חלקת המגורים בנחלה כ"קרקע עירונית"
 

                                                                                                                 אפריל 2007

 

חלקת המגורים בנחלה כ"קרקע עירונית"

בועז מקלר, רו"ח

כללי

 

בפסק הדין שניתן לאחרונה על ידי כבוד השופטת רות רונן בעניין תביעת ממ"י על ידי הרשויות המקומיות לכספי חלף היטל השבחה, יש התייחסות ברורה למעמד חלקת המגורים בנחלה כ"קרקע עירונית" (ראו מאמרנו מיום 27/2/07 – "פס"ד בתביעת הרשויות המקומיות לחלף היטל השבחה מממ"י"). 

החלטת השופטת לראות בחלקת המגורים כ"קרקע עירונית" מחזקת את דרישתנו להשוואת הזכויות בחלקת המגורים למגזר העירוני ולמניעת הקיפוח הקשה בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל שהתקבלו ב-27/3/07.

 

 

המחלוקת  על סיווג חלקת המגורים בנחלות החקלאיות

 

להלן ציטוטים נבחרים מתוך פס"ד:

 

"134.     למעשה, עיקר המחלוקת בין הצדדים ביחס לסיווג הקרקע כ "קרקע עירונית" מתייחסת למבני מגורים בנחלות חקלאיות.

 

                התובעות טוענות כי חלק הנחלה המשמש למגורים (המכונה "חלקת המגורים" או "חלקה א"), הוא בעל ייעוד עירוני. לכן, בהתאם למבחן הפונקציונאלי, יש לשלם חלף היטל השבחה על רכיב זה בנחלה. 

 

                הרשויות טוענות עוד, כי המינהל עצמו מתייחס לאבחנה בין שטחי המגורים ובין השטחים החקלאיים בנחלה לצורך חישוב דמי ההסכמה. לתצהיר רו"ח בראל צורפה דוגמא של הודעת המינהל בדבר תשלום דמי הסכמה (נספח ט/2). מנספח זה עולה כי דמי ההסכמה מחושבים בהתאם להערכת שמאי. הערכה זו מבחינה בין מחיר עבור מחוברים (בתי מגורים ומבני משק), חצר ללא מחוברים, שטחי עיבוד, וחלק ברכוש המשותף. עוד יצוין כי הרכיב העיקרי בגינו נגבים דמי ההסכמה הוא "המחוברים".

 

135.        המינהל לא התייחס בסיכומיו באופן מפורש לנושא זה. בדיון מיום 11.2.07 טענה ב"כ המינהל כי נחלה היא יחידה אחת המהווה אמצעי לייצור חקלאי, ולכן כל השימוש בה הוא שימוש חקלאי ולא שימוש עירוני. ב"כ המינהל אף הפנתה להחלטת מועצת מקרקעי ישראל בה מוגדרת קרקע חקלאית כמקרקעי ישראל אשר אינם קרקע עירונית, ונקבע כי קרקע חקלאית תוחכר במסגרת של נחלה (ר' ס' 128.1 לסיכומי המינהל).

 

136.        אני סבורה כי יש לקבל את טענת התובעות.

 

כאמור, מקובל על שני הצדדים כי כיום יש לפרש את המונח "קרקע עירונית" בהתאם למבחן הפונקציונאלי. בהתאם למבחן זה, קרקע המיועדת למגורים היא קרקע עירונית ולא קרקע חקלאית.

 

                ככל שיש חלקה שקיימים בה שני ייעודים, הן חקלאי והן עירוני (מגורים) – יש להבחין בין חלק התמורה המתקבל עבור המגורים לבין החלק עבור החלק החקלאי של הקרקע." (הדגשות שלי – ב.מ.)