החכרת משנה של מקרקעי ישראל - החלטה 1077
 

11 יולי 2010

החכרת משנה של מקרקעי ישראל - החלטה 1077

בועז מקלר, רואה חשבון

 

החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1077 (להלן: "ההחלטה") עוסקת בהחכרת משנה של מקרקעי ישראל לתקופה שאינה עולה על 25 שנים וקובעת, כי החכרת משנה של מקרקעין לתקופה הקצרה מ-25 שנים, למטרת מגורים או תעסוקה, אינה טעונה קבלת הסכמה מאת מינהל מקרקעי ישראל (להלן - ממ"י).

 

דברי ההסבר להחלטה מנמקים את הסיבה בשלה אין צורך בהסכמת ממ"י בהחכרה מהסוג הנ"ל ומתבססים על ההגדרות בחוק מיסוי מקרקעין לפיהן החכרה של מקרקעין לתקופה שאינה עולה על 25 שנים אינה מהווה עסקה כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין.

 

הסיבה לאמוץ ההגדרה הקבועה בחוק מיסוי מקרקעין נעוצה בהגיון הכלכלי המובא בהצעת החוק לפיו, "כל עסקאות החכירה ארוכות הטווח, ובעיקר העסקאות הגדולות, דורשות השקעות גדולות, ובנסיבות אלה מן הראוי להאריך את תקופת החכירה שאינה נחשבת על פי חוק מס שבח כ-"מכר".

 

ברוח דברי ההסבר להצעת החוק נקבעה גם בהחלטה 1077 (החלטה מקורית - 834) הוראה דומה.

 

סוגיית מניין תקופת חכירת המשנה

 

במרבית המקרים בהם החוכר הראשי מחכיר לחוכר משנה את זכויותיו בקרקע, זכות השכירות או החכירה לתקופה שאינה עולה על 25 שנים ניתנת רק בהתקיים תנאי מתלה (למשל, קבלת היתר בניה, סיום בניית המבנה וכד').

 

מאחר ותקופת חכירת המשנה חלה בדרך כלל אחרי מועד החתימה על ההסכם עם חוכר המשנה, הרי שעלולה להישמע הטענה כי סך תקופת החכירה עולה על 25 שנים ולכן תיחשב כ"זכות במקרקעין" כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין.

 

מניין תקופת חכירת המשנה לעניין חוק מיסוי מקרקעין

 

על פי פסיקה בסוגיה זו, בבית המשפט המחוזי בת"א (עמ"ה 93/90 חברת קומקום בע"מ נגד פ"ש ת"א), התקופה שבין יום חתימת ההסכם לבין מועד קבלת היתר הבניה - לא תיחשב כחלק מתקופת החכירה לעניין חוק מיסוי מקרקעין ולכן העסקה לא תחשב כמכירת "זכות במקרקעין" כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין.

 

עמדת ממ"י

 

לפי עמדת מינהל מקרקעי ישראל "תקופת החכרת המשנה מתחילה עם מסירת זכות השימוש והחזקה במוחכר ללא קשר לקיומו של תנאי מתלה המקיים בפועל את ההסכם שבין החוכר לחוכר המשנה."

 

יש לתת ביטוי בהסכמי התקשרות של ישובים חקלאיים להחכרת משנה לעמדת ממ"י דלעיל לרבות בהסכמים להקמת מיזמים לאנרגיה סולארית/מתקנים פוטו-וולטאיים.