'התר אגודות מוטה' - כמשפט הנביא ישעיהו (ישעיהו נ"ח, ו)

17 ספטמבר, 2009

"התר אגודות מוטה"

בועז מקלר, רו"ח שרון בכר, עו"ד

 

ככל בני ישראל, כך אנשי ההתיישבות החקלאית מקווים כי "תכלה שנה וקללותיה ותחל שנה וברכותיה", וגם יוכרו סוף כל סוף הזכויות המלאות בנחלות החקלאיות לרבות בחלקת המגורים ויוסר העול הבירוקרטי והמכביד של מינהל מקרקעי ישראל.

 

השנה בתי המשפט לא חסכו שבטם ממינהל מקרקעי ישראל (להלן - ממ"י) ומאופן התנהלותו ולא פעם צידדו בהתיישבות ובחוכרים. אם נבחן את פסיקות בתי המשפט מהשנה האחרונה בענייני מקרקעי ישראל נדמה כי חל שינוי כלשהו בגישתם והם אינם מקבלים את טענות ממ"י כ'תורה מסיני'. להלן מקבץ 'זיכרונות טובים' מן השנה החולפת, בתקווה כי מגמה זו תלך ותשתפר וכי ההכרה בזכויות בנחלות החקלאיות תעמיק שורש.

 

זכות לאייש נחלות ללא תשלום נוסף

 

בהפ 230/07 נהלל מושב עובדים להתיישבות חקלאית אגו"ש בע"מ ואח' נגד מינהל מקרקעי ישראל, קבע ביהמ"ש המחוזי בנצרת כי ממ"י אינו מוסמך לדרוש תשלום כספי ממושב נהלל או מן המתיישבים, בתמורה להקצאת נחלות פנויות. ביהמ"ש דחה את טענות ממ"י אחת לאחת תוך ביקורת נוקבת:

 

"יש אף לציין, כי משך שנים גבה המינהל דמי חכירה עבור 150 נחלות. בכך יש לראות הודאה ברורה מצידו, כי כבר הוקצו בפועל 150 נחלות. טענת המינהל לפיה חישוב זה הטיב עם המושב כלכלית אינה מתקבלת...

 

לא מצאתי כי המינהל זכאי, באופן חד צדדי, לשנות הוראות בהסכמי חכירה ...התנהגותו של המינהל, אשר קפא על שמריו משך שנים רבות ...ולא טרח לחדש את הסכמי החכירה. התנהגותו ושתיקתו משך שנים רבות ...

כאמור, לא מילא המינהל חובתו ...

 

איני מקבל את טענתו זו של המינהל, העומדת אף בניגוד לעמדתו, בתחילת הדיון, לפיה אכן לנהלל 150 יחידות, ובהתאם הוא אף גבה דמי שכירות עבור 150 יחידות".

 

פסק הדין שניתן כאמור ע"י ביהמ"ש המחוזי פסל את התנהלות ממ"י במקרה הנדון, אולם יחד עם זאת ביהמ"ש לא דן בבעיה העיקרית עצמה והיא חריגת ממ"י מסמכותו כאשר הקפיא את איוש הנחלות בכלל.

 

ממ"י, שלא השלים עם קביעתו של ביהמ"ש המחוזי - הגיש ערעור לביהמ"ש העליון.

 

אין לדחות על הסף האפשרות לזכות בעלות היסטורית בנחלה חקלאית

 

בתא 9106-02-08 מינהל מקרקעי ישראל ואח' נגד שי אגרונוב ואח', קבע ביהמ"ש המחוזי כי לא ניתן לסלק על הסף את תביעתם של חברי כפר ורבורג לבעלות על קרקעותיהם. העותרים הגישו נגד ממ"י ואח' תביעה לפסק דין הצהרתי שלפיו קרקעות המושב הן בבעלותם, כצאצאים של רוכשי הקרקעות מחברת אמיקא בשנת 1939.

 

בתגובה לעתירה הגישו המבקשים כתב הגנה בו טענו בין היתר כי יש לדחות על הסף את התביעה.

 

לדעת ביהמ"ש זכותם של החתומים על הסכמי המכר בקרקעות היא "זכות קניין שביושר". זכות זו צמחה מכוח התחייבותה של אמיקא להעביר את הקרקעות לבעלותם. זכותם של החוכרים בקרקעות היא זכות שביושר תקפה, שאמנם כפופה לדיני ההתיישנות אך היא לא התיישנה.

 

כאמור ביהמ"ש דחה את כל הטענות שנטענו כעילה לסילוקה על הסף של התובענה:

 

"לאחר שעיינתי בבקשה... החלטתי לדחות את הבקשה ולאפשר למשיבים לברר את התביעה לגופה, וכל זאת מבלי לחוות דעה על סיכוייה"

 

פסק דין זה אמנם לא קבע כי לחברי כפר ורבורג זכות בעלות באדמות המושב, אך בוודאי פתח פתח לאפשרות כזו בכפוף להוכחות:

 

"... בפני המשיבים קיימת דרך ארוכה מאוד רצופת קשיים רבים להוכחת תביעתם וכלל לא ניתן להעריך אם קיימים סיכויים טובים להצלחה, אך לא ניתן לסלק התביעה על הסף..."

 

ביקורת על ממ"י המעוניין בסרבול הליכים

 

בברע 189/09 מינהל מקרקעי ישראל נגד כרם בן זמרה, מושב עובדים של הפועל המזרחי להתיישבות שיתופית בע"מ, דחה ביהמ"ש המחוזי את ערעורו של ממ"י על החלטת בימ"ש השלום, שהורתה על עיכוב הליכי התובענה אותה הגיש ממ"י.

 

בשלוש השנים האחרונות הגיש ממ"י תביעות כנגד יישובים רבים במחוז הצפוני. חלק מן היישובים פנו לביהמ"ש העליון בבקשה לאיחוד הדיון. ביהמ"ש לא התיר את האיחוד אולם המליץ לצדדים כי יעשו מאמץ להגיע להסדר דיוני שיאפשר את בירור השאלות המשותפות לתובענות השונות במסגרת אחד מההליכים, תוך התליית יתר התובענות עד לבירור אותן שאלות משותפות.

 

ממ"י סירב לשתף פעולה ליישום המלצה זו ולפיכך פנה המושב לביהמ"ש בו מתנהלת התביעה נגדו וביקש לעכב את ההלכים בתובענה, עד שתתקבל הכרעה בתובענות האחרות וזאת תוך התחייבות כי יקבל על עצמו כל הכרעה שתתקבל בהליכים האחרים. בימ"ש השלום נענה לבקשתו של המושב והורה על עיכוב ההליכים.

 

כנגד החלטה זו ערער ממ"י. לגישתו יש לברר כל תביעה ותביעה בנפרד, הגם שאינו חולק על קיומה של חפיפה רבה בין הסוגיות העולות בתובענות שהגיש.

 

ביהמ"ש המחוזי דחה את ערעור ממ"י, בנימוק כי דרך זו של בירור כל תביעה בנפרד תביא לבזבוז משאבים עצום ומחשש מפני מתן החלטות סותרות באותן סוגיות ממש. המושב התחייב שיקבל על עצמו כל הכרעה שתתקבל בהליכים האחרים בסוגיות המשותפות ודי בכך להשיג הימנעות מבירור כפול של סוגיות זהות בידי שופטים שונים.

 

בערעור זה התעלם ממ"י מהמלצתה של נשיאת ביהמ"ש העליון - לקבוע הליך מוביל אשר במסגרתו תתבררנה השאלות המשותפות. המלצה זו ראה לנגד עיניו בימ"ש השלום כאשר אישר את בקשתו של המושב לעיכוב ההליכים.

 

ממ"י נדרש לפעול בהגינות וכן להשיב הפרשים בגין דמי היוון

 

בפסה"ד בעניין עא 2426/06 מינהל מקרקעי ישראל נגד טליה ויהודה יערי, נדחה ערעורו של ממ"י על פסה"ד שניתן בשלום - בו חויב ממ"י להשיב הפרשים בגין דמי היוון ששילמו יערי. ביהמ"ש השלום הגיע למסקנה כי דמי ההיוון אשר הושתו על יערי, נקבעו על בסיס ערכי קרקע על פי טבלת מחירים אשר לא היתה בתוקף במועד אישור העסקה. ביהמ"ש המחוזי אימץ את קביעתו של השלום תוך ביקורת נוקבת על התנהלותו של ממ"י:

 

"...המינהל היה מודע לכך ... וקיבל "החלטה" ללא סמכות, שאין לה תוקף, להמשיך ולפעול לפי הטבלה הישנה למרות שאינה בתוקף ...

 

במצב דברים זה, אני סבור שהתנהגות המינהל בכך שפעל על דעת עצמו במצב של "גישור" או "משיכת זמן" כדבריו, על בסיס הטבלה הישנה שפקעה ולא היה לה תוקף, הינה התנהגות לא ראויה ללא ביסוס חוקי שאינה יכולה לעמוד...

והוצאת השומה על פיה והארכתה לצרכי "גישור" נעשתה שלא כדין בחוסר סמכות ותוך חריגה מסמכות...

 

חובת הגילוי, ההגינות, הנאמנות ותום הלב, חייבה את המינהל שלא להוציא שומה על בסיס הטבלה הישנה שפקעה ולא היה לה תוקף חוקי ... וכן היתה חובה על המינהל לגלות ...

...ועל המינהל היה למצוא את הדרך כדי לפרסם מידע זה בצורה טובה יותר שתגיע למתקשרים הרלבנטיים ובכל מקרה, המינהל לא יכול היה לפעול על סמך טבלת מחירים שלא היתה בתוקף ...

 

לכן, גם אם לא מדובר בהתנהגות חסרת תום לב של המינהל, הרי מדובר בהתנהגות לא ראויה שנעשתה בחוסר סמכות ובניגוד לדין ולכן היא בטלה..."

 

דמי היתר על תוספת זכויות בניה

 

בעא 2809/06 מינהל מקרקעי ישראל נגד ברזילי אלכס ואח', אימץ ביהמ"ש המחוזי את פסה"ד שניתן בבימ"ש השלום אשר דחה את טענת ממ"י, לפיה יש לחשב את גובה דמי ההיתר ב-51% מן ההפרש שבין ערך המקרקעין המלא (100%) לאחר שינוי הניצול לבין ערך זכויות החוכרים במקרקעין לפני שינוי הניצול (91%), וקיבל את טענת החוכרים שיש לחשב את הערך החדש לפי 91% מערך זכויות הבעלות. זאת, כיוון שמדובר בחכירה ולא בבעלות ולכן ערך זכויות החכירה הוא 91% מערך זכויות הבעלות.

 

ביהמ"ש המחוזי קיבל את פרשנותו של בימ"ש השלום ודחה את ערעור ממ"י, תוך ביקורת נוקבת על ממ"י:

 

"התנהגות המינהל, ... יכולה אף שלא לעלות בקנה אחד עם חובת ההגינות ותום הלב המוגברת החלה על רשות ציבורית...

 

בנסיבות תיק זה, אני סבור שחובת ההגינות החלה על הרשות מביאה לכך שאין מקום לטעון לפרשנות הנטענת על ידה, העומדת בסתירה ברורה לעמדתה של סגנית היועצת המשפטית של המינהל וכן הינה בניגוד ללשון ההוראה ומביאה לתוצאות לא סבירות."

 

ממ"י שם עצמו כ"שר ושופט עלינו"

 

בעא 2829/06 נתאי נדר נגד רשות הפיתוח באמצעות מינהל מקרקעי ישראל ואח', קבע ביהמ"ש המחוזי כי ממ"י נהג ברשלנות תוך הפרת הנורמות המוטלות עליו עת אישר העברת זכויות לצד ג', לאחר שכבר אישר את העברת אותן זכויות לאחר. ביהמ"ש ביקר נחרצות את התנהלותו של ממ"י:

 

"לצערנו, אין מנוס מלציין כי המינהל שם עצמו כ"שר ושופט עלינו" (שמות ב, יד).

 

כפי שציין בית משפט קמא, המינימום הנדרש והמצופה מגוף ציבורי כמינהל, פנייה למי שהמינהל עתיד לבטל זכויותיו בהינף יד או יותר נכון בהינף קולמוס, ומבלי שדעתו נשמעה טרם לכן ואם לא די בכך אף לאחר מכן.

יוער, כי הגם שנושא זה לא נדון בפסק דינו של בית משפט קמא, דומה כי כל הסכסוך דנן, ראשיתו במשגה נוסף של המינהל.

 

הנה כי כן, הגורם הראשוני שהוביל לתוצאה במקרה דנן הינו המינהל וכפי שפורט לעיל.

 

הנה כי כן אין מנוס אלא להצטרף למסקנת בית משפט קמא כי המינהל נהג ברשלנות תוך הפרת הנורמות המינימליות המוטלות על המינהל כגוף ציבורי, ומשכך חייב הוא לשאת בתוצאות המתבקשות מכך."

 

כולנו תקווה כי בשנה הבאה יוכרו הזכויות המלאות שיש לקיבוצים ולמושבים בנחלות החקלאיות ובחלקת המגורים.

 

הכרה זו תוציא את ממ"י ממעורבותו הבלתי נסבלת בניהול חלקת המגורים ותהווה מנוף ליצירת מקורות תעסוקה לצמיחה ולעיבוי מיידי של מעל 100,000 מגרשים רובם בפריפריה.

 

מי ייתן ויתקיים בנו דברי הנביא ישעיהו "פתח חרצֻבות רשע התר אגֻדות מוטה ושלח רצוצים חופשים וכל מוטה תנתקו" (ישעיהו נ"ח, ו)