כללים חדשים להרחבה בדרך של בנייה מרוכזת


בועז מקלר, רו"ח, 20.3.2005


כללי

 

בעקבות הצורך החיוני לביצוע הרחבות בישובים שאוכלוסייתם מזדקנת מחד ונוכח הכדאיות הכלכלית הנמוכה ולעיתים קרובות השלילית בביצוע הרחבות על פי החלטה 959 של מועצת מקרקעי ישראל קבעה הנהלת המינהל כללים חדשים לביצוע הרחבות בדרך של בניה מרוכזת.

 

הכללים הקיימים לביצוע הרחבה בדרך של בניה מרוכזת פורסמו במאמרנו "הרחבה 737 בדרך של בניה מרוכזת מיום 6.12.2001.

 

השוואת תשתיות בישוב הקיים

 

העובדה שלא ניתן לגבות היטל השבחה בשווי 50% מהשבחת הקרקע לטובת השוואת תשתיות בישוב הישן הינה עיוות כלכלי בסיסה הפוגע בצמיחת הישובים.

 

נציין כי נושא זה נדון בתביעת הרשויות המקומיות נגד מינהל מקרקעי ישראל המנוהלת ע"י עו"ד חיים פרוכטר לפיה נתבע המינהל להעביר 50% מתקבולים שהיה גובה אילו שווקו מגרשי ההרחבה במחיר מלא.

 

אנו יוזמים הצעה לשינוי החוק כך שניתן יהיה לגבות היטל השבחה לטובת השוואת התשתיות בישוב הקיים.

 

 

הכללים החדשים – להרחבה בבנייה מרוכזת

 

להלן הכללים החדשים להרחבה לבניה מרוכזת כפי שפורסמו ע"י מינהל מקרקעי ישראל:

 

"הנהלת מינהל מקרקעי ישראל החליטה לאפשר את  הגדלת שיעור הבניה המרוכזת עד ל- 80%  מסך המגרשים בהרחבות ישובים חקלאיים וקהילתיים בהם משולם בגין הקרקע מחיר מלא ולא ניתן כל סבסוד לישוב בגין עלויות הפיתוח.

 

עד כה היה נהוג במינהל לאפשר בניה מרוכזת בהיקף של עד  50%.

 

בישובים בהם התשלום בעד הקרקע אינו מלא- אם בשל היותם באזורי עדיפות, אם בשל היותם כלולים בהוראות המעבר של המינהל וזוכים להנחות קודמות שניתנו בהחלטה 737, או אם מוענק להם סבסוד כלשהו בגין עלויות הפיתוח תתאפשר בניה מרוכזת לפי הכללים הבאים:

 

במתחמי הרחבה הנמצאים בשלב  בנייה בהם נבחר קבלן מבצע והוחל בפיתוח ובבניה: תתאפשר בנייה מרוכזת עד לשיעור 80% מכלל המגרשים ולא יידרש מהישוב לשווק בכל שלב ושלב במקביל מגרשים לבנייה מרוכזת ומגרשים לבנייה עצמית- כל זאת בכפוף לבדיקת  המינהל ואישורו מראש לעלויות הבניה.

 

ביישובי קו עימות המבצעים הרחבה על פי הוראות המעבר להחלטה 737 יצומצמו עודפי הפיתוח לרבע מהוצאות הפיתוח המאושרות ולא יותר ממחצית הסכום שנגבה עד כה.

 

במתחמי הרחבה המצויים בשלב תכנון או בגמר התכנון טרם תחילת ביצוע מכרזים לפיתוח ולבנייה באזורי עדיפות לאומית יתקיים מכרז משותף עם משב"ש (המינהל לבנייה כפרית) המועצה האזורית והישוב להזמנת הצעות לביצוע ההרחבה. המכרז יכלול הזמנה לקבלת הצעות למחיר מכסימלי לביצוע כולל של שיווק האתר, פיתוח תשתיות בשטח ההרחבה ושידרוג תשתיות על של הישוב הישן, המציע יחויב להציע לפחות שישה דגמים לבנייה ומחיר מכסימלי לכל דגם של בתים, עם אופציה לגמישות בהיקפי הבינוי.

 

המפרט הטכני של הפיתוח בהרחבה יפרט את שדרוג תשתיות העל בישוב הישן ויאושר על ידי המינהל טרם פרסום המכרז עלויות הפיתוח למגרשים בהרחבה יכללו גם את עלות שדרוג הישוב הישן, זאת לאחר שאושרה על ידי המינהל.

 

מטרת המכרזים המשותפים לאפשר פיקוח על מחירי הבנייה ולמנוע גביית כספים בעלמא- מהמצטרפים ליישוב- כספים שגבייתם נאסרה על ידי היועץ המשפטי לממשלה. ככלל ישאו המתיישבים החדשים בעלות שדרוג התשתיות הקיימות ובלבד שהסכום שיגבה מהם ייועד אך ורק למטרה זו ויאושר מראש על ידי המינהל".

 

בקרוב נפרסם הבהרות אותם בקשנו לקבל מהמינהל אודות הכללים החדשים שלעיל.

 

הרחבות ביישובי גבול הצפון

 

לעניין הרחבות ביישובי קו העימות בגבול הצפון קיבלה הנהלת המינהל לאחרונה את החלטה מספר 1262 הקובעת כדלקמן:

 

"ככלל, תמשיך לחול הוראת האגף החקלאי 51 יט', אשר מאפשרת גביית סכום נוסף של האגודה מן המתיישב, עבור "פיתוח עודף" שלא יעלה על 25% מהוצאות הפיתוח המאושרות, ואשר אושר פרטנית ע"י המינהל.

 

ניתן יהיה לאשר ליישובי קו עימות, אשר חלק מההרחבה כבר שווק בהתאם לאישורים שניתנו בעבר לפי סעיף 4 ב' להוראה 51 יג', להמשיך ולגבות עד 50% מהסכום שאושר להם בעבר לפי סעיף 4ב' כאמור, וזאת לתקופת תוקפה של החלטת המועצה 972 בדבר הוראות המעבר להחלטה 737 ביישובי קו עימות.

 

אישור כנ"ל יהיה פרטני לגבי הישוב המבקש לפעול כאמור לעיל, ויינתן על ידי מנהלת האגף החקלאי, סמנכ"ל שיווק וכלכלה ומנהל המחוז הרלוונטי."

 

לדעתנו מצמצת הנהלת המינהל שלא בסמכות את החלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 888 "הרחבות למגורים על פי החלטה 737 ביישובי קו העימות בגבול הלבנון" הקובעת מפורשות וללא כל מגבלה כי ניתן לגבות סכומים "לצורך פירעון חובות האגודה ו/או לצורך חיזוקו של היישוב".

 

החלטת מועצה 888 לפיה חייב המינהל לפעול ניתנה בעקבות החלטת ממשלה מיום 7.5.2000 ובתיאום עם היועץ המשפטי לממשלה.

 

 


הרחבה 737 בדרך של בניה מרוכזת מיום 6.12.2001.