הסרת מכשולי צמיחה בהתיישבות
 

 

 

 

 

הסרת מכשולי צמיחה בהתיישבות

בועז מקלר רו"ח

 

 13.10.2008

 

 

לקראת השנה החדשה נאחל לעצמנו שיהיה לנו הכוח ולמנהיגינו התבונה להסרת מכשולים המונעים צמיחה בהתיישבות. להלן נמנה עשרה מהם:

 

א.         חלקת המגורים כקרקע עירונית

 

במספר פס"ד שניתנו לאחרונה נקבע חד משמעית, כי חלקת המגורים בנחלה הינה קרקע עירונית.

מוצע לפעול בעיקר בדרכים משפטיות להכרה בזכויות בחלקת המגורים ואשר משמעותן היוון מלא הזכויות הקיימות בשיעור 3.75% (בתוספת מע"מ) וכל תוספת זכויות לרבות פיצול מגרשים שינוי ייעוד תעשה לפי 31% בתוספת מע"מ מערך ההשבחה.

 

ב.         שינוי ייעוד לתעסוקה של מקרקעי יישוב חקלאי

 

בחוזה משבצת הנחלות החקלאית במושב ובקיבוץ, נקבע מעמד מיוחד לקרקע המשנה ייעודה לתעסוקה לפיה היא אינה מוחזרת למינהל מקרקעי ישראל.

 

תכונה זו של קרקע עירונית מזכה היישוב החקלאי לשלם בעת שינוי ייעוד 31% בתוספת מע"מ מההשבחה ללא מגבלה מעשית בקשר לגודל השטח לתעסוקה כפי שנקבע בהחלטה 949 של מועצת מקרקעי ישראל העומדת בסתירה לחוזה החכירה לדורות של המשק החקלאי.

 

ג.         עידוד איוש נחלות פנויות במושבים

 

נחלות פנויות שווקו עד כה במשך עשרות שנים על ידי אגודת היישוב החקלאי על פי כללי מועצת מקרקעי ישראל והוראות חוזה החכירה לדורות.

 

מינהל מקרקעי ישראל הקפיא לפני ½5 שנים(!) את איוש הנחלות הפנויות ודורש להפקיע אותן מאגודות הישובים החקלאיים ולהוציאן למכרז לכל דיכפין המרבה במחיר.

 

הצעת המינהל פוגעת בזכויות הקניין של אגודת היישוב החקלאי המחזיקה למעלה מ- 60 שנה בקרקע בתנאי נחלה אשר שילמה את מלוא דמי החכירה עבור נחלות אלו. חוות דעת משפטיות רבות ניתנו נגד ניסיון המינהל להפקיע הנחלות מהמושבים ולעומתן לא הוצגה אף לא חוו"ד אחת ע"י המינהל והתוצאה - קיפאון בעיקר באזורי העדיפות.

 

אין מדובר בקרקע פנויה אלא בקרקע המוחכרת לדורות ביישובים חקלאיים להם משבצת קרקע בתנאי נחלה.

 

מוצע לקבוע מועדים לשיווק הנחלות, ובמידה ולא ישווקו עד אותם מועדים לקבוע מחיר לכל נחלה אשר לא תשווק תוך התקופה שתקבע. עד לקבלת החלטת מדיניות חדשה ע"י מועצת מקרקעי ישראל תבוטל ההקפאה והמינהל יפעל על פי המדיניות שהייתה נהוגה במשך עשרות שנים.

 

ד.         שינוי קיבוץ למושב

 

אחת הדרכים האפשריות לשיקום הקיבוצים היא הפיכתם למושבי עובדים. אפשרות זו מעוגנת בחוזי החכירה לדורות של הקיבוץ (סעיף 21 (ד)(2)).

 

חוקיות דרישת המינהל להטלת דמי הסכמה בביצוע שינוי הסיווג מוטלת בספק נוכח חוו"ד המשפטיות אשר הוצגו בנושא. דרישה זו לדמי הסכמה יוצרת מכשול ממשי לביצוע שינוי הסיווג.

 

מוצע לפעול בהתאם לחוק ולבטל הדרישה לדמי הסכמה או לחילופין לקבוע כשלב ביניים בלבד כי ביישובי אזורי העדיפות ובמתחם התפר לא יוטלו דמי הסכמה בעת שינוי סיווג קיבוץ למושב. 

 

ה.         חיוב בהיטל השבחה על מקרקעי המדינה

 

היטל ההשבחה בשיעור 50% מעלית ערך המקרקעין אינו מוטל על מקרקעי המדינה בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה. מוצע לתקן הוראות החוק ולהטיל היטל השבחה על מקרקעי המדינה אשר יועבר לועדות לתכנון ולבניה ביישובים החקלאיים. 

 

ו.          שיווק מגרשי הרחבה ע"י היישוב החקלאי

 

עד כה הוקצו בהרחבות בישובים חקלאיים מעל 23,000 מגרשים. מדובר במפעל ההתיישבותי הגדול ביותר שבוצע בישובים החקלאיים מתחילת שנות התשעים.

 

החלטה 1110 שהתקבלה בישיבת מועצת מקרקעי ישראל מיום 2.5.2007, קבעה בין השאר, כי מגרשי ההרחבה העולים על 115% מתקן הנחלות ישווקו במכרז פומבי.

 

הוראה זו שינתה את מדיניות מועצת מקרקעי ישראל בקשר להרחבות בישובים חקלאיים אשר הייתה נהוגה במשך עשרות בשנים.

 

כמו כן עומדת הוראה זו בסתירה לסעיף 2.2 להחלטה 959 עצמה הקובעת, כי "גריעת המגרשים כאמור לא תיפגע בזכויות היישוב החקלאי לעניין תקנה 25(1) לתקנות חובת מכרזים התשנ"ג-1993". כלומר הסטייה ממכרז שיש לישוב חקלאי על אדמות משבצת הנחלות.

 

מאחר וההרחבות הקהילתיות ביישובים החקלאיים, מתבצעות על שטחים הנכללים בחוזי החכירה של משבצת הנחלות החקלאיות של המושבים והקיבוצים, לא ניתן יהיה להשיג הסכמתם לגריעת מגרשים אלו מתוך שטחי המשבצת שלהם.

 

התוצאה המעשית היא ששינוי המדיניות בהחלטה 1110 מרוקן מתוכן מעשי, מעכב אכלוס מתיישבים ובנים בהרחבות בישובים רבים רובם באזורי העדיפות ומחטיא את המטרה הראויה של הרחבות היישובים החקלאיים.

 

על מנת להמשיך בתנופת ההתיישבות בהרחבות ביישובים החקלאיים מוצע להמשיך את המדיניות שהייתה קיימת במשך עשרות שנים עד החלטה 1110 ולבטל הדרישה למכרז פומבי.

 

ז.          העברת חלק מתקבולי המינהל בהרחבת יישוב לשיקום תשתיות ישנות

 

כל קרקע חקלאית המשנה יעודה חייבת בהיטל השבחה בשיעור 50% מעליית ערכה. לא כך במקרקעי המדינה הפטורים מהיטל השבחה. שבגינם מעביר המינהל רק 10% מתקבוליו למועצה האזורית.

 

מוצע להעביר חלק מתקבולי המינהל משיווק הפרויקטים ליישוב החקלאי לשדרוג התשתיות הישנות ביישוב.

  

ח.         שמירה על ועדות קבלה ביישובים חקלאיים

 

יש לשמר את מבנה האגודה, כדי לאפשר צמיחה על בסיס אופי היישוב - קהילתי, דתי, חרדי, טבעוני. הצביון האחיד משמשת גם מוקד משיכה. בעניין זה חשוב לחזור ולהכיר בזכויות האגודה על משבצת הנחלות המעניקות לה פטור ממכרז על פי דין.

 

לפיכך יש להמשיך ולהכיר בזכותו של היישוב החקלאי לשווק מגרשים למועמדים שאושרו ע"י ועדת קבלה.

 

ט.         עידוד ההתיישבות בקו עימות בצפון ובקו עוטף עזה

 

לעידוד של ההתיישבות ביישובי גבול הצפון ועוטף עזה והבעת הזדהות ממשית עמם מוצע להעביר ליישובים החקלאיים ולחבריהם את מלוא זכויות החכירה בחלקות המגורים בנחלות.

 

צעד זה יהיה תמריץ ממשי לקליטה של עשרות אלפי משפחות ביישובים אלו, יאפשר ניצול מיטבי של בסיס התשתיות הקיימות בחלקות המגורים במושבים ובקיבוצים.

 

התוכנית אף תתמרץ יצירת מקורות תעסוקה, צימרים, אטרקציות תיירותיות ועוד.

 

כמו כן כצעד משלים למימוש מטרה זו, מוצע להעניק פטור מלא מדמי חכירה שנתיים למינהל בדומה לפטור הניתן באזורים אלו בעת הקצאת קרקע למתיישב חדש.

  

י.          הקצאת קרקע למאגרי מי קולחין

 

כיום יישוב אינו מוכן שאדמתו תופקע בכל מחיר, יישובים מוכנים להקצות מאדמתם לצורכי מאגר מי קולחין, ובלבד שיישארו להם זכויות כחוכרים ראשיים בקרקע.

 

כתוצאה מאי פתרון הבעיה, והצעות לא מעשיות של המינהל נשפכים מדי שנה כמאה מיליוני קוב מי קולחין לים, ובמקומם משתמשים בחקלאות במקורות מים שפירים ההולכים ומתדלדלים.

 

מוצע לאשר החכרת משנה של קרקע ממשבצת נחלות לטובת מאגרי מי קולחין המשמשים לחקלאות.