תחולת היטל השבחה על משבצת יישוב חקלאי
 

 

 

 

 

 

 

תחולת היטל השבחה על משבצת יישוב חקלאי

בועז מקלר רו"ח, שרון בכר עו"ד

 

26.2.2009

 

 

החלטה 949, "החכרת קרקע למטרת תעסוקה במשבצת יישובים חקלאיים", קובעת בסעיף 3.4, כי "היטל השבחה ישולם בהתאם להוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה – 1965".

  

סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה קובע:

 

"לגבי מקרקעי ישראל, כמשמעותם בחוק יסוד: מקרקעי ישראל, שלא הוחכרו בחכירה לדורות או שהוחכרו בחכירה לדורות לשימוש חקלאי ושונה ייעודם לייעוד אחר, והחוכר לדורות שלו הוחכרה הקרקע לשימוש חקלאי בלבד אינו זכאי לנצל את הקרקע על פי ייעודה החדש, אלא אם כן יתוקן חוזה החכירה המקורי או ייחתם חוזה חכירה חדש, יחול, על אף האמור בתוספת זו, במקום היטל השבחה, ההסכם בדבר התשלומים מאת מינהל מקרקעי ישראל לרשויות המקומיות, שהיה קיים לפני תחילתו של חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 18), תשמ"א–1981" (הדגשות שלי - ב.מ).

 

מרבית היישובים החקלאיים הינם בני רשות ולפיכך אינם חייבים בהיטל השבחה – בהתאם לחלופה הראשונה.

 

יתר היישובים, רובם ככולם קיבוצים ומושבים שיתופיים להם חוזי חכירה לדורות, אינם חייבים בהיטל השבחה בהתאם לחלופה השנייה, שכן משבצת הנחלות החקלאיות הוחכרה להם לדורות וכדי לנצלה, בייעודה החדש, על החוכר לחתום על חוזה חכירה חדש או לתקן החוזה המקורי.

 

הוראות החלטה 949:

 

"2.4 לאחר שינוי ייעודו של השטח יוקצו המגרשים הסחירים בתוכנית ליישוב החקלאי או לתאגיד אשר היישוב החקלאי הינו בעל שליטה בו, זאת בתנאים כמפורט בהחלטה זו (להלן-"ההקצאה")."

  

"3.1 בין המינהל לבין היישוב החקלאי או התאגיד אשר היישוב החקלאי הינו בעל שליטה בו ייחתם הסכם פיתוח ל-3 שנים, ובכפוף לעמידה בתנאי הסכם הפיתוח ייחתם בין הצדדים חוזה חכירה ל - 49 שנים. "

 

אם כן, מאחר והיישוב החקלאי נדרש לחתום על הסכם חכירה חדש, בכפוף לעמידתו בתנאי הסכם הפיתוח, הרי שהוא נכנס בגדר החלופה השנייה בסעיף 21 לתוספת השלישית ומכאן שאין הוא חייב בהיטל השבחה.


ההוראה לפיה על היישוב לשלם את מלוא דמי החכירה המהוונים מחזקת עמדתנו:

 

"3.2   בגין ההקצאה ישולמו למינהל מלוא דמי החכירה המהוונים, על פי השיעור הנהוג לאותו ייעוד באזור בו מצוי היישוב, ..."

 

נדגיש כי מינהל מקרקעי ישראל אכן מעביר לרשויות המקומיות "חלף היטל השבחה" בשיעור 10% מהתקבולים (ללא מע"מ) מעסקאות המתבצעות על פי החלטה 949. אולם, יחד עם זאת במספר ועדות לתכנון ובנייה דורשים כיום מיישובים חקלאיים - חוכרים לדורות - היטל השבחה כתנאי לאישור הנדרש על ידם.

 

דרישה זו יוצרת אבסורד לפיו, בגין שינוי הייעוד - החוכר נדרש לשלם הן דמי חכירה מלאים (91%) והן היטל השבחה (50%) בעוד שמינהל מקרקעי ישראל - הנהנה העיקרי מההשבחה - נושא בהם באופן חלקי בלבד ואילו הרשות המקומית/הוועדה לתכנון ולבנייה נהנית מתקבול עודף.

 

הדרישה להיטל השבחה מחוכרים לדורות:

 

דרישת הוועדות לתכנון ובנייה להיטל השבחה מיישובים חקלאיים להם חוזי חכירה לדורות מסתמכת על הוראות חוזה החכירה לדורות המקנות ליישוב חקלאי את הזכות לשינוי ייעוד לתעסוקה ללא החזרת הקרקע למינהל.

 

הוראות חוזה אלו נותנות לקרקעות משבצת הנחלות החקלאיות תכונה של קרקע עירונית בכל הקשור לשינוי ייעוד לתעסוקה.

 

בחוזה החכירה לדורות, (סעיף 4 (א) בחוזה הקיבוץ וסעיף 5 (ג) בחוזה המושב) בסעיף המפרט את מטרות החכירה, נכתב מפורשות כי זכותה של האגודה להשתמש בקרקעותיה לצורכי "מפעל", שהם בין היתר, ע"פ ההגדרה בחוזה  "... כל מטרה עסקית אחרת שאינה "משק חקלאי" ...".

 

סעיף אחר בחוזה החכירה (9 (א) בחוזה קיבוץ, 8 (א) בחוזה מושב), שעניינו שינוי ייעוד, קובע כי האגודה רשאית לפעול לשינויי ייעוד של המקרקעין שברשותה, בכפוף לשני תנאים: האחד- שתודיע על כך למינהל מקרקעי ישראל, והשני-ששינוי הייעוד לא יחרוג ממטרות החכירה.

 

הוראות סעיף 18 בחוזה הקיבוץ (סעיף 20 בחוזה המושב), קובעות אומנם כי עם שינוי ייעוד הקרקע היא חוזרת לבעליה אולם בד בבד קיימת הוראה מפורשת המחריגה את הוראת סעיף 18 (סעיף 20 בחוזה המושב) מ"שינוי ייעוד ע"פ סעיף 9 (א) לחוזה זה" (בחוזה המושב סעיף 8 (א)).

 

על פי עמדתו המפורשת של מינהל מקרקעי ישראל ועל פי רצף החלטות מפורשות של מועצת מקרקעי ישראל, שנתנו במשך עשרות שנים, ההתייחסות לקרקעות הקיבוץ או המושב מהיבט של זכויותיו במקרקעי המדינה הן כחוכר לדורות לכל דבר ועניין.

 

מן האמור לעיל, ניתן ללמוד כי מכוח חוזי החכירה יש לקיבוצים ולמושבים זכויות מוקנות במקרקעין לשינוי ייעוד לתעסוקה ולשימוש בהם בייעודם החדש ללא כל מחויבות להשבתם למינהל.

 

זכויות אלו זהות לאלו שיש לחוכר עירוני מכוח סעיף ב(9) להחלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל לפיה זכאי חוכר עירוני לנצל הקרקע ביעודה החדש. זכות שתורגמה בהחלטה 933 של מועצת מקרקעי ישראל לתשלום בשיעור של 31% מהשבחתה.

 

אנו סוברים, כי זכויות חוזיות הקיימות מקדמת דנן גוברות על החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 949 המגבילה את שטחי התעסוקה ל-60 דונם נטו (80 דונם באזורי עדיפות ב' ו-120 דונם באזורי עדיפות א') והקובעת שיעורי דמי חכירה מלאים תוך התעלמות גמורה מהוראות חוזה החכירה לדורות המתייחסות לקרקע משבצת נחלות חקלאיות כקרקע עירונית בכל הקשור לשינוי ייעוד לתעסוקה.