חוזה חכירה לדורות - יתרונות מול חסרונות

19 נובמבר 2009

 

חוזה חכירה לדורות - יתרונות מול חסרונות

בועז מקלר, רואה חשבון

 

לחתימה על חוזה חכירה לדורות ולרישום בטאבו בעקבותיו יתרונות וחסרונות בהיבטים שונים, שלהלן נסקור כמה מהם:

 

מינהל מקרקעי ישראל

 

עמדתו של מינהל מקרקעי ישראל (להלן - ממ"י), כפי שהובהרה בהזדמנויות שונות, היא כי זכויות בני רשות בנחלות חקלאיות במקרקעי ישראל זהות לאלו של חוכרים לדורות בכל הקשור להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ונוהלי ממ"י.

 

כך למשל במסגרת בג"צ 10695/05, נכתב במסגרת כתבי הטענות אשר אושרו בתצהיר גב' שולה בן צבי, מנהלת האגף החקלאי כי:

 

"...בשל הזמן הרב שנמשך הליך הסדרתן...מרבית הקרקעות ביישובים החקלאיים מוחזקות עד להשלמת הליך הרישום וההחכרה במסגרת הסכמי שכירות תלת שנתיים המתחדשים באורח שוטף. ...התנהלות המינהל ומועצת מקרקעי ישראל לגבי ישובים אלה זהה לזו הנוהגת בישובים חקלאיים להם חוזי חכירה לדורות..."

 

או למשל במסגרת רע"א 725/05:

 

"המשיב (המינהל) סבור ...כי יש לראות בבני הרשות ..."חוכרים לדורות". הסיבה בשלה מוגדרים המשיבים כבני רשות, היא סיבה היסטורית, וכיום – טכנית, וקיימת להם זכות שייחתמו עימם חוזי חכירה לדורות. יתירה מכך, בחינת מערכת הזכויות שלהם כלפי מינהל מקרקעי ישראל נותנת כי אין היא שונה ממערכת זכויותיהם של חוכרים לדורות במשקים חקלאיים. משכך, הרי שיש לראותם כחוכרים לדורות, לפחות לצורך העניין הנדון."

 

ביהמ"ש העליון

 

ביהמ"ש העליון ביקר את התנהלות ממ"י ביחס לחוזי חכירה (עא 8918/06), כאשר נדרש להכריע במחלוקת שנתעוררה בין ממ"י לבין חוכרים שונים ביחס לפרשנותם ותוצאותיהם של חוזי החכירה:

 

"אוסיף, כי ניכר שהמצב בו כורת המינהל חוזי חכירה ייחודיים עם חוכרים שונים, תוך שבד בבד קיימות ונקבעות ומשתנות הוראות כלליות, הוא מתכון לסבכים ושיבושים (השוו למשל הדיון הנזכר מעלה אצל מקלר ושמעון, וכן עניין הדר); אפשר שבשל כך נתארך הטיפול בעניינם של המערערים. דומה לכאורה – כמובן, מבלי לקבוע מסמרות, ובכפוף לאילוצים מאילוצים שונים – כי הסדרת תנאי החכירה באופן כוללני היא הדרך הרצויה, הן למען הפשטות והיעילות, והן מכיוון שהמינהל אמון על בנייתה ומימושה של מדיניות קרקעית כוללת...

 

במבוכי מינהל מקרקעי ישראל, והמינהל הציבורי בכלל, ככל שהדברים כלליים ושווים ביסודם לכל נפש, נחסכות טעויות, עגמת נפש ומחלוקות. יש לקוות כי הנוגעים בדבר יתנו לכך את דעתם."

 

שווי

 

ביהמ"ש מחוזי ת"א קיבל חוות דעתו של שמאי מקרקעין מוסכם מטעם בית המשפט, לפיה שווי הזכויות המוקנות לקיבוץ על פי חוזה החכירה לדורות עם ממ"י, שהינו חוזה חכירה בלתי מהוון לתקופה של 49 +49 שנים, הן כשווי זכויות בר רשות בנחלות חקלאיות. יחד עם זאת, כפי שקבע השמאי, יש ערך כלשהו להליך הסדרת חוזה החכירה לדורות, והוסיף עקב כך 5% לשווי הזכויות (ה"פ (ת"א) 755/06).

 

זכות חוזית לשינוי יעוד לתעסוקה

 

סעיפים 4(א), 9(א), 18(א) בחוזה החכירה לדורות של קיבוץ (סעיפים 5(ג), 8(א), 20(א) בחוזה החכירה לדורות של מושב) קובעים את זכותה של האגודה לבצע שינוי יעוד לתעסוקה במשבצת הנחלות.

 

הוראות חוזיות אלו גוברות על החלטות מועצת מקרקעי ישראל 949, 1163 ומשמעותן הסרת מגבלת תקרת שטחי התעסוקה וקביעת דמי חכירה מופחתים על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל המתייחסות למגזר העירוני: 933, 1184 בשיעור של 31%, 15.81%, 9.61%, מההשבחה שחלה בנכס בהתאם לאזורי העדיפות הלאומית.

 

בניה מעבר ל- 160 מ"ר בקיבוצים

 

ממ"י אינו גובה בקיבוצים, להם חוזי חכירה לדורות, דמי חכירה מהוונים גם ביחס לזכויות בניה מעבר ל- 160 מ"ר, זאת בהתאם להוראות חוזה החכירה לדורות הגוברות על הוראות החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1085.

 

זכות האגודה לאיוש נחלות ללא תשלום נוסף

 

סעיף 29 לחוזה החכירה לדורות במושב קובע:

 

"היה ומספר הנחלות המתוכננות במשבצת עולה על מספר הנחלות המיושבות בפועל. יהיה על האגודה לעשות את כל הדרוש כדי ליישבן. לא יושבו נחלות אלו תוך 5 שנים מתאריך החתימה על חוזה זה. ע"י מתיישבים שאושרי ע"י ועדת קבלה במובנה בהחלטת המועצה. יהיה המינהל רשאי לבטל חוזה זה לגבי שטח שגודלו יהיה כגודל נחלה במשבצת כפול מספר הנחלות שאינן מיושבות, ולתפוס את החזקה בו. ללא תשלום פיצוי כלשהו. בכל מקרה לא יממש המינהל את זכותו לפי סעיף זה אלא אם שלח הודעה בדואר רשום לאגודה, שנתיים מראש, על כוונתו זו.

 

האמור בסעיף זה לא יחול באופן זמני אם וכל עוד יישוב הנחלות נמנע מאת האגודה ע"י רשות מוסמכת. או שרשות מוסמכת אישרה שמספר מסוים של נחלות, כמספר הנחלות שלא מיושבות, לא יישבו למשך פרק זמן מוגבר."

 

בעניין זכותה של האגודה לאיוש נחלות קובע סעיף 10(ג) לחוזה החכירה לדורות כי בהקצאה ראשונה של נחלה לא ישולמו לממ"י דמי הסכמה:

 

"למרות האמור בסעיף קטן (ב) לעיל, לא ידרוש המינהל דמי הסכמה במקרים הבאים (בכפוף לכך שהאגודה לא תדרוש כל תשלום בגין הזכויות בקרקע המוענקות לבעל נחלה):

 

1.         החכרת או מסירת חזקה בחלקה א', לראשונה, לבעל נחלה, שהוא המתיישב הראשון באותה נחלה. "

 

זכות קניינית

 

החכירה לדורות מעניקה לחוכר, להבדיל מזכות חוזית, זכות קניינית הנרשמת בפנקסי המקרקעין ותוך כך - 'הגנה קניינית'.

 

חכירה לדורות, כזכות קניינית,מעניקה רשת ביטחון לחוכר לטווח הארוך ומסירה ממנו חשש ואי וודאות.

 

יחד עם זאת חכירה לדורות שתרשם על שם החברים באופן פרטני (ולא ע"ש האגודה) עלולה לעכב

ואף למנוע שינוי ייעוד של המקרקעין אשר תיזום האגודה, במידה ויהיו חברים שיתנגדו לכך.

 

בכל מקרה, עמדת ממ"י היא לא להתיר את רישום כלל מקרקעי המשבצת ע"ש האגודה וזאת בשל העובדה שקיימות משכנתאות אישיות לחלק מן החברים, שלגביהן נתן ממ"י התחייבויות פרטניות לבנק לצורך רישום המשכנתא. יחד עם זאת, ממ"י אינו שולל את האפשרות לרשום את חלקה א' ע"ש החבר ואת יתרת הנחלה ע"ש האגודה, למרות שניתן לרשום את כל הנחלה ע"ש החבר.

 

 

תקופת התיישנות

 

למהות הזכות (חוזית או קניינית) חשיבות מכרעת, שכן תקופת ההתיישנות לתביעה לקיום זכות חוזית הינה 7 שנים בעוד שתקופת ההתיישנות לתביעה לקיום זכות במקרקעין הינה 15 שנים במקרקעין לא מוסדרים, ו- 25 שנים במוסדרים.

 

ביהמ"ש קבע כי זכות בר רשות, לעניין התיישנות, הינה זכות חוזית (א 6454/04).

 

מיסוי

 

זכות החכירה לדורות, והחל משנת 1996 גם זכות שכירות מתחדשת מממ"י מחייבת את החוכר במס רכישה. שיעור מס הרכישה כיום הוא 5% מערך הזכות.

 

סוכם עם שלטונות מיסוי מקרקעין כי מושבים וקיבוצים ששילמו בעבר מס רכישה עבור קבלת הזכויות בנחלה (במסגרת ההסדר עם התנועות המיישבות) –לא יידרשו למס רכישה פעם נוספת בעת רישום זכויות החכירה לדורות בטאבו.

 

במידה ויתבצע במקרקעין חליפין ואיזון זכויות בין חברים ו/או האגודה, לאחר הרישום בפנקסי המקרקעין, יתחייבו עסקאות אלו במס שבח, ומס רכישה. החל משנת 1996 גם זכות בר רשות (המתחדשת מעת לעת) הינה זכות במקרקעין על פי חוק מיסוי מקרקעין ולפיכך גם עסקאות חליפין בין ברי רשות יתחייבו באותה מידה.

 

במידה וחלקות ב' ו-ג' יירשמו ע"ש האגודה, הרי שהעברה עתידית ממנה לחברים תהיה אירוע מס. לדעתנו אירוע מס זה לא יתחייב במס שכן יראו בו העברה מנאמן לנהנה, הזוכה לפטור ממס שבח (ס' 69 לחוק), לפטור ממס מכירה (תקנה 2(1) לתקנות מס מכירה) ולפטור ממס רכישה (תקנה 27(א) לתקנות מס רכישה). אולם על מנת להבטיח זאת ולהימנע מפגיעה אפשרית של שינוי מדיניות של שלטונות מס שבח - ראוי כי בעת הרישום ע"ש האגודה תרשם הנאמנות עבור החברים.

 

היטל השבחה

 

בחכירה לדורות - החובה בתשלום ההיטל חלה על החוכר לדורות.

 

יחד עם זאת, סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, קובע הסדר מיוחד לפיו חוכר לדורות לא יחויב בהיטל השבחה ובלבד שהמקרקעין הוחכרו לדורות לשימוש חקלאי, שונה ייעודם לייעוד אחר והחוכר לא היה זכאי לנצל את שינוי הייעוד ללא חתימה על חוזה חכירה חדש או תיקון החוזה הקיים. במקרה כזה, ממ"י מחויב בתשלום לרשות המקומית על פי התנאים הקבועים בהסדר שנקבע בסעיף 21 לתוספת השלישית.

 

מרבית היישובים החקלאיים הינם בני רשות ולפיכך אינם חייבים בהיטל השבחה (בהתאם לחלופה הראשונה שבסעיף 21 הנ"ל).

 

יתר היישובים, להם חוזי חכירה לדורות, אינם חייבים בהיטל השבחה בחלק גדול מהמקרים (בהתאם לחלופה השנייה בסעיף 21), שכן משבצת הנחלות הוחכרה להם לדורות לשימוש חקלאי - וכדי לנצלה, בייעודה החדש, על החוכר לחתום על חוזה חכירה חדש. כך למשל, בהחלטה 949 נדרש היישוב לחתום על הסכם חכירה חדש, בכפוף לעמידתו בתנאי הסכם הפיתוח.

 

החבות בהיטל השבחה קמה רק אם היה אירוע משביח (למשל תוספת זכויות בניה) ותשלומה נדחה ומתחייב רק בעת מימוש הזכויות (בניה או מכירה). בכל מקרה לא ישלם החוכר לדורות היטל השבחה על השבחות שנעשו טרם הסכם החכירה לדורות, אלא רק על השבחות שאירעו לאחר מכן.

 

בימ"ש קבע כי בהשבחה שנבעה בתקופת ביניים - בין שני חוזי חכירה לדורות, בה הסתיים חוזה חכירה לדורות וטרם נחתם החוזה אחריו – יהיו החוכרים חייבים בהיטל השבחה (בשא 177679/06).

 

היטל ההשבחה המוטל על קרקע חכורה לדורות שאינה לשימוש חקלאי הינה החסרון הגדול ביותר הנובע מהחתימה על חוזה חכירה לדורות.

 

כך למשל יישום החלטות מועצת מקרקעי ישראל 979, 1155, 1101 ביחס לזכויות בחלקת המגורים עלול להינגס משמעותית ע"י היטל ההשבחה בשיעור 50% מההשבחה.

 

לפיכך יש חשיבות מכרעת לביצוע כל השינויים התכנוניים הצפויים בחלקת המגורים בטרם חתימה על חוזה החכירה לדורות.

 

הסכם פיתוח לעומת חוזה חכירה לדורות

בועז מקלר רו"ח, שרון בכר עו"ד