חלקת המגורים בנחלה כקרקע עירונית
 

 

 

 

 

חלקת המגורים בנחלה כקרקע עירונית

בועז מקלר רו"ח

 

 

21.8.2008

 

 

"החלטה מס' 1 מעגנת את ההבחנה היסודית שנהגה בארץ עוד בטרם קום המדינה, בין קרקע חקלאית לקרקע עירונית... על פי התפיסה הבסיסית המעוגנת בהחלטה מס' 1, זכויותיו בקרקע של חוכר קרקע עירונית "עמידות" יותר בפני שינויים מזכויותיו של החוכר החקלאי (למעט באשר לחלקת מגוריו של החקלאי)." (הדגשה שלי – ב.מ).

 

כך נאמר בפס"ד שניתן לאחרונה בבית המשפט העליון בשבתו כבג"צ 4736/03 אלון חב' הדלק לישראל בע"מ נ' שר התעשיה והמסחר ואח' בו השוותה כב' השופטת א. פרוקצ'יה את חלקת המגורים בנחלה לקרקע עירונית.

 

החלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל קובעת לגבי שינוי ייעודה של הקרקע העירונית, או שינוי היקף השימוש המותר בה, כי בידי החוכר נתונה הרשות לנצל את הקרקע לפי ייעודה החדש, תמורת תשלום דמי חכירה המתאימים לייעוד החדש, בהתאם להערכת השמאי הממשלתי ובשיעורים שיקבעו בכללי המועצה.

 

לעומת זאת, במקרה של שינוי ייעוד בקרקע חקלאית, יבוא הסכם החכירה לידי גמר, והקרקע תוחזר למינהל, תמורת פיצוי החוכר עבור השקעותיו בקרקע ועבור הפקעת זכותו.

כמובן שהוראות אלו לא יחולו אם נקבעו הוראות אחרות כדוגמת חוזה החכירה לדורות של מושב או קיבוץ שם נקבעו הוראות בקשר לשינוי ייעוד לתעסוקה ללא השבת הקרקע למינהל מקרקעי ישראל.

 

השוואת חלקת המגורים בנחלה החקלאית שעשתה כב' השופטת פרוקצ'יה עולה בקנה אחד עם קביעתה של כב' השופטת ר. רונן, בפס"ד שניתן בבהמ"ש המחוזי בת"א, ב 21 בפברואר 2007, ת.א 1982/00 מ.א עמק לוד ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל, לפיה חלקת המגורים בנחלה הינה בגדר קרקע עירונית.

 

באותו עניין נתגלעה מחלוקת בין הצדדים ביחס לפרשנות המונח המופיע בהסכם בין ממ"י לבין הרשויות המקומיות - "קרקע עירונית", והאם יש לפרשו כך שמדובר בקרקע בתחום ישובים עירוניים, או שמא יש לפרש את המונח על פי המבחן הפונקציונאלי, היינו קרקע שנעשים בה שימושים "עירוניים".

 

למעשה, עיקר המחלוקת בין הצדדים ביחס לסיווג הקרקע כ"קרקע עירונית" מתייחסת למבני המגורים בנחלות חקלאיות.

 

הרשויות המקומיות התובעות טענו כי חלק הנחלה המשמש למגורים (המכונה "חלקת המגורים" או "חלקה א"), הוא קרקע עירוני. לכן, בהתאם למבחן הפונקציונאלי, על ממ"י להעביר לרשויות המקומיות חלף היטל השבחה על רכיב זה בנחלה.

כב' השופטת רונן קבעה כי ממ"י צריך לשלם חלף היטל השבחה בגין תקבולים שקבל, ובכלל זה ממכירה, החכרה או דמי הסכמה בקרקע עירונית, כאשר המבחן למהות הקרקע יהיה המבחן הפונקציונאלי. לדבריה, יש לפרש את המונח "קרקע עירונית" בהתאם למבחן הפונקציונאלי. בהתאם למבחן זה, קרקע המיועדת למגורים בנחלה חקלאית היא קרקע עירונית ולא קרקע חקלאית.

 

יחד עם זאת, ככל שיש חלקה שקיימים בה שני ייעודים, הן חקלאי והן עירוני (מגורים) – יש להבחין בין חלק התמורה המתקבל עבור המגורים לבין החלק עבור החלק החקלאי של הקרקע.

 

פסיקות בתי המשפט דלעיל מעלות מחדש את מידת נחיצותה אם בכלל של החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 979 הדנה בזכויות חלקת המגורים בנחלות חקלאיות.

 

ניתן להגדיר ולאפיין את הזכויות בחלקת המגורים בכך שיחילו עליהם את ההחלטות מועצת מקרקעי ישראל החלות על קרקע עירונית.

 

כך יהוונו הזכויות למגורים הקיימות לפי 3.75% משוויון המלא ועבור זכויות נוספות כגון:

תוספות בנייה, פיצול, שינוי ייעוד, ישולם 31% בלבד משווי ההשבחה והכל בתוספת מע"מ ובמתן הנחות מלאות לאזורי עדיפות לאומית.