ההיבט החוזי של שימוש חורג בחלקת המגורים בנחלה
 
 

ההיבט החוזי של שימוש חורג בחלקת המגורים בנחלה

בועז מקלר, רואה חשבון;  שרון עוקבי, עו"ד

 

 

27.3.2008

 

 

בית משפט השלום קריות דחה את תביעת מינהל מקרקעי ישראל למנוע מקיבוץ פרוד להפעיל דירות קיט-כפר נופש בתחומו ופסק כי שאלת המשך הפעלת דירות קיט בנחלה בקיבוץ פרוד למרות התנגדות המינהל תבוא על פתרונה בתשלום דמי שימוש בגובה כלשהו שיש לקבעו ולא ע"י צו מניעה האוסר להמשיך בביצוע השימוש החורג  (א 004026/04 מינהל מקרקעי ישראל קיבוץ פרוד אגודה שיתופית)

 

עובדות פסק הדין:

 

קיבוץ פרוד הפעיל קיט כפרי בשטחו משנת 1991 ללא אישור המינהל (להלן: השימוש החורג).

 

מינהל מקרקעי ישראל (להלן "המינהל") שלח לקיבוץ מכתבי התראה להסדרת ההיתר השימוש החורג ולתשלום דמי שימוש ומשלא קיבל את מבוקשו הגיש לבית המשפט תביעה למתן צו מניעה קבוע וצו עשה קבוע לפיהם ייאסר על קיבוץ פרוד להמשיך להפעיל בתי קיט בשטחו.

 

כמו כן המינהל ביקש וקיבל את רשות בית המשפט שלא להעלות בתביעה זו עניינים כספיים בגין דמי שימוש וזאת כדי שלא תחסם בפניו האפשרות לתובעם בעתיד.

 

טענות המינהל בתביעתו היו כלהלן:

 

הקיבוץ מפעיל בשטחו בתי נופש, בניגוד להוראותיו המפורשות של סעיף 3 לחוזה המשבצת התלת שנתי. המינהל אישר לקיבוץ להסדיר רישום של 32 דירות קיט, בכפוף לתשלום דמי חכירה מהוונים שנקבעו על ידו בסך 46,800 ₪. דמי החכירה שנקבעו על ידו לא שולמו וזאת למרות מכתבי התראה שנשלחו לקיבוץ.

 

לאור זאת התבקש בית המשפט לאסור על הקיבוץ להמשיך ולהפעיל בתי הקיט בשטחו.

 

מנגד הקיבוץ טען באמצעות משרד עו"ד מילר ניצן כי התביעה הוגשה בשיהוי רב של 13 שנה, כי מדובר, בשימוש בדירות קיימות לשם נופש, ולא בהקמת מבנים חדשים וכי המינהל דרש סכום גבוה מידי לצורך רישום הקיט, ולמעשה קנס את הקיבוץ ללא טעם וכן נטענו הטענות לגופו של התחשיב הכספי שנערך על ידי המינהל, בעניין שומת המקרקעין, דמי השימוש שנקבעו לנכס, הוספת המע"מ לדמי השימוש ועוד.

 

עוד טען הקיבוץ כי המחלוקת עם מינהל היא למעשה בשאלת גובה דמי השימוש ותביעת זו של המינהל  אינם אלא אמצעי לחץ, שנועדה להקנות לתובע יתרון במשא ומתן.

 

הקיבוץ טען כי יש לו את הזכות לחתום על חוזה חכירה לדורות, אשר לא נחתם מולו רק בגין סחבת בה נקט המינהל ולכן יש להחיל עליו את הוראות חוזה החכירה לדורות, לרבות האפשרות להפעלת בתי הבראה ונופש.

 

בית המשפט דחה את תביעת המינהל ופסק:

 

אומנם הקיבוץ לא הגיב לפניות המינהל, ולא הסדיר את השימוש החורג אך התנהלות המינהל הייתה נגועה בשיהוי ועיכובים רבים, מה שתרם לזמן הרב שחלף. אין להתעלם מטענת הקיבוץ לפיה דרישות המינהל להסדרת השימוש החורג היו גבוהות  מאוד, וכטענת הקיבוץ – מופרזות.

 

בית המשפט קיבל את טענת הקיבוץ כי המחלוקת היא כספית ולא קניינית ולכן הסעד שתבע המינהל להוציא צו מניעה הוא צעד דראסטי, קשה מן הראוי ובלתי הולם  ויש לדחות התביעה.

 

"לגופם של דברים, אני סבור, כי צודקת הנתבעת (הקיבוץ)  בטענותיה, לפיהן עיקר המחלוקת האמיתית תלוי ועומד על הסוגיה הכספית, ולא על עצם ההיתר להפעלת דירות קיט במקום". 

 

בית המשפט הסתמך גם על פסק הדין בבר"ע (נצרת) 187/01 קבוצת כנרת נ' מנהל מקרקעי ישראל שעסק במקרה דומה וקבע כי המחלוקת האמיתית בין בעלי הדין נעוצה בשאלת המחיר הכלכלי ולא הקנייני.

 

"שקלתי בדבר, ובשים לב לנסיבות, ובהן משך הזמן הרב בו פועל המקום (למעשה, שני הצדדים מסכימים שמדובר על תקופה רצופה שהחלה כבר משנת 1991), אופייה של המחלוקת בין הצדדים והשאלות המתעוררות לגבי החוזה הקיים בין הצדדים, לא נכון יהיה ליתן לתובע את הסעדים המבוקשים על ידו בתביעה זו. "

 

בית המשפט קבע כי גם בהנחה שיתקבלו כל טענות המינהל הרי שאין למינהל זכות למנוע מהקיבוץ את המשך הפעלת השימוש החורג:

 

"יש להביא בחשבון, שאף אם תתקבלנה כל טענות התובע, אין בכך, בסופו של דבר, כדי למנוע את המשך הפעלת בתי הקיט. השימוש באופן זה במקרקעין, ומבלי להכנס לשאלה אם הוא נוגד כגירסת התובע את החוזה התקף בין הצדדים, איננו מהווה פגיעה בזכויות התובע במקום, ועל כל פנים, לא פגיעה שאי-אפשר לרפא על ידי פסיקת דמי שימוש הולמים עבור מלוא תקופת השימוש במקרקעין למטרה זו."

 

בשולי הדברים נחזור ונדגיש, כי לקיבוץ ולמושב זכויות הדומות במהותן לחוכר עירוני בכל הקשור בשימוש בקרקעותיו לצרכי תעסוקה, על אחת כמה וכמה בחלקת המגורים,  ולפיכך דמי שימוש הנגזרים מזכויות אלו, נמוכים מאוד.