קץ עידן ההרחבות של יישובים חקלאיים בעקבות החלטה 1180
 

קץ עידן ההרחבות של יישובים חקלאיים בעקבות החלטה 1180

בועז מקלר, רואה חשבון

 

 

14.5.2009

 

החלטה מס' 1180 של מועצת מקרקעי ישראל שעניינה "בניה למגורים באגודות ישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי, קיבוץ או אגודה שיתופית חקלאית", קיבלה תוקף ביום 10 במאי 2009 עם חתימת שר האוצר עליה.

 

משמעותה של החלטה זו - הינה קץ עידן ההרחבות ביישובים החקלאיים בכלל ולאלה בפריפריה בפרט. החלטה זו, במתכונתה הנוכחית, מעקרת את המשך ההתיישבות, הרחבת היישובים והתחזקותם. החלטה זו תפגע הן ביעדי המדיניות של הממשלה והן בתקבולי מינהל מקרקעי ישראל, הנגזרים מהם.

 

מאחר וההחלטה, לרבות תהליך קבלתה פגום מיסודו, ודאי כי תגיע לערכאות משפטיות, נציין כי לא התקיים דיון ממצה עם התנועות ההתיישבותיות טרם קבלתה תוך מתן זכות שימוע לגורמים הנפגעים לרבות הטענות המפורטות שהעלה מר דודו קוכמן - מזכ"ל האיחוד החקלאי, למועצת מקרקעי ישראל, טרם אישור ההחלטה.

 

מר קוכמן העלה על הכתב את הערותיו והסתייגויותיו לטיוטת ההצעה שהיתה קיימת טרם קבלת הנוסח הסופי ואישור ההצעה. מר קוכמן פירט ביתר את השגותיו בהתייחסו לסעיפים מסוימים בטיוטה, אולם הערותיו לא זכו לכל התייחסות. ההחלטה התקבלה ואושרה כאמור, על פי נוסח ההצעה, למעט שינויים מינוריים בלבד.

 

להלן סקירה השגותיו, הערותיו והסתייגויותיו של מר דודו קוכמן, מזכ"ל האיחוד החקלאי:

 

כללי

 

מדובר בשורה רחבה של תיקונים מרחיקי לכת המחייבים דיון רחב ומעמיק ומתן זכות שימוע לצדדים העלולים להפגע.

 

השינויים מחייבים גיבוי בחוו"ד משפטית מאחר ויש חשש כבד כי הם בלתי חוקיים.

 

ראוי היה להעביר הדיון לועדת המשנה ולהזמין את הצדדים הנפגעים להשמיע עמדתם.

 

ראוי היה גם לדרוש חוו"ד משפטית בכל הקשור לזכותו (או אי זכותו) של הישוב החקלאי לשווק מגרשים בפטור ממכרז כאמור בסעיף 25(1) לתקנות חובת מכרזים התשנ"ג-1993.

 

הוצאות פיתוח במסלול ירוק (סעיף 4.5)

 

סכום הוצאות הפיתוח במסלול ירוק, ללא בדיקת ממ"י 100,000 ₪ כולל מע"מ, נמוך לאין שיעור מסכומי הוצאות הפיתוח למגרשים צמודי קרקע המגורים במכרזי ממ"י העולים בדרך כלל על 200,000 ₪ ללא מע"מ.

 

המסלול הירוק נועד להקטין החיכוך בין ממ"י לחוכרים ולייעל את עבודת ממ"י לרבות חסכון כח אדם מקצועי של מהנדסים הבודקים את תחשיבי עלויות הפיתוח.

 

הצעת סכום נמוך לא ראלי להוצאות פיתוח אינה מגשימה המטרות דלעיל כמו כן היא אינה עומדת עם סכומי הוצאות הפיתוח שנקבעו בעבר על ידי ממ"י עצמו ביחס להרחבות ישובים חקלאיים.

 

ראוי היה להציג לפי חברי המועצה הסברים ותחשיבים לסכום הנמוך המוצע למסלול הירוק ולחילופין לקבוע מסלול ירוק על פי הוצאת הפיתוח הממוצעות בשיווקי ממ"י.

 

סנקציה בלתי סבירה - סעיף 4.7

 

הטלת סנקציות כלשהן על ישוב חקלאי שלא יפרסם הוצאות פיתוח וגובה סבסוד הינה שערורייתית מאחר ונתונים אלו נקבעים על ידי משרדי הממשלה ומפורסמים על ידי ממ"י.

 

מתן כח בלתי מרוסן לממ"י במקרה זה חסר טעם ואינו במקומו.

 

דרישת דיווח למס שבח - נטל ביורוקרטי ריק מתוכן - סעיף 4.8

 

הישוב החקלאי נדרש כתנאי לביצוע עסקת הקצאת המגרש להעביר את "העתק הדיווח עליו לרשויות המס".

 

דרישה זו ריקה מתוכן מאחר ורשויות המס אינן דורשות אותו. עצם הדרישה מהווה דוגמא שלילית לנטל בירוקרטי שנועד להקשות על ביצוע ההרחבות בישוב החקלאי ללא שנערכה בדיקה מוקדמת עם רשות המסים וללא התייעצות מוקדמת עם התנועות ההתיישבותיות.

 

ראוי היה לבטל דרישה בלתי מעשית זו.

 

איסור גביית השתתפות בתשתיות עבר - סעיף 4.8

 

לישוב החקלאי זכויות מלאות לגביית השתתפות בהשקעות עבר אשר שביצע בסכומים ניכרים העומדים לרשות מתיישבי ההרחבה.

 

הצעה לשידרוג תשתיות קיימות - לעג לרש - סעיף 4.9

 

שורש הבעיה אשר אינו מטופל כלל בהחלטה החדשה הוא העובדה לפיה נמנע מהישוב החקלאי היטל השבחה בשעור 50% מהפרש בין ששווי הקרקע למגורים ליעודה הקודם החקלאי.

 

מקור כספי משמעותי זה מועבר למעשה לממ"י בצורה של תשלום דמי חכירה מהוונים מלאים אשר מהם מעביר ממ"י אך ורק 10% לרשות המקומית.

 

ראוי היה לבטל סעיף זה המציע סכומים זעומים תוך הבחנה שאינה ראויה בין אזורי הארץ השונים (לאן נעלם אזור מתחם התפר?) ולקבוע במקומו היטל השבחה בשעור 50% מעליית ערך הקרקע אשר ישולם לועדה לתכנון ובנייה ויופחת מתשלום דמי החכירה לממ"י.

 

כמו כן לא ברור מדוע ההוראות תחומות בתקופה עד 31.12.2011.

 

שלילת פיצוי על קרקע הנגרעת ממשבצת הנחלות החקלאיות - סעיף 4.10

 

הוראה זו עומדת בסתירה להוראת חוזה משבצת הנחלות החקלאיות והנה בלתי חוקית.

 

אנו מאוכזבים מקלות הדעת המתגלה על ידי מכיני ההצעה אשר נראה כי רמיסת הזכויות החוזיות של הישובים החקלאיים קודמת לעידוד ההרחבות בישובים החקלאיים.

 

הגדרת ישובי מרחב תפר ולא קו תפר - סעיף 5.1.1

 

ההתייחסות המועדפת בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל מס' 972 (הוראת מעבר) ו- 949 "שטח תעסוקה" מפנה לישובי "מרחב התפר" ולא "קו התפר" כפי שנקבע בהחלטה.

 

הקצאת מגרשים ללא המלצת אגודה - סעיף 5.1.3

 

לישוב החקלאי זכויות מלאות לשיווק המגרשים בהרחבה ללא מכרז על פי חוק חובת המכרזים. הוראה זו קיבלה ביטוי במשך עשרות שנים בכל החלטות מועצת מקרקעי ישראל עד החלטה 1110 מ-22.5.2007 לפיכך החלטה 1110 אינה חוקית.

 

ראוי היה כי מכיני ההצעה יענו לדרישתנו להציג חוות דעת משפטית לפני חברי המועצה באם הם מתנגדים לעמדתנו.

 

ברמה המעשית ללא הסכמת הישובים החקלאיים לביצוע ההרחבה לרבות גריעת שטח משבצת הנחלות החקלאיות לא יבוצעו הרחבות ולשיקול זה יש לתת את המשקל המכריע.

 

שיווק במכרז נוגד זכויות חוקיות של הישוב החקלאי - סעיף 5.2

 

ההוראות הדורשות ביצוע מכרז נדונו מראש לכשלון בהיותן בלתי מעשיות ובעיקר בהיותן נוגדות את הזכויות החוקיות של הישוב החקלאי על פי סעיף 25 (1) לתקנות חובת המכרזים התשנ"ג - 1993.

 

חברי מועצת מקרקעי ישראל אינם יכולים לקבוע הוראות הנוגדות את החוק.

 

ראוי היה שתוצג חוות דעת משפטית התומכת בהצעת ממ"י אליה תנתן לנו הזדמנות להגיב.

 

בלתי סביר ומיותר שחברי מועצת מקרקעי ישראל יקבלו החלטות בלתי מעשיות וריקות מתוכן השולחות את הנפגעים לעמוד על זכויותיהם בבתי המשפט מבלי שנתנה להן הזדמנות להציג עמדתם באשר לזכות הישוב החקלאי לפטור ממכרז.

 

שיווק מקדים במכרז - דרישה מעוותת וריקה מתוכן - סעיף 5.2.2.1

 

הדרישה לשיווק מוקדם במכרז ללא אישור ועדת קבלה באזורים ללא עדיפות מעוותת וריקה מתוכן.

 

שיווק מצומצם של מגרשי מגורים אשר ספק אם ישוב חקלאי כלשהו יסכים לו יעלה מלאכותית את שווי המגרשים – שעור ראשון בתורת הכלכלה.

 

ראוי היה לבטל סעיף זה ולדון עמנו בחלופות אחרות, מעשיות ובלתי מעוותות.

 

העברת זכויות במגרש בנייה - סעיף 5.3.3

 

אין מקום להתערבות בהליכי קבלה של רוכשים ("יד שניה") של מגרשי בניה בהרחבות.

 

איסור מתן תשלום לישוב החקלאי בשלב שלאחר שיווק המגרשים הינו התערבות שלא במקומה היוצרת נטל בירוקרטי נוסף.

 

ועדת קבלה כתנאי מוקדם להגשת הצעה למכרז - סעיף 5.3.4

 

מדובר בהוראה משונה ובלתי מעשית לקיום מכרז טרם ועדת הקבלה.

 

הוראה זו מנסה לערער את מוסד ועדת הקבלה אשר קיבל ביטוי בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל 1064.

 

 כמו כן, יוצרת נטל בירוקרטי בכך שהליך המכרז המותנה באישור ועדת קבלה אינו סופי ויחזור על עצמו פעמים רבות עד לאישור ועדת הקבלה.

 

כמובן שעצם הזכייה במכרז יוצרת לחץ על ועדות הקבלה ומגבירה את המוטיבציה של הנפסלים להלחם בהחלטות ועדת הקבלה.

 

יש להפחית היטל השבחה מדמי חכירה - סעיף 6.6

 

באותם מקרים (נדירים) בהם יוטל היטל השבחה יש להפחית תשלום זה מדמי החכירה לממ"י אחרת ישולם עבור המגרש עשרות אחוזים מעבר לשווי השוק שלו.

 

הוראה כזו נקבעה לדוגמא בסעיף 5.2 להחלטת מועצת מקרקעי ישראל 969.

 

בנייה מרוכזת - סעיף 9

 

הוראות הסעיף מתערבות יתר על המידה בעצמאותו של הישוב החקלאי, ביצוע מכרז בין קבלנים, לביצוע בניה מרוכזת והופכת אותו לבלתי מעשי ומרוקן מתוכן.

 

ראוי היה לדון עם התנועות ההתיישבותיות על הוראות מעשיות אשר יאפשרו ביצוע ההרחבות בעיקר באזורי העדיפות, קו העימות בצפון ובעוטף עזה.

 

ראוי היה לאמץ את המודל המוצלח של החלטת 888 של מועצת מקרקעי ישראל אשר הביאה לשיווק מעל 2,500 מגרשים (!) בישובי קו העימות בצפון בחמש השנים האחרונות.

 

על פי החלטה זו ניתן יהיה לגבות כספים לחיזוק הישוב והחזר חובותיו.

 

קביעת הוראות מעבר על ידי מועצת מקרקעי ישראל ולא מינהל מקרקעי ישראל - סעיף 10.2

 

בהצעת ההחלטה שינויים מרחיקי לכת ההופכים את עניין הרחבות הישובים החקלאיים לבלתי מעשי.

 

קביעת הוראת מעבר להחלטה שכזו הינה חלק ממדיניות המקרקעין הנתונה בידיה של מועצת מקרקעי ישראל

 

לפיכך ראוי היה להפקיד את קביעת הוראות המעבר בידיה של מועצת מקרקעי ישראל ולא מינהל מקרקעי ישראל, כפי שנקבע.

 

מעבר להשגות לתוכן ההחלטה, עולות קושיות בקשר לאופן קבלת ההחלטה: מדובר בשורה רחבה של תיקונים מרחיקי לכת המחייבים דיון רחב ומעמיק ומתן זכות שימוע לצדדים העלולים להיפגע. לא למותר לציין, כי השינויים מחייבים גיבוי בחוו"ד משפטית מאחר ויש חשש כבד כי הם בלתי חוקיים.

 

כאמור, לא התקבלה אף לא אחת מהערותיו המפורטות של מזכ"ל האיחוד החקלאי מר דודו קוכמן שהוגשו לחברי המועצה טרם הדיון.

 

ההצעה להעביר הדיון בהצעת ההחלטה לועדת המשנה ולהזמין את הצדדים הנפגעים להשמיע עמדתם וכן להציג חוות דעת משפטיות המגבות שורה של 'פגיעות' אלה - לא נענתה.

 

במצב עניינים זה של פגיעה דרמטית ורחבת יריעה בזכויות הישובים החקלאיים לבצע הרחבות לא נותרה ברירה אלא לפנות לערכאות משפטיות.