התרי בניה ללא אישור ממ'י
 

26.12.2010

התרי בניה ללא אישור ממ"י

בועז מקלר, רואה חשבון

 

בתקנה 2ג1(ב) אשר הוספה בתיקון 7 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970 נקבע כי בעל חוזה חכירה לדורות במקרקעי ישראל לא יידרש בהודעת ממ"י כי אינו מתנגד לבקשת ההיתר במקרים בהם לא מבוקשים "שטח רצפה חדש או שימוש אשר טרם ניתן לו היתר".

 

להלן נוסח תיקון 7:

 

"תיקון תקנה 2א

 

1.      במקום תקנה 2א(6) לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970 (להלן - התקנות העיקריות), יבוא:

 

"(6) בנכס שהוא מקרקעי ישראל, בין אם הוא רשום במרשם המקרקעין ובין אם לאו, ובעל הזכות אינו אחד מאלה המנויים בפסקאות (1) עד (5) לעיל, והוא אחד מאלה:

 

א.      בעל חוזה חכירה לדורות עם מינהל מקרקעי ישראל אף אם עסקת החכירה כאמור לא נגמרה ברישום.

ב.      מי שמינהל מקרקעי ישראל אישר כי הוא בעל זכות בנכס שחתימתו דרושה: אישור כאמור יכול שיינתן לסוגים של בעלי זכויות, סוגים של נכסים או סוגים של בקשות להיתר".

 

הוספת תקנה 2ג1

 

2.                  אחרי תקנה 2ג לתקנות העיקריות יבוא:

 

"הודעת מינהל

מקרקעי ישראל

בטרם מתן היתר

 

2ג1.     א.    על אף האמור בתקנות 2א(6) ו 2ג, לא יינתן היתר בנכס שהוא מקרקעי ישראל, אלא אם כן הודיע מינהל מקרקעי ישראל כי אינו מתנגד לבקשה.

 

ב.   האמור בתקנת משנה (א) יחול רק בבקשה להיתר אשר מבוקשים בה שטח רצפה חדש או שימוש אשר טרם ניתן לו היתר."

 

להלן הודעת ממ"י כפי שפורסמה בעניין תיקון 7 לתקנון התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאים והערות), תש"ל-1970:

 

1.    ביום 30.4.09 פורסם בקובץ התקנות תיקון לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970, אשר משנה את שלב קבלת הסכמת המינהל לבקשה להיתר.

בהתאם לתיקון זה, הסכמת המינהל לבקשה להיתר בניה תידרש כתנאי למתן ההיתר ולא כתנאי להגשת הבקשה להיתר, כפי שהיה עד היום
(הדגשה שלי - ב.מ).

בין היתר, מטרת השינוי הייתה קיצור הליכים ומתן האפשרות לבעל הזכויות לקדם את הבקשה להיתר טרם קבלת הסכמת המינהל לבניה המבוקשת.

2.      התיקון שבנדון משפיע על עבודת המינהל ומשנה את אופן הטיפול בבקשות להיתר כמפורט בהמשך.

3.      יובהר כי אין בשינוי זה לשנות את התנאים שיציב המינהל למתן הסכמתו בהתאם לחוזה החכירה/חוזה המשבצת, החלטות מועצת מקרקעי ישראל ונוהלי המינהל, לרבות גביית תשלום בעד מתן היתר לבניה נוספת במוחכר וחתימת הסכם בהתאם.

4.      מאחר ובהתאם לתיקון, לא תידרש חתימת המינהל על הבקשה להיתר כתנאי להגשת הבקשה, הועדות ידרשו לזהות את בעל הזכויות בנכס ככזה, על פי אישור מאת המינהל, במקרים שזכויותיו טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין. לפיכך, במקרים בהם הנכס איננו רשום בלשכת רישום המקרקעין, זיהוי בעל הזכויות בנכס על ידי הועדה יתבצע בהתאם לחלופות הבאות:

א.      חוכר במקרקעי ישראל, עפ"י חוזה חכירה לדורות חתום - החוכר ימציא לוועדה העתק מהחוזה ולא יהיה צורך באישור נוסף מאת המינהל; (הדגשה שלי ב.מ).

ב.      במקרים בהם בעל הזכויות בנכס אינו צד לחוזה חכירה לדורות (לדוגמה: בעל זכויות בנחלה, בעל זכויות על פי הסכם פיתוח, צד להסכם הרשאה לשימוש) - יידרש אישור המינהל בהתאם לתקנות כי בעל הזכויות הוא בעל זכות בנכס לצורך התקנות.

5.      בחינה מוקדמת של הבקשה להיתר: 

א.      לא בכל סוגי התיקים יאשר המינהל בניה נוספת במוחכר ו/או בניה למטרה החורגת ממטרות החכירה. כך לדוגמה, לא יאשר המינהל בניה למגורים/פעילות לא חקלאית מחוץ לחלקת המגורים בנחלה. כמו כן, במקרים רבים הסכמת המינהל מותנית בתשלום כספי למינהל כתנאי למתן הסכמתו.

לפיכך, המינהל יאפשר לבעל הזכויות המעוניין בכך להגיש את הבקשה להיתר למינהל לצורך קבלת הודעת המינהל על אי התנגדותו למתן ההיתר טרם הגשת הבקשה לוועדה או במקביל להגשתה.

ב.      על אף האמור בסעיף 5(א) הנ"ל, במקרים המפורטים להלן הודעת המינהל על אי התנגדותו למתן ההיתר תינתן רק לאחר דיון בוועדה, כתנאי סופי למתן ההיתר:

1)            בקשה לשימוש חורג מהיתר;

2)            מבנים למגורים זמניים בנחלות;

3)            במקרים בהם קיימת שאלה של פרשנות של התוכנית התקפה (בדרך כלל עת מדובר בתוכניות ישנות).

4)            בתוכניות בניה למגורים המגזר העירוני (הוראת אגף שו"כ מס' 382 ו-382 א' ובתוכניות בניה למגורים בישובים חקלאיים, קהילתיים וכפריים שבטפול האגף החקלאי (הוראת אגף חקלאי 61א').

ג.       במקרים המפורטים בסעיף 5 (ב) (1) - (3) לעיל בעל הזכויות יהיה רשאי לבקש בדיקה מקדמית שלא לצורך מתן הודעה על אי התנגדות. דהיינו, ללא צורך בעריכת עסקה, תשלום וכו' כתנאי לביצוע הבדיקה המקדמית.

6.      הודעה על אי התנגדות:

כמפורט לעיל, כתנאי למתן ההיתר, יידרש מבקש ההיתר להמציא אישור מאת המינהל על אי התנגדותו למתן ההיתר. לשם כך, תיערך בדיקה זהה לבדיקה שהייתה מתבצעת על ידי המינהל קודם כניסת התקנות לתוקף. הודעת המינהל על אי התנגדותו תינתן לאחר בדיקה הבקשה להיתר, עריכת עסקה, גביית תשלום וחתימתם הסכם בהתאם להחלטות המועצה ונהלי המינהל התקפים."