שיוך דירות בקיבוץ לפי החלטה 979 או 751
 

27.9.2011

 

שיוך דירות בקיבוץ לפי החלטה 979 או 751

בועז מקלר, רואה חשבון

 

החלטה 979 של מועצת מקרקעי ישראל (1155 לאחר תיקונה) הקובעת את הזכויות למגורים בחלקת המגורים בישובים חקלאיים ובכלל זאת את תנאי שיוך הדירות בקיבוץ, נכנסה לתוקף ביום 26/6/2007 ובכך ביטלה את החלטה 751 קודמתה.

 

חרף האמור לעיל, סעיף 5.11 להחלטה 979 קובע כי במידה ועד למועד אישורה קיבלה האסיפה הכללית של הקיבוץ החלטה על שיוך דירות ע"פ החלטת מועצה 751, יהיה הקיבוץ רשאי להמשיך בהליך השיוך בהתאם לתנאי החלטה 751.

 

קיבוץ אשר קיבל החלטה בדבר שיוך הדירות ע"פ 751 והחלטה זו אושרה על ידי ועדת הפרוגרמות עד ליום 27/3/2007 יהיה רשאי לבחור לבצע את הליך שיוך הדירות בהתאם לתנאי החלטה 751 או בהתאם להחלטה 979 או בשני שלבים: שלב א' לפי 751 ולאחריו שלב ב' לפי 979 בהתאם להנחיות הוראות המעבר.

 

להלן השוואה בין תנאי החלטה 751 להחלטה 979 (יש לשים לב למיקום הקיבוץ לעניין הטבות אזורי עדיפות החלים עליו) ראו חוזרנו 66/2011 "שיעורי דמי רכישת המגרשים בקיבוץ".

 

* לעניין החלטה 979 "משפחת חברים באגודה" - בני זוג או יחיד אשר במועד הקובע היוו יחידה משפחתית בקיבוץ והיו חברי אגודה השותפים בכל נכסי האגודה, וכן בכל הזכויות המוקנות מהאגודה לחברים.

 

** "היקף הבנייה הבסיסי למגורים"- מכפלת תקן הנחלות או מספר משפחות החברים באגודה (הנמוך מבין השניים) ב-375 מ"ר, בכפוף לקיומה של תכנית תקפה.

 

החלטה 751

 

ההחלטה קובעת כי חברים שיוענקו להם זכויות חכירה במגרש יחויבו בתשלום דמי חכירה מהוונים למינהל מקרקעי ישראל.

 

ניתן לדחות את תשלום דמי החכירה המהוונים עד למועד המכירה, למעט המע"מ.

 

שיעורי דמי החכירה המהוונים הינם 91%/ 51%/ 31%/ אפס כאמור באזור ללא עדיפות/באזורי עדיפות לאומית ב', א' וקו עימות ורמה"ג בהתאמה.

 

סעיף 10 להחלטה קובע כי על תשלום זה יחולו הנחות בהתאם לשנות הוותק של כל חבר.

 

להשוואת נטל תשלומי דמי החכירה המהוונים יש לערוך חישוב הכולל בתוכו את מס' שנות הוותק של כל אחד מחברי הקיבוץ לפי שיעור דמי החכירה המהוונים לפי איזור העדיפות.

 

החלטה 979

 

שיוך הדירות יתבצע בשני שלבים:

 

בשלב הראשון, ישלם הקיבוץ דמי חכירה בשיעור 3.75% מערך הקרקע של חלקת המגורים.

 

תשלום זה מקנה למשפחות החברים באגודה (שהיו חברים בה ביום 27.3.2007) את הזכאות לשיוך הדירות ללא תשלום נוסף.

 

במצב זה ניתן להוריש ו/או להעביר את המגרש לבן משפחה את המגרש ללא תשלום נוסף.

 

רכישת זכויות בניה נוספות תעשה בשיעור 31% - באזור ללא עדיפות, 15.81% - באזור ב', 9.61% - באזור א', בקו עימות ורמה"ג - ללא תשלום נוסף.

 

בשלב השני ניתן יהיה לרכוש את מלוא הזכויות למגורים תמורת השלמת התשלום ל:

33% -         תוספת של 29.25%     באזור ללא עדיפות.

18.67% -    תוספת של 14.92%     באזור עדיפות לאומית ב'.

12.82% -    תוספת של 9.07%       באזור עדיפות לאומית א'.

ללא תשלום נוסף - בישובי קו עימות בגזרת לבנון ועוטף עזה וישובי רמה"ג.

 

תשלום זה מהווה הקניית מלוא הזכויות ומאפשר מכירת המגרש לצד ג' ללא תשלום נוסף.

 

חברים חדשים שיצטרפו לאגודה לאחר יום 27.3.2007 יחויבו בתשלום דמי רכישה מלאים (כולל 3.75%) בשיעור 33% באזור ללא עדיפות 18.67% באזור עדיפות לאומית ב', 12.82% באזור עדיפות לאומית א', 3.75% באזורי קווי העימות ורמה"ג.

 

יובהר כי נוהלי יישום החלטה 1155 (979) לעניין שיוך הדירות לחברי קיבוצים נמצאים בשלבי גמר כתיבתם בממ"י ואנו צופים לפרסומם בתקופה הקרובה.

 

בחירה בשיוך דירות לפי ההחלטה 1155

 

להלן השיקולים שיש לקחת בחשבון בבחירת שיוך דירות לפי החלטה 1155:

   

1.   פוטנציאל מגרשים נוסף לשיווק שיוותר לקיבוץ לאחר שיוך הדירות לחברים ביום הקובע.

 

2.   החלטה 979 מעמידה בפני הקיבוץ אפשרות אטרקטיבית בנוגע לקליטת חברים חדשים ולצמיחה הן בהתייחסות לשיעור דמי הרכישה האטרקטיביים (בהתאם לשיעורים שפורטו לעיל) והן ביחס לאפשרות של הקיבוץ (בניגוד לתנאי בהחלטה 751) לגבות תמורה עבור הון ותשלומי איזון מהחברים החדשים.

 

3.   היותו של קיבוץ באזורי עדיפות מצמצם את הפער בין שעורי התשלום המינימאליים בהחלטה 751 (11%) לחברים חדשים ולחברים ותיקים שביקשו לרכוש את מלוא הזכויות במגרש המגורים. כאשר ביחס לחברים שיבקשו להישאר עם המגרש בזכויות הקיימות (160 מ"ר) שיעור דמי החכירה הינו 3.75% בלבד המקנה יתרון מובהק נוסף להחלטה 979.

 

בחוזר הצגנו לפניכם שיקולים בבחירת ההחלטה המועדפת לשיוך דירות. יש לבחון שיקולים אלו ושיקולים נוספים בהתאם למאפיינים המיוחדים של הקיבוץ ולקבל ההחלטה בהתאם.