מעמד נחלות שטרם אוישו לפי "דו"ח הבר"
 


‏1 בינואר,  2006

 

מעמד נחלות שטרם אוישו לפי "דו"ח הבר"

מאת: בועז מקלר, רואה חשבון

 

 

1.            המלצות ועדת הבר

 

                א.                בהמלצות ועדת הבר נכלל בסעיף 10 "תוקף ההחלטה" ההוראה הבאה:

 

"נחלות במושבים, אשר יוקצו על ידי המינהל החל מיום אישורה כדין של החלטת מועצת מקרקעי ישראל המעגנת את המלצות אלה, ישווקו עם הזכויות הקיימות והעתידיות למגורים והזכויות הקיימות לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים (במידה וקיימות על פי תכנית תקפה), וכן השימושים החקלאיים בנחלה וזאת בהתאם לכללים שיקבעו על ידי המינהל."

 

ב.            בדרכי ההסבר להמלצות הועדה נכתב ביחס להמלצה דלעיל כי "עבודת ועדה זו נתבקשה על רק צורך אמיתי בהסדרת זכויות החקלאים בחלקת המגורים בישובים החקלאיים, וזאת כאמור על בסיס המצב השונה השורר כיום בכל ישוב וישוב, וכן על רקע ההידרדרות במצב הדמוגרפי בישובים החקלאיים ובעיות נוספות אחרות, המפורטות בהרחבה בדו"ח זה. לאור כל זאת סבורה הועדה כי יש להימנע בעתיד מהקצאת נחלות בדרך שבה הוקצו בעבר, וכי נדרש להתאים את אופן הקצאתן בעתיד להמלצות המפורטות בדו"ח זה." (הדגשה שלי – ב.מ.).

 

ג.             המלצות אלו המשנות את מדיניות המקרקעין ביחס לאיוש נחלות, מהוות חריגה מסמכות הועדה כפי שנקבעו בכתב המינוי והן סותרות את החלטת מועצת מקרקעי ישראל בישיבתה מיום 2.5.2005 אשר העבירה הדיון בשינוי מדיניות איוש הנחלות לועדת המשנה. הן מהוות גם התערבות גסה בהליך של קביעת המדיניות בו עוסקת ועדת המשנה אשר העבירה הדיון בישיבתה מיום 5.5.2005 לועדת השימוע.

 

ד.            נציגי התנועות ההתיישבותיות הופיעו לפני ועדת השימוע ביום 31.10.2005 ונימקו את עמדתם לפיה הנחלות שייכות לאגודות ויש להמשיך לפעול על פי המדיניות של מועצת מקרקעי ישראל שנקבעה על ידי הועדה לקרקע החקלאית בישיבתה מיום 16.11.1992.

 

במהלך הדיון הציג מטעם התנועות ההתיישבותיות עו"ד חיים פרוכטר את עמדתו המשפטית לפיה לאגודות זכויות מלאות על הנחלות שטרם אוישו. יצוין כי עו"ד חיים פרוכטר העביר חוו"ד מפורטת רחבה ומנומקת למועצת מקרקעי ישראל כחודשיים וחצי טרם הדיון.

 

ה.            לעומת זאת, מינהל מקרקעי ישראל הפועל ללא לאות לשינוי מדיניות איוש הנחלות של מועצת מקרקעי ישראל טרם הציג חוו"ד משפטית המנמקת את עמדתו (אשר כנראה גם מצאה ביטויה בועדת הבר) זאת למרות שהמינהל נדרש להציג חוו"ד משפטית על ידי יו"ר ועדת המשנה של מועצת מקרקעי ישראל, מר מנחם ליבוביץ.

 

 

2.            פניה לציבור לקבלת תגובות

 

ועדת השימוע כאמור טרם סיימה את עבודתה ובעקבות פניות ממספר גורמים שדרשו להשמיע בפניה את עמדתם פורסם באתר האינטרנט של מינהל מקרקעי ישראל ב- 28.12.2005 פניה לציבור לקבל תגובות ביחס להצעה לשינוי מדיניות איוש הנחלות.

 

ההצעה לשינוי מדיניות איוש הנחלות שפורסמה לציבור זהה להצעה שהוגשה למועצת מקרקעי ישראל ב- 2.5.2005.

               

הציבור נקרא להעביר התייחסותו עד 20.1.2006.

 

 

3.            דיון בהמלצות ועדת הבר במועצת מקרקעי ישראל

 

המלצות ועדת הבר יועלו לדיון במועצת מקרקעי ישראל ב- 11.1.2006. על התנועות ההתיישבותיות וכל אגודה שזכויותיהן הקנייניות והמשפטיות ביחס לנחלות שטרם אוישו עלולות להיפגע כתוצאה מ"המחטף", לפנות למועצת מקרקעי ישראל ולדרוש להוריד הנושא מסדר היום ולהמשיך לדון בו בצורה מסודרת בהליך שנקבע ע"י מועצת מקרקעי ישראל בישיבתה מיום 2.5.2005.

 

 

4.            הופעת עו"ד חיים פרוכטר לפני ועדת השימוע

 

בהופעתו לפני ועדת השימוע של מועצת מקרקעי ישראל הציג עו"ד חיים פרוכטר חוו"ד משפטית מפורטת רחבה ומנומקת לפיה לאגודות זכויות משפטיות מלאות על הנחלות שטרם אוישו.

 

כמו כן הוצגה לפני חברי מועצת מקרקעי ישראל וחברי הנהלת מינהל מקרקעי ישראל אשר השתתפו בישיבה מצגת אשר הביאה את עיקרי הדברים כדלקמן:

 

א.                  מה הבעיה?

 

בדברי ההסבר להצעה העומדת בבסיס ההחלטה 1308 של הנהלת המינהל, עומדת הטענה, שלא ייתכן שייגבו ממתיישב בהרחבה דמי חכירה, בעוד איוש של נחלה שטרם אוישה ייעשה בחינם.

 

ב.       הפתרון פשוט ומתבקש

 

האגודה תמכור את הנחלה בשווי שוק ותשלם למינהל דמי הסכמה. כמו בכל מכירה אחרת של זכויות בנחלה על ידי בעל הזכות בה.

 

ג.        כללי

 

1.      קצב איוש נחלות הוא איטי מטבעו.

 

2.      מרבית הנחלות שטרם אוישו (למעלה מ- 90%) נמצאות בפריפריה.

 

3.      חלק ניכר מאלה לא אוישו עקב בעיות תכנוניות ולעיתים עקב העדר מכסת קרקע.

 

ד.       חריגה מסמכות מתמשכת של הנהלת המינהל

 

1.      הנהלת המינהל הורתה זה מכבר על הקפאת איושן של נחלות שטרם אוישו, בשורה של החלטות.

 

2.      ההחלטות האלה הן חריגה בוטה מסמכות בהיותן מנוגדות להחלטות מועצת מקרקעי ישראל והחלטת הועדה החקלאית, של מועצת מקרקעי ישראל מיום 16.12.92, בעקבותיה הוצאה הוראת אגף 31 בדבר איוש נחלות.

 

ה.                  ההצעה המוגשת למועצת מקרקעי ישראל  (לפי החלטת הנהלה 1308)

 

1.      המושב יודיע למינהל על רצונו לאייש נחלות שטרם אוישו תוך שנה – ובאזורי עדיפות לאומית תוך 5 שנים. נחלות שלא יאוישו – יימחקו.

 

2.      נחלות שטרם אוישו יועברו למתיישבים חדשים בדרך של מכרז פומבי. הזוכה יאושר על ידי ועדת קבלה.

 

3.      המושב זכאי לגבות ממקבל הזכויות בנחלה הפנויה תשלום בשיעור יחסי בעד השקעות המושב בפועל ברכוש האגודה וכהשתתפות בהון האגודה.

 

ו.        זכויות האגודה במשבצת

 

1.      לאגודה זכות לקבלת חכירה לדורות, בכל הנחלות, במקרקעי המשבצת גם באופן פורמלי.

 

2.      העובדה שקיימים יישובים רבים שבהם עדיין לא נחתם חוזה חכירה לדורות נובעת מסיבות בירוקרטיות.

 

3.      החלטות 1, 14, 476, 823, 727, 969, ועוד אינן מותירות מקום לספק.

 

4.      גם הפסיקה, מבית מדרשו של בית המשפט העליון, הולכת ומכירה בכך, שזכויות המתיישבים הם יותר מזכות של בר רשות (פרשת אלוני נ' ארד).

 

ז.        תום לב

 

1.      עיקרון תום הלב הוא עיקרון מלכותי בשיטת המשפט הישראלית. על פי עיקרון זה, יש להביא לידי מימוש את כוונתם האמיתית של הצדדים גם אם המסמכים שנחתמו, מעת לעת, אינם מבטאים בצורה מלאה כוונה זו (קלמר נ' גיא).

 

2.      על המינהל ליישם באופן דווקני את עיקרון תום הלב בהיותו גוף ציבורי, עליו חלות חובות מוגברות של התנהגות בתום לב.

 

3.      נסיבות כריתתם של חוזי המשבצת, ביצועם, התחדשותם האוטומטית, התנהגות הצדדים, אשר חידשו את החוזה מעת לעת, ללא כל הסתייגות, והקמת "מרכז המשבצות", מצביעות על הכוונה להקנות זכויות חכירה לדורות, בכל הנחלות וזוהי גם מגמת הפסיקה (אנו בעידן אפרופים).

 

4.      לפיכך, זכויות האגודה הן זכויות קנייניות מסוג חכירה לדורות.

 

ח.      זכותן של האגודות משתרעת גם על נחלות שטרם אוישו

 

כל החלטות מועצת מקרקעי ישראל אינן מבחינות בין נחלות שאוישו או שעדיין לא אוישו.

 

דוגמאות:

 

1.        החלטה 1

 

"קרקע חקלאית תוחכר במסגרת של נחלות..."

 

2.                החלטה 8

 

"קרקע חקלאית תוחכר בדרך של נחלה ... א. ליישובים חקלאיים קיימים, שטרם נחתם עמם חוה לזמן ארוך."

 

                        3.                החלטה 9

 

בהגדרת נחלה נאמר המפורש שמדובר בקרקע המוחכרת לתקופה ארוכה לצורך פרנסה ממשק חקלאי שפותח או יפותח בה (לשון עבר ועתיד).

 

הנחלה כוללת חלקת מגורים (החלטה 1).

 

4.    החלטה 304 קובעת שחלקה א' תירשם על שם המתיישב ושאר החלקות המרכיבות את הנחלה יירשמו על שם האגודה כנאמנה עבור חבריה!!

 

5.       החלטה 476 ואחריה 823

 

קובעות כי רק חלקה א' תירשם על שם המתיישב בעוד שאר החלקות יירשמו על שם האגודה.

 

בהחלטה 823 אף ניתן לרשום חלקות נוספות ע"ש בעל הנחלה.

6.      החלטה 612 ואחריה 737 

 

בהחלטות אלו נקבע מספר המגרשים בהרחבה לפי תקן הנחלות המלא של האגודה ללא התייחסות לנחלות שטרם אוישו.

 

7.      החלטה 969 והחלטה 1029  

 

ההחלטות המעניקות פיצוי על קרקע החקלאית שהוצאה ממשבצת הנחלות חלות גם על שטח הנחלות שטרם אוישו.

 

 

ט.      האגודה שילמה ומשלמת דמי חכירה על כל הנחלות בתקן

 

החיוב בגין דמי חכירה מוטל על האגודה על כל הנחלות, כולל אלה שאינן מאוישות, ללא כל הבחנה. ואכן, האגודה שילמה בכל השנים דמי חכירה על מלוא הנחלות על פי התקן, גם עבור נחלות שטרם אוישו.

 

1.      הדבר בא לידי ביטוי בחיוב השנתי בדמי חכירה בחוזי המשבצת.

 

2.      התשלום עבור הנחלות המאוישות ואלה שטרם אוישו זהה.

 

3.      כל החלטות המועצה מכירות בזכות האגודה לפיצוי בגין גריעת חלקים מהמשבצת, כולל חלקי המשבצת שעדיין לא אוישו.

 

י.        הסכמה קונקרטית בחוזה המשבצת

 

1.      בסעיף 10(ג) בחוזה החכירה השלדי נאמר במפורש:

 

"למרות האמור בסעיף קטן (ב) לא ידרוש המינהל דמי הסכמה במקרים הבאים, בכפוף לכך שהאגודה לא תדרוש כל תשלום בגין הזכויות בקרקע המוענקות לבעל נחלה:

 

(1) החכרה או מסירת חזקה בחלקה א' לראשונה, לבעל נחלה, שהוא המתיישב הראשון באותה נחלה."

 

יא.               התוצאה ברורה:

 

האגודה רשאית לכרות חוזה עם מתיישב חדש בנחלה שטרם אוישה ולהסכים עמו על מחיר שייקבע בתנאים של קונה מרצון ממוכר ברצון.

 

אם המחיר המוסכם עולה על שווי השקעותיה, האגודה תחויב בדמי הסכמה.

 

מבחינה זו, אין כל הבדל בין מכירת זכויות בנחלה על ידי בעל נחלה, לבין מכירת הזכויות למתיישב חדש בנחלה שטרם אוישה.

 

יב.    פגיעה בזכות הקניין שאינה מידתית ואינה לתכלית ראויה

 

1.      ההחלטה המוצעת מתעלמת לחלוטין מן החובה לפצות את האגודה בגין זכויותיה, מעבר להשקעות בפועל, בעוד המינהל "ייקח את כל הקופה".

 

2.      העדר פיצוי מנוגד גם לפסיקה בפרשת "הקשת המזרחית", אשר הכיר בזכות לפיצוי בגין הקרקע הנגרעת מהמשבצת, הויכוח היה על סבירות הפיצוי.

 

יג.     ההחלטה להקצות את הנחלות במכרז פומבי

 

1.      כוונה זו מנוגדת לפטור שניתן בתקנות חובת מכרזים התשנ"ג – 1993 סעיפים 25 (1) ו- 25(28).

 

2.      אישור הזוכה, על בסיס כספי, לפני ועדת הקבלה, הופך את הליכי הקבלה והרעיון המונח בבסיסם, לפארסה.

 

3.      הקביעה כי המתיישב יוכל לבחור להיות חבר אגודה או לא מרחיקת לכת, והולכת יותר רחוק מהחלטה 970.

 

 

     5 .                  סיכום והמלצות

 

למאבק המתמשך עם המינהל על זכויות הנחלות שטרם אוישו השלכות רחבות על מעמד קרקעות משבצת הנחלות הן במושבים והן בקיבוצים לאור כוונתו הברורה של המינהל להלאים אותן ללא תמורה.

 

על כל התנועות ההתיישבות, מושבים וקיבוצים כאחד להיאבק בכל דרך אפשרית על מנת להוריד נושא זה מהמלצות ועדת הבר שיוגשו לאישור מועצת מקרקעי ישראל בישיבת המועצה ביום 11.1.06.

 

יש להדגיש כי מדובר במחטף לשינוי מדיניות מקרקעין אשר שורבב להמלצת ועדת הבר בניגוד לסמכויותיה ובניגוד להחלטת מועצת מקרקעי ישראל בישיבתה מיום 2.5.05 המקיימת הליך מסודר של דיון בנושא זה.

 


למסמכים אחרונים של רו"ח בועז מקלר