יתרונות מול חסרונות בחוזה חכירה לדורות


בועז מקלר, רו"ח, 20.6.2005


כללי

 

חכירה לדורות מוגדרת בחוק המקרקעין כשכירות לתקופה של למעלה מעשרים וחמש שנים.

 

להלן נבחין את היתרונות מול החסרונות של חוזי החכירה לדורות בשלושה היבטים:

רישום בפנקסי המקרקעין, היטל השבחה, מיסוי מקרקעין.

 

רישום בפנקסי המקרקעין

 

על פי חוק המקרקעין חכירה לדורות הינה עסקה במקרקעין הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין.

 

יתרונות

1.                   הגנה קניינית. רישום זה מעגן את זכות החוכר במקרקעין, נותן גושפנקא לחכירה ומגן עליה, הן מפני בעל המקרקעין המחכיר (למשל אינו יכול להרע את תנאי החכירה – אלא בכפוף למוסכם בחוזה החכירה) והן מפני צד ג' (למשל במקרה בו בעל המקרקעין יעשה עסקה נוגדת אזי זכותו של החוכר הרשום תגבר).

 

2.                  הרישום מקנה לחוכר את הזכות להעביר את זכויותיו אם בתמורה ואם ללא תמורה וכן לשעבד במשכנתא ו/או בזיקת הנאה את זכותו במקרקעין, והכל בכפוף למוסכם בתנאי החכירה.

 

חסרונות

 

1.       חכירה לדורות שתרשם על שם החברים באופן פרטני (ולא ע"ש האגודה) עלולה לעכב

ואף למנוע שינוי ייעוד של המקרקעין אשר תיזום האגודה, במידה ויהיו חברים        שיתנגדו לכך. בכל מקרה, עמדת ממ"י היא לא להתיר את רישום כלל מקרקעי המשבצת ע"ש האגודה וזאת בשל העובדה שקיימות משכנתאות אישיות לחלק מן החברים, שלגביהן נתן ממ"י התחייבויות פרטניות לבנק לצורך רישום המשכנתא. יחד עם זאת, ממ"י אינו שולל את האפשרות לרשום את חלקה א' ע"ש החבר ואת יתרת הנחלה ע"ש האגודה, למרות שניתן לרשום את כל הנחלה ע"ש החבר.

 

היטל השבחה

 

על פי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה ישולם היטל השבחה בשיעור של 50% מן ההשבחה, לועדה לתכנון ולבניה שבתחומה  נמצאים המקרקעין שהושבחו. 

 

יתרונות

 

1.                   החבות בהיטל השבחה קמה רק אם היה אירוע משביח (למשל תוספת זכויות בניה) ותשלומה נדחה ומתחייב רק בעת מימוש הזכויות (בניה או מכירה). בכל מקרה לא יחויב החוכר לדורות בהיטל השבחה על אירוע משביח שקדם להסכם החכירה לדורות, אלא רק על השבחה מאוחרת להסכם.

 

2.                   סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה קובע הסדר מיוחד לפיו חוכר לדורות לא יחויב בהיטל השבחה ובלבד שהמקרקעין הוחכרו לדורות לשימוש חקלאי, שונה ייעודם לייעוד אחר והחוכר לא היה זכאי לנצל את שינוי הייעוד ללא חתימה על חוזה חכירה חדש או תיקון החוזה הקיים. במקרה כזה, ממ"י מחויב בתשלום לרשות המקומית על פי התנאים הקבועים בהסדר.

 חסרונות

 

1.                  במידה והמקרקעין מוחכרים לדורות אזי החובה בתשלום ההיטל חלה על החוכר לדורות (במקרה של בר רשות או חוכר לדורות בתנאים שנקבעו בסעיף 21 לתוספת השלישית, תהא חובת תשלום ההיטל על בעל המקרקעין – ממ"י). 

 

2.                  מימוש זכויות בחלקת הבניה על פי החלטה 979 המוצעת, או כל החלטה שתבוא במקומה, תחייב את החוכר לדורות בהיטל השבחה - משמע פגיעה ב- 50% מההשבחה.

 

מיסי מקרקעין

 

חכירה לדורות הינה עסקה במקרקעין הנכנסת בגדרו של חוק מיסוי מקרקעין.

 

יתרונות

 

  1. לגבי מושבים וקיבוצים ששילמו בעבר מס רכישה עבור קבלת הזכויות בנחלה (במסגרת ההסדר עם התנועות המיישבות) סוכם עם שלטונות מיסוי מקרקעין כי לא יראו בחוזה החכירה לדורות מממ"י כרכישה חדשה המחייבת במס.

    חסרונות

 

  1. בעת החכירה לדורות מתחייב החוכר במס רכישה. מס הרכישה נקבע בשיעור מסוים מערך הזכות שנרכשה (כיום- 5% ).

 

  1. במידה ויתבצע במקרקעין חליפין ואיזון זכויות בין חברים ו/או האגודה, לאחר הרישום בפנקסי המקרקעין, יתחייבו עסקאות אלו במס שבח, מס מכירה ומס רכישה. החל משנת 1996 גם זכות בר רשות (המתחדשת מעת לעת) הינה זכות במקרקעין על פי חוק מיסוי מקרקעין ולפיכך גם עסקאות חליפין בין ברי רשות יתחייבו באותה מידה.

 

  1. במידה וחלקות ב' ו-ג' יירשמו ע"ש האגודה, הרי שהעברה עתידית ממנה לחברים תהיה אירוע מס. לדעתנו אירוע מס זה לא יתחייב במס שכן יראו בו העברה מנאמן לנהנה, הזוכה לפטור ממס שבח (ס' 69 לחוק), לפטור ממס מכירה (תקנה 2(1) לתקנות מס מכירה) ולפטור ממס רכישה (תקנה 27(א) לתקנות מס רכישה).  אולם על מנת להבטיח זאת ולהימנע מפגיעה אפשרית של שינוי מדיניות של שלטונות מס שבח – ראוי כי בעת הרישום ע"ש האגודה תרשם הנאמנות עבור החברים.

 


למסמכים אחרונים של רו"ח בועז מקלר