'שטח המחנה' מוגן מפני השבה לעת שינוי ייעוד
 

1 במאי 2011

 

"שטח המחנה" מוגן מפני השבה לעת שינוי ייעוד

בועז מקלר, רואה חשבון

 

בהלכת גרנות - ח"א 2016-01 גרנות אגודה שיתופית חקלאית בע"מ נ. מינהל מקרקעי ישראל (להלן פס"ד), נקבע בין השאר כי חלק המוחכר עליו בנויים בתי המגורים של הקיבוץ מוגן בפני הוראת סעיף 18(א) לחוזה החכירה הדן בהשבת הקרקע עקב שינוי ייעוד שלא ביוזמת הקיבוץ.

 

בית הדין לחוזים אחידים יצא לדעתנו מנקודת הנחה שגויה על פיה שטח המשבצת של הקיבוץ כולל קרקע חקלאית וקרקע מבונה למגורים. ההצדקה לכלל ההשבה עקב שינוי ייעוד קם ועולה - כקביעת בית הדין - בקרקע חקלאית: "השיקול לפיו יש להתיר בידי המינהל את הכוח ליישם את המדיניות החקלאית של ממשלת ישראל ומועצת מקרקעי ישראל, נוגע ביסודו, לשטחי המקרקעין החקלאיים" (פיסקה 81 לפס"ד).

 

לדעתנו ההבחנה הנכונה בשטח הקיבוץ איננה בין השטח החקלאי אל מול שטח המגורים, ההבחנה הראויה הינה בין השטחים החקלאים לבין "שטח המחנה".

 

לכן הרציונל של פסק הדין צריך להוביל להגנת כלל השטח המבונה (הוא "שטח המחנה") של הקיבוץ בפני דרישת ההשבה לעת שינוי ייעוד.

 

אמנם ניתן להבחין בין הערך הסגולי של בית המגורים לבין שטח מבני משק, מבני ציבור וחינוך או מבני מלאכה, תעשיה ושירות: אולם קשה לראות את האינטרס הלאומי הלגיטימי בהשתלטות על חלקים מהאזור המבונה של הקיבוץ, קרי "שטח המחנה".

 

הגנה חשובה נוספת אשר עולה מפס"ד עוסקת בשינויים בגודל שטח משבצת הנחלות החקלאיות בקיבוץ כקבוע בהחלטה מס' 361 של מועצת מקרקעי ישראל.

 

סעיף 2(ב) לחוזה החכירה (האחיד) קובע כי "גודל השטח המוחכר נקבע בהתחשב במספר הנחלות כפי שצוין בסעיף 30(ב) לחוזה זה, ועל פי החלטות המועצה".

 

ממ"י הבהיר לעניין זה כי "אין מדובר בהסדר חוזי המאפשר לשנות את שטח המוחכר לאחר כריתת החוזה, אלא אך בהבהרת הכללים שעמדו ביסוד קביעת היקף השטח שהוחכר בחוזה".

 

הבהרה זו חשובה ביותר מהטעם שפירושו של דבר, כי ממ"י אינו רשאי לפגוע בשטח מכסת המשבצת (מכפלת תקן הנחלות בגודל הנחלה) מקום בו קיים חוזה חכירה לדורות, ואף על ישובים חקלאיים שטרם חתמו על חוזה חכירה לדורות כיוון שממ"י הצהיר בפני בית המשפט העליון ואף בכנסת כי הוא יחיל עליהם את הוראות חוזה החכירה לדורות.