הסכם פיתוח לעומת חוזה חכירה לדורות
 

הסכם פיתוח לעומת חוזה חכירה לדורות

בועז מקלר רו"ח, שרון בכר עו"ד

 

במאמרנו "יתרונות מול חסרונות-חוזה חכירה לדורות" מיום 20.06.2005 פירטנו את היתרונות והחסרונות של חוזה החכירה לדורות במקרקעי ישראל. להלן נפרט את ההבדלים בין חוזה חכירה לדורות לבין הסכם פיתוח:

 

                               

הסכם פיתוח

חכירה לדורות

נושא

זכות חוזית על כל המשתמע מכך, המתאפיינת בזמניותה (ניתנת בין שלוש לשבע שנים בד"כ) ורק בהתקיים התנאים החוזיים תשתכלל בסוף התקופה לזכות קניינית – חכירה לדורות. היוזם בתקופה זו הינו בבחינת מורשה.

זכות קניינית לכל דבר, החייבת ברישום בפנקסי המקרקעין.

מהות הזכות

 

 

 

 

 

 

זכות חוזית. ניתנת לרישום כהערת אזהרה ואינה מקנה הגנה קניינית.

זכות קניינית הניתנת לרישום בפנקסי המקרקעין ומקנה הגנה קניינית.

רישום בפנקסי המקרקעין    (בהנחה שהמקרקעין מוסדרים והנכס רשום בפנקסי המקרקעין)

בין אם הנכס רשום בפנקסי המקרקעין ובין אם לאו, לא ניתן לרשום בגין הסכם פיתוח משכנתא, אלא לכל היותר נותן המינהל התחייבות לרישום משכנתא הנרשמת בספריו.

 

 

ראה נוהל אגף חוכרים מס' 36.45 מיום 22.1.2007

אם הנכס רשום בפנקסי המקרקעין או שניתן לרשמו, החוכר יכול לרשום משכנתא.

 

אם הנכס אינו רשום ולא ניתן לרשמו, המינהל נותן התחייבות לרישום משכנתא.

 

ראה נוהל אגף חוכרים מס' 36.45 מיום 22.1.2007

רישום משכנתא

משכנתא היא משכון על מקרקעין, הנרשמת בפנקסי המקרקעין.

 

בעל הסכם פיתוח הינו בבחינת בר רשות ואינו חייב בתשלום היטל

ההשבחה.

 

 

 

 

 

 

 

 

החובה בתשלום היטל ההשבחה חלה על החוכר למעט "חכירה

לדורות לשימוש חקלאי".

היטל השבחה

הסכם פיתוח

חכירה לדורות

נושא

זכות במקרקעין על פי חוק מיסוי מקרקעין החייבת במס רכישה (זכות לקבל זכות).

זכות במקרקעין על פי חוק מיסוי מקרקעין החייבת במס רכישה.

מיסוי מקרקעין

מעצם הגדרתם דמי היתר אינם חלים בתקופת הסכם הפיתוח!

 

החלטה 933 אינה חלה על זכויות מכוח הסכם פיתוח.

 

המינהל דורש מבעל הסכם פיתוח תשלום עבור הפרשי ערך.

ישולמו למינהל עבור היתר שהוא נותן לחוכר להפיק מן המוחכר הנאה נוספת על זו שרכש, כמו שינוי ייעוד, שינוי ניצול, תוספת בניה ופיצול. שיעור התשלום הינו 31% (שעורים מופחתים באזורי עדיפות לאומית) מההפרש בין הערך המעודכן של זכויות החוכר לפי החכירה המקורית לבין הערך המלא של הקרקע במתכונתה החדשה.

ראה החלטת מועצה 933 והוראת נוהל 31.23.

 

דמי היתר

 

בחוזה חכירה אשר מטרת החכירה היא למגורים,תעשיה, משרדים, מסחר או מלונאות ואשר הבנייה בהם מומשה

1. במקרים בהם לא נכללו בהקצאה הזכויות העתידיות, ישלם בעל הסכם הפיתוח למינהל  בגין תוספת הערך של הקרקע (כתוצאה משינויים בזכויות כגון: תוספת שטח, הקלה, שינוי ייעוד וניצול וכו'). גובה התשלום הינו 91% מתוספת ערך הקרקע. (שעורים מופחתים באזורי עדיפות לאומית).

2. במקרים בהם הוקצו המקרקעין כולל הזכויות העתידיות, תחול על היזם חובת הסדר תשלום היטל ההשבחה לרבות חלף היטל ההשבחה.

3. במקרים בהם המקרקעין הוקצו לפי זכויות בניה מוגבלות (פחות מהזכויות שניתן לנצל על פי תב"ע  בתוקף), ישלם בעל הסכם הפיתוח בגין הפרשי שווי בין הזכויות שהוקנו על פי הסכם הפיתוח בגין הפרשי שווי בין הזכויות שהוקנו ע"פ הסכם הפיתוח לפי נערכה העסקה ובין

הזכויות לפי התב"ע שבתוקף.

4. המינהל ישלם 10% מהכספים שנגבו כחלף היטל השבחה לרשות המקומית. 

 

תשלום בגין הפרשי ערך אינו חל על בעל חוזה חכירה לדורות.

 

בעל חוזה חכירה לדורות מחויב בדמי היתר, למעט בהקצאת קרקע במכרזים עם מלא הזכויות העתידיות (החלטות 833, 975).

תשלום הפרשי ערך

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

הסכם פיתוח

חכירה לדורות

נושא

דמי השימוש יהיו בשעור הנגזר מהפרשי הערך-5% (שעורים פחותים באזורי עדיפות לאומית).

דמי השימוש יהיו בשיעור הנגזר מדמי ההתיר ע"פ החלטה 870-2% (שעורים פחותים באזורי עדיפות לאומית).

דמי שימוש חורג

 

 

הערות

 

  1. ראוי לזכור כי מעמד של 'בעל הסכם פיתוח' הינו זמני ומוקצב למס' שנים תלוי בגודל הפרוייקט נשוא ההסכם (2- 7 שנים בד"כ). לרוב, עם תום תקופת הסכם הפיתוח נחתם הסכם חכירה ביחס למקרקעין אליהם התייחס הסכם הפיתוח.

 

  1. חוזה חכירה, שנחתם בתום תקופת הסכם פיתוח, מועד תחילתו הינו רטרואקטיבי (למעשה, מיום אישור העסקה ע"י המינהל). יחד עם זאת, החיובים החלים על חוכר לא יחולו רטרואקטיבית. הסטטוס של הסכם פיתוח והחיובים הנובעים עומדים בעינם בגין כל תקופת הפיתוח.

 

  1. יש לשים לב כי המינהל נוהג לחתום על "הסכמי פיתוח" במקום חוזי חכירה לדורות
    בקרקעות המוקצות במכרז עם מלא זכויות הבנייה העתידיות למגורים ולתעסוקה ע"פ החלטות 833, 975.

 

  1. על פניו נראה כי במקרה של השבחת הקרקע חוכר לדורות משלם פחות, 31% (דמי היתר) לעומת 91% (הפרשי ערך) מערך ההשבחה, אולם בפועל חלה על החוכר לדורות גם החובה בתשלום היטל ההשבחה לוועדה המקומית שהוא בשיעור 50% מההשבחה.

 

  1. לא אחת, דורשות הוועדות המקומיות את תשלום היטל ההשבחה מבעל הסכם פיתוח, כאשר הרשות המקומית זכאית לחלף היטל השבחה מן המינהל.

 

  1. מבחינה חוזית ניתן ל'נייד' תשלומים שונים בין הצדדים. לפיכך ראוי לשים לב, בעיקר בחתימת הסכמי פיתוח, את החובות והתשלומים שמשית המינהל על הצד השני להסכם.

 המלצה

 

למרבית הקיבוצים והמושבים הסכמי פיתוח מכוח החלטות מועצת מקרקעי ישראל 441, 717, 949. נוכח האמור לעיל, מומלץ לזרז החתימה על חוזה החכירה לדורות.