בהוצל"פ), במקרה זה תתאפשר מכירת המגרש במסגרת מימוש המשכנתא. לא מדובר במקרה שבעל הזכויות רוצה למכור את המגרש מאחר שאינו עומד בהחזרים שחודשיים.

 

יצוין כי, ביום 15.2.2012 פורסמה הודעת דוברות מינהל מקרקעי ישראל תחת הכותרת "בשורה לרוכשי מגרשים בהרחבות". בהודעת הדוברת נכתב:

 

"בשורה לרוכשי מגרשים בהרחבות ישובים חקלאיים: על מנת לעודד בנקים לתת הלוואות לרוכשי המגרשים, החליטה הנהלת המינהל לאפשר לבנקים לממש משכנתאות במגרשים שהקצה המינהל ללא מכרז בהרחבות של ישובים חקלאיים, גם אם טרם חלפו 5 שנים ממועד הקצאתם."

 

הרחבת ישובים חקלאיים - תיקון והארכת מועד

 

ביום 30.1.2012 התקבלה על ידי מועצת מקרקעי ישראל החלטה מס' 1253 (להלן: "ההחלטה") בעניין הארכת מועד ותיקון להחלטה 1180 "בניה למגורים באגודות ישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי, קיבוץ או אגודה שיתופית חקלאית". ההחלטה נכנסה לתוקף ביום 25.3.2012 לאחר חתימת שר האוצר וניתן לפעול לפיה.

 

הוראות סעיף 4.9 להחלטה 1180 עוסקות בשדרוג תשתיות בישובים חקלאיים והן מסדירות, בין היתר, את היקף השדרוג, היקף הכספים הנוספים שניתן לגבות מהמשתכנים באזורי עדיפות לאומית שונים ודרכי הפיקוח על תהליך השדרוג.

 

היות ותוקפן של הוראות סעיף 4.9 לעיל פג ביום 31.12.2011 ההחלטה מאריכה את תוקפן עד ליום 31.12.2012.

 

כמו כן, ההחלטה מאפשרת בהרחבות ישובים בקו עימות ובעוטף עזה בכפוף לבחינה פרטנית בהתאם לכללים שיקבעו ע"י הנהלת ממ"י, להגדיל מראש את שיעור המגרשים בבניה מרוכזת עד ל-80% מכלל המגרשים המיועדים לשיווק ע"י אגודת הישוב החקלאי.

 

תחולה - הוראה זו, בעניין יישובי קו העימות ועוטף עזה, תהיה תקפה עד לישיבה הבאה של מועצת מקרקעי ישראל בה צפויים לעלות הצעות לשינויים בהחלטה 1180 לרבות הדרישה למכרזים והגדלת סכומי השדרוג שניתן יהיה לגבות מהמשתכנים.