"התר אגודות מוטה"- תשע"א
 

 

7.8.2010

"התר אגודות מוטה"- תשע"א

בועז מקלר, רו"ח

 

ככל בני ישראל, כך אנשי ההתיישבות החקלאית מקווים כי "תכלה שנה וקללותיה ותחל שנה וברכותיה", וגם יוכרו סוף כל סוף הזכויות המלאות בנחלות החקלאיות לרבות בחלקת המגורים ויוסר העול הבירוקרטי והמכביד של מינהל מקרקעי ישראל. (להלן - "ממ"י")

 

להלן חלק מהנושאים אשר הועלו על המדוכה בשנה האחרונה ובראש ובראשונה הצעות להסרת נטל בירוקרטי:

 

הטלת היטל השבחה על מקרקעי המדינה

 

הסיבה המרכזית להקפאת ההרחבות הקהילתיות בעשרות קיבוצים ומושבים היא העדר מימון הנדרש לתשתיות ולמבני ציבור בהרחבות הקהילתיות לרבות שיקום המערכות הישנות בישוב הוותיק.

 

ליקוי זה נובע בראש ובראשונה מעיוות עתיק יומין בחוק התכנון והבניה המעניק פטור מהיטל השבחה על אדמות המדינה.

 

היטל השבחה ששיעורו 50% מעליית ערך מקרקעין אשר שינו ייעודם למגורים מהווה מקור מימון מרכזי לפיתוח תשתיות ומבני ציבור בישובים.

 

מוצע לתקן לאלתר את החוק ולבטל את האפליה הפוגעת בעיקר במאות ישובי הפריפריה.

 

ביטול האפליה כלומר הטלת היטל השבחה מלא על אדמות המדינה יביא לתמרוץ ממשי לשיווק עשרות אלפי מגרשים אשר כבר אושרו בועדות השונות ותקועות מחוסר מקורות מימון לפיתוח והקמת תשתיות.

 

דוגמא למודל ממשי לשיווק של אלפי מגרשים בישובי קו עימות צפון בזמן קצר בשנים האחרונות הייתה החלטה לפיה ניתן היה לגבות כספים המתיישבים לשיקום התשתיות בישובים אלה.

 

גביית היטל השבחה תהיה תמריץ ממשי ומיידי לשיווק עשרות אלפי מגרשים בישובים חקלאיים בלוח זמנים קצר אשר ימתן את עליית המחירים המטורפת בשוק הנדל"ן בד בבד עם מימוש מדיניות הממשלה לפיזור האוכלוסין ועיבוי ישובי הפריפריה במשפחות צעירות.

 

יש לשים לב לעובדה כי לשיווק מגרשים אלו אשר מקורם באדמות של הישובים החקלאיים שמעמדם כחוזה חכירה לדורות דרושה הסכמת הישובים הלוקחים על עצמם אחריות כבדה וסיכונים כספיים עצומים.

 

היטלי השבחה אשר יוטלו על עליית ערך הקרקע ויופנו לשיקום התשתיות בישובים אלו יהיו תמריץ ממשי להסכמת הישובים לביצוע ההרחבות ולחילוץ הפקק הבירוקראטי המונע כיום שיווק עשרות אלפי מגרשים רובם בפריפריה.

 

הטלת היטל השבחה על מקרקעי המדינה אשר יופחתו מדמי חכירה לממ"י מהווה את הצעד היעיל ביותר מכל הצעדים האפשריים לייצוב מיידי של שוק הנדל"ן המתפרע בד בבד עם פיזור האוכלוסין.

 

עידוד שיווק מגרשי הרחבה בקו עימות צפון ועוטף עזה

 

בעקבות אישור היועץ המשפטי לממשלה לשעבר, עו"ד אליקים רובינשטיין, ובהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 888, ניתן היה לגבות כספים בשיווק מגרשים בהרחבות בישובי קו עימות צפון. גביה זו, הותרה רק לצורך פירעון חובות האגודה ו/או לצורך חיזוקו של היישוב.

 

החלטה זו הביאה במישרין לתנופת התיישבות בישובי קו העימות בצפון. בשלוש השנים האחרונות הוקצו בישובי קו עימות צפון מעל 2,500 מגרשים בעוד ממ"י נכשל בשיווקם של יתר המגרשים שבאזור הצפון ושאינם באזור קו עימות צפון.

 

הכספים הנגבים בשיווק המגרשים לחיזוק הישוב נועדים בראש ובראשונה לתיקון עיוות כלכלי בחוק תכנון ובניה אשר אינו מאפשר גביית היטל השבחה על מגרשים אלו.

 

ההגירה השלילית מהנגב ומהגליל והכישלון השיווקי של ממ"י דורשים צעדים מיידיים ויעילים לעידוד חבלי הארץ הללו.

 

נוכח הצלחתו של מודל החלטת הממשלה 888 ומאחר שההחלטה פקעה ביום 1.5.2008 מוצע, לעגנו בחוק כדי ליצור מדיניות עידוד התיישבות יעילה וקבועה באזורי גזרת הלבנון ועוטף עזה.

 

חריגת ממ"י מסמכויותיו בעניין איוש נחלות במושבים

 

ממ"י חורג מעל שבע שנים (!) מסמכויותיו בפועלו להקפאת איוש הנחלות במושבים בניגוד גמור למדינות איוש הנחלות שנקבעה על ידי מועצת מקרקעי ישראל / ועדה לענייני קרקע חקלאית ב-16.11.1992.

 

כל עוד לא נקבעה מדיניות מקרקעין אחרת על ממ"י לפעול על פי מדיניות מועצת מקרקעי ישראל, כפי שנקבעה ב-16.11.1992.

 

בישיבת ועדת המשנה של מועצת מקרקעי ישראל ב-31.10.2005 הוצגה חוו"ד של עו"ד חיים פרוכטר לפיה לאגודות הישובים החקלאיים זכויות רכושיות מלאות בנחלות שטרם אוישו. באותה ישיבה התבקש ממ"י להציג לפני חברי המועצה חוו"ד משפטית לביסוס עמדתו השוללת זכויות הישובים החקלאיים בנחלות שטרם אוישו.

 

לאחרונה לאחר כחמש שנים (!) בהן לא הוצגה בפני חברי מועצת מקרקעי ישראל, כמתבקש על ידם חוו"ד משפטית ע"י ממ"י ובעקבות דרישתו של יו"ר ועדת משנה הנוכחי אפי שטנצלר הועברה לראשונה חוו"ד משפטית אשר עליה חתום היועץ המשפטי של ממ"י עו"ד יעקב קוינט.

 

מועצת מקרקעי ישראל בישיבתה מיום 15.3.2010 בנושא איוש הנחלות, קיבלה את הצעתו של דודו קוכמן מזכ"ל האיחוד החקלאי והעבירה הדיון לועדת המשנה של מועצת מקרקעי ישראל בראשות יו"ר קק"ל - אפי שטנצלר. חברי הועדה האחרים הם : גבי גולן, גבי מימון, יוסף ענבר, גיא רוטקופף.

 

ועדת המשנה העלתה הנושא במסגרת סדר יומה בישיבתה אשר התקיימה ב-22/3/2010.

בישיבת ועדת המשנה מיום 31.5.10 הוצגו עמדות משרד החקלאות, מינהל מקרקעי ישראל ומשרד המשפטים.

בישיבת ועדת המשנה מיום 19.7.2010 הוצגו עמדות עמותת אדמתי ע"י עו"ד יואב רזין ועו"ד שמואל לכנר ממשרד נשיץ ברנדס, בארי הולצמן, יוסי חיות ומשה בריקמן (פיטו) ותנועת המושבים.

בישיבת ועדת המשנה מיום 4.8.2010 הוצגה עמדת כפרי האיחוד החקלאי ע"י המזכ"ל דודו קוכמן, עו"ד עופר נועם והחתום מטה.

 

ועדת המשנה טרם גיבשה את המלצותיה בנושא לרבות הוראות מעבר הנדרשות ויותר מכך הנחיותיה לממ"י לחדול ממדיניותו העצמאית המנוגדת למדיניות מועצת מקרקעי ישראל, כאמור דלעיל.

 

פטור מדמי חכירה בקווי העימות - הסרת עיוות היסטורי

 

המצב המעוות בו אך ורק הישובים החקלאיים (חוכרים בתנאי נחלה) בקו העימות בצפון ובקו העימות בדרום (הנגב המערבי ('עוטף עזה')) מחוייבים בדמי חכירה לממ"י בעוד שכל שאר החוכרים של קרקע מאת ממ"י בקו העימות, פטורים לחלוטין מתשלום כלשהוא של דמי חכירה לממ"י (פטור בחוזה חכירה מהוון לדורות) - שימש בסיס להגשת העתירה ע"י עו"ד רון רוגין בענין בג"צ 10695/05 קיבוץ משגב עם ואח' נ. מינהל מקרקעי ישראל.

 

בחוזרנו מס' 76/2010 "פטור מדמי חכירה בקווי העימות - הסרת עיוות היסטורי" פירטנו את המהלכים שהובילו להחלטת מועצת מקרקעי ישראל במקביל להצעת החוק בכנסת - לפטור מדמי חכירה שנתיים את ישובי קווי העימות. עם חתימת שר האוצר ב – 29.8.2010 על החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1208 מישיבתה מיום 5.7.2010 בעניין "הסדר תשלום דמי חכירה שנתיים בישובים הפטורים מתשלום דמי חכירה שנתיים על פי החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 817" חל הפטור על ישובי קווי העימות.

 

משרדנו, בסיוע המלווים המשפטיים, עו"ד ר' רוגין ועו"ד (רו"ח) ש' שנקלר ('רון רוגין - עורכי דין'), ימשיך במעקב צמוד וקפדני ביחס להסרת עיוות זה וזאת עד לעקירתו מן השורש.

 

יוסף, כי להבנתנו, העובדה שמשרד האוצר וממ"י השתהו זמן כה ממושך בהסרת עיוות זה אינה צריכה לפעול לרעת ישובי קו העימות; לכן, מן הראוי לקבוע פטור מדמי חכירה (כולל הוראות השבה לחוכרים ששילמו את הכספים) בישובי קו העימות בצפון למפרע, לכל הפחות, מאז קבלת החלטת מועצת מקרקעי ישראל המקורית בחודש ינואר 2002 (זו ההחלטה שלא אושרה ע"י משרד האוצר) או החל ממועד הגשת העתירה בפרשת משגב עם.

 

טרם יושמה החלטת ממשלה 1060 בעניין אזורי עדיפות לאומית ושיווק מגרשים ללא מכרז

 

להחלטת הממשלה מס' 1060 מיום 13.12.09 בעניין "הגדרת ישובים ואזורים בעלי עדיפות לאומית" חשיבות לעניין שיעורי דמי החכירה המופחתים בהקצאת קרקעות למגורים בישובים חקלאיים.

 

עד כה כחלוף מעל שמונה חודשים (!) טרם הוצאו על ידי ממ"י הנחיות התואמות את החלטת הממשלה 1060 והחלטת מועצת מקרקעי ישראל 817.

 

על המועמדים להקצאת מגרשים למגורים בישובים באזורי עדיפות לאומית אשר נוספו בהחלטת הממשלה כגון כל הישובים במ.א. עמק יזרעאל, כל הישובים במ.א. מגידו, ישובים במ.א. גלבוע וישובים במ.א. מטה אשר, לעמוד על זכותם מכוח החלטת הממשלה 1060 ולדרוש את הנחת אזור העדיפות לאומית.

 

בישובים החקלאיים אשר נוספו לתחולת אזורי עדיפות לאומית בהחלטת ממשלה מס' 1060 ניתן לשווק מגרשים ללא מכרז בהתאם להחלטה מועצת מקרקעי ישראל מס' 1180 הקובעת בסעיף 5.1.2 כי "מגרשי בניה למגורים בישובי עדיפות לאומית יוקצו על ידי המינהל, בפטור ממכרז, על פי המלצת האגודה".

 

כללי הקצאת מקרקעין למיזמים לאנרגיה סולארית

 

ממ"י מצוי מזה תקופה ארוכה בעבודת מטה שמטרתה קביעת כללים בנושא, בהתאם לשאלות שהופנו לממ"י.

 

אחד מהנושאים הבולטים שממ"י התבקש לתת עליו את הדעת הינו האפשרות של הקמת מתקן סולארי המשתלב עם שימוש נוסף הקיים בשטח כגון מאגרי מים, בריכות דגים, מטשי"ם מטמנות וכו'.

 

ממ"י הודיע כי הוא רואה בשילוב שימושים בקרקע יוזמה מבורכת אשר מאפשרת חיסכון במשאב הקרקע ומייתר את הצורך בהקצאת קרקע נוספת.

 

אנו תקווה כי התיקונים המתבקשים יעשו כבר בישיבת מועצת מקרקעי ישראל הקרובה לרבות ההבהרה הנדרשת כי על שטח מתקנים לאנרגיה סולארית על גגות מבנים קיימים שנבנו כדין לא יידרש הסכם חכירה לדורות ושטחים אלו לא יובאו במניין לעניין תקרת שטח התעסוקה המותר בישוב חקלאי.

 

תחנת דלק "פנימית" מיועדת לאגודה ולחבריה לרבות כלי רכב פרטיים

 

לאחרונה נתן ביהמ"ש המחוזי מרכז צו מניעה קבוע כנגד חריגות בפעולתה של תחנת דלק "פנימית" במושב כפר ידידיה. בימ"ש המחוזי אישר את קביעת בימ"ש השלום לפיה ניתן לתדלק כלי רכב פרטיים של חברי האגודה. ע"א 5530-10-08 מינהל מקרקעי ישראל נגד כפר ידידיה מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ ואח'.

 

זכויות חבר אגודה בחלקה א' בנחלה במשק חקלאי

 

בפסק דין שניתן בבית המשפט המחוזי בתל אביב נקבע כי צווי מניעה ועיקולים שהוטלו על נכסיה של אגודה שיתופית אינם חלים על זכויות חברי האגודה בחלקות א' בנחלות במשקם החקלאי וכי אין בעיקול הרובץ על זכויות האגודה בחלקות ב' ג' כדי להגביל את המתיישבים מלעשות כל פעולה משפטית או דיספוזיציה בזכויותיהם בנחלות, או למנוע מהאגודה מליתן להם אישור והסכמה לעשות כן. (הפ (ת"א) 1262-04 דוד יוגב ו-25 אח' נ' מינהל מקרקעי ישראל)

 

כולנו תקווה כי בשנה הבאה יוכרו הזכויות המלאות שיש לקיבוצים ולמושבים בנחלות החקלאיות ובחלקת המגורים.

 

הכרה זו תוציא את ממ"י ממעורבותו הבלתי נסבלת בניהול חלקת המגורים ותהווה מנוף ליצירת מקורות תעסוקה לצמיחה ולעיבוי מיידי של מעל 100,000 מגרשים רובם בפריפריה.

 

מי יתן ויתקיים בנו דברי הנביא ישעיהו "פתח חרצֻבות רשע התר אגֻדות מוטה ושלח רצוצים חופשים וכל מוטה תנתקו" (ישעיהו נ"ח, ו).