בניה למגורים מעל 160 מ"ר אינה חייבת בתשלום דמי חכירה מהוונים

בניה למגורים מעל 160 מ"ר אינה חייבת בתשלום דמי חכירה מהוונים

בועז מקלר, רואה חשבון

 

מינהל מקרקעי ישראל (להלן - ממ"י) אינו גובה בקיבוצים, להם חוזי חכירה לדורות, דמי חכירה מהוונים גם ביחס לזכויות בניה מעבר ל-160 מ"ר, בעוד הוא עושה כן בקיבוצים ברי רשות אשר טרם חתמו על חוזה חכירה לדורות.

 

החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1085, ממרץ 2007, שעניינה "בניה למגורים בקיבוצים" קובעת:

 

  1. אגודה שיתופית חקלאית שהיא קיבוץ רשאית לבנות עבור חבריה יחידות דיור בשטח ברוטו של עד 160 מ"ר (כולל שטח עיקרי ושטחי שרות), הכל עפ"י תכנית מאושרת כדין.
  2. בגין בניה מעל 160 מ"ר ברוטו כאמור, ועד למלוא הניצול המותר עפ"י תכנית תקפה החלה על המגרש תחויב האגודה /חבר קיבוץ בתשלום דמי חכירה מהוונים בשיעור של 91% מערך הקרקע של זכויות הבניה המבוקשות. תינתן הנחה בישובים הכלולים באיזורי עדיפות לאומית. (הדגשה שלי ב.מ).

הנחיות ממ"י שלא לגבות דמי חכירה מהוונים בבניה מעל 160 מ"ר נובעות מחוזה החכירה לדורות של הקיבוץ אשר אינו דורש תשלום כאמור, הגובר על החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1085.

 

במאמרנו "דמי חכירה מהוונים לבניה למגורים בקיבוצים" מיום 7.8.2008 ציינו את עמדת מינהל מקרקעי ישראל כפי שהוגשה לביהמ"ש המחוזי בחיפה בעניין ע"א 1633/05, ולפיה:

 

"רק בנייה מעל 160 מ"ר ליחידת דיור (ועד למלוא הניצול המותר לפי תוכנית תקפה), ורק בקיבוצים שהם לפי שעה נעדרי חוזה חכירה לדורות, תחוייב בתשלום למינהל של דמי חכירה מהוונים ..." (הדגשה שלי ב.מ)

 

מדיניות זו של ממ"י, המבחינה בין קיבוץ בעל חוזה חכירה לדורות ובין קיבוץ בר רשות - לעניין גביית דמי חכירה מהוונים בבניה מעל 160 מ"ר - אינה עולה בקנה אחד עם עמדתו, שהובהרה בהזדמנויות שונות, לפיה זכויות בני רשות בנחלות חקלאיות במקרקעי ישראל זהות לאלו של חוכרים לדורות בכל הקשור להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ונוהלי המינהל.

 

כך למשל במסגרת בג"צ 10695/05, נכתב במסגרת כתבי הטענות אשר אושרו בתצהיר גב' שולה בן צבי, מנהלת האגף החקלאי כי:

 

"...בשל הזמן הרב שנמשך הליך הסדרתן...מרבית הקרקעות ביישובים החקלאיים מוחזקות עד להשלמת הליך הרישום וההחכרה במסגרת הסכמי שכירות תלת שנתיים המתחדשים באורח שוטף. ...התנהלות המינהל ומועצת מקרקעי ישראל לגבי ישובים אלה זהה לזו הנוהגת בישובים חקלאיים להם חוזי חכירה לדורות..."

 

או למשל במסגרת רע"א 725/05:

 

"המשיב (המינהל) סבור ...כי יש לראות בבני הרשות ..."חוכרים לדורות". הסיבה בשלה מוגדרים המשיבים כבני רשות, היא סיבה היסטורית, וכיום - טכנית, וקיימת להם זכות שייחתמו עימם חוזי חכירה לדורות. יתירה מכך, בחינת מערכת הזכויות שלהם כלפי מינהל מקרקעי ישראל נותנת כי אין היא שונה ממערכת זכויותיהם של חוכרים לדורות במשקים חקלאיים. משכך, הרי שיש לראותם כחוכרים לדורות, לפחות לצורך העניין הנדון".

 

אודות השוואת הזכויות של בר רשות לחוכר לדורות ע"י ממ"י עצמו מאמרנו "בר רשות בנחלה חקלאית לעומת חוכר לדורות" מיום 3.12.2008.

 

לדעתנו, לברי הרשות אכן זכויות זהות לאלו של החוכרים לדורות ואף ממ"י בעצמו, הודה בכך כאמור לעיל. לפיכך, קיבוץ המגדיל את דירות המגורים של חבריו מעבר ל- 160 מ"ר ואין בידו חוזה חכירה לדורות, זכאי ליישום ההנחיה כפי שהיא מיושמת ביחס לקיבוץ שהוא חוכר לדורות, ואין להשית עליו תשלום דמי חכירה בגין הרחבת דירות המגורים גם מעבר ל-160 מ"ר.

 

מאחר וממ"י דובק בעמדתו המטילה חבות בדמי חכירה מלאים על בניה מעבר ל-160 מ"ר בקיבוצים ברי רשות וזאת אף בניגוד לעמדתו שלו כפי שהובעה בעבר, הרי שלגישתנו, יש מקום לתקיפת דרישת ממ"י במידה והיא מחייבת קיבוץ בר רשות לשלם דמי חכירה מלאים בגין בניה מעל 160 מ"ר תוך פניה לערכאות ושמירה על הזכויות.