שמירת זכויות חברים במושב שיתופי ובקיבוץ שביצעו שיוך דירות
 

14.1.2011

 

שמירת זכויות חברים במושב שיתופי ובקיבוץ שביצעו שיוך דירות

בועז מקלר, רואה חשבון

 

פסק הדין של בית המשפט העליון בעניין חלקת המגורים בישובים החקלאיים (בג"צ 1027/04 פורום הערים העצמאיות נ. מועצת מקרקעי ישראל) מה-9 ביוני 2011, נמנע מלנתח במישרין את זכויות אותם חברים להם כבר שויכו דירות ושיעור דמי החכירה בהם חויבו נמוך מהשיעור שנקבע בהחלטה (979) 1155 ולבחון את חוקיותן וסבירותן; יחד עם זאת, יש בפסק דין זה אמירות העשויות בהחלט לתמוך בטיעון של המושבים השיתופיים וחבריהם אשר השלימו את הליך שיוך הדירות לפי החלטה 692.

 

הוראות המעבר בהחלטה 1155 לחברים להם כבר שויכו דירות

 

1.    החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1155 ('קביעת הזכויות למגורים בחלקת המגורים בישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי, קיבוץ או אגודה חקלאית שיתופית') מה-6 ביולי 2008 - אשר מהווה את הנוסח המלא, המעודכן והתקף של החלטה 979 - התייחסה, בדרך אגב ובקיצור נמרץ, לישובים חקלאיים (דוגמת מושבים שיתופיים) אשר חלק מהחברים בהם השלימו, באופן מלא, את שיוך הדירות (חוזה חכירה לדורות בין מינהל מקרקעי ישראל לבין החבר). מרבית ישובים אלו הם מושבים שיתופיים.

2.    הוראת סעיף 5.11.3 להחלטה 1155 מתייחסת למושב שיתופי אשר השלים את הליך שיוך הדירות; הסדר המעבר הקבוע בו הוא מעוות ובלתי סימטרי.

ההוראה קובעת כי אם החבר של המושב השיתופי שייך דירה בשיעור הנופל מ-33% מערך הקרקע, "בין ששולם ובין שנדחה", והישוב מבקש לממש את החלטה 1155 לגבי חברים חדשים, הרי שאותו חבר (בעל חוזה חכירה לדורות) נדרש, חרף ההסכם, לשלם סכום של "33% מערך הקרקע" (הערך כפי שנקבע בהסכם), וזאת בכפוף ל"הנחות אזור".

לעומת זאת, אם החבר של המושב השיתופי שייך דירה בשיעור העולה על 33% מערך הקרקע, הרי שהוא יחויב "בביצוע התשלום הנדחה בשיעור ובתנאים ובשווי הקרקע כפי שנקבע בחוזה החתום", אף אם שיעור זה עולה על 33% מערך הקרקע.

 

העיוות הכלכלי בדרישות לתוספת דמי חכירה מחברים אשר השלימו מהלך שיוך דירותיהם

 

3.    פסק הדין של בית המשפט העליון בעניין חלקת המגורים בישובים החקלאיים (בג"צ 1027/04) נמנע מלנתח במישרין הוראות אלו ולבחון את חוקיותן וסבירותן. יחד עם זאת יש בפסק הדין אמירות העשויות בהחלט לתמוך בטיעון לשמירת זכויות המושבים השיתופיים וחבריהם אשר השלימו את הליך שיוך הדירות לפי החלטה 692.

4.    החלטה 1155 היא הסדר מינהלי. זו הנחיה מנהלית. אין מקום למצב הבלתי נסבל אליו נקלעו חברים ותיקים במושבים השיתופיים.

מחד, הם נדרשים, באופן שאין לו אח ורע בישראל, לפתוח חוזים חתומים - חוזי חכירה לדורות - כדת וכדין עם מינהל מקרקעי ישראל, ולשלם כספים נוספים (במנגנון הנתון לפרשנויות רבות ומורכבות), וזאת כתנאי לקליטת חברים חדשים במושב השיתופי בתנאי החלטה 1155;

מאידך, שעה שישנם חברים במושב שיתופי ששייכו דירות בשיעור העולה על 33% מערך הקרקע, הם נדרשים לשאת בכל התשלום החוזי, תוך שמינהל מקרקעי ישראל מתבצר מאחורי הכלל על פיו 'חוזים - יש לקיים'.

5.    היות והמושבים השיתופיים הם אלו שפרצו את הדרך במימוש הליך שיוך הדירות, הרי שהבעיות המתוארות כאן מתרכזות במגזר מצומצם זה; רוב הקיבוצים אשר שייכו דירות לחברים עשו זאת באזורי קו העימות והשפעת החלטה 1155 היא זניחה.

6.    הסדרת בעיות אלו של המושבים השיתופיים אשר ביצעו שיוך דירות לחברים לפי החלטה 692 מחייבת חשיבה ופעולה מאורגנת ומתואמת, וגיבוש החלטה בדבר דרכי פעולה.