החזר תשלומים על תוספת זכויות בנייה במגרשי הרחבה
בועז מקלר, רו"ח 7.3.2004


החלטה 737 של מועצת מקרקעי ישראל, קובעת כי חוכרי מגרשים ישלמו למינהל דמי חכירה מהוונים בשיעורים מופחתים מערך הקרקע.

על פי החלטה זו, עמד שיעור דמי החכירה על 66% מערך הקרקע בישובים במרכז הארץ, על 36% מערך הקרקע ביישובי עדיפות לאומית ב' ועל 22% מערך הקרקע ביישובי עדיפות לאומית א'.

סעיף 5 (ד) להחלטה 737 קבע כי התשלום למינהל יהיה "לפי הבניה בפועל ולא פחות מ - 140 מ"ר" (ולגבי ישובי עדיפות לאומית - לא פחות מ - 100 מ"ר).

מכח הוראות אלו היו זכאים המשתכנים לשלם את דמי החכירה למינהל, בשיעורים המופחתים, בשני שלבים:

בשלב הראשון - עם חתימת חוזה הפיתוח עם המינהל שולמו דמי חכירה עבור השטח המינימלי המותר (כאמור - 140 מ"ר ברוב הישובים).

בשלב השני - בשלב הגשת תכניות הבניה למינהל, משנודע למשתכן שטח הבניה בפועל, שילם המשתכן דמי חכירה נוספים, אף הם בשיעורם המופחת, בגין ההפרש שבין שטח הבניה בפועל לבין השטח המינימלי אותו היוון בחוזה הפיתוח.

ביום 4.2.03 פורסמה החלטה 959, אשר החליפה את החלטה 737 שבוטלה בבג"ץ 244/00 עמותת שיח חדש ואח' נ' שר התשתיות הלאומיות ואח' (להלן: "בג"ץ הקשת המזרחית").

יחד עם זאת, נקבעו בבג"ץ הקשת המזרחית ומאוחר יותר - בהחלטה אחרת של מועצת מקרקעי ישראל, הוראות מעבר, המאפשרות המשך ביצוע עסקאות מסוימות על פי החלטה 737, על אף ביטולה.

בסעיף 6.6 להחלטה 959 נקבע, בניגוד לאמור בהחלטה 737, כי עבור השלמת זכויות החכירה במגרשים אשר הוקצו בעבר, ישולמו דמי חכירה בשיעורם המלא, על פי מפת איזורי העדיפות הלאומית.

עם זאת, מכח סעיף אחר בהחלטה 959 נקבע כי לגבי מגרשים שלגביהן תיעשנה בעתיד עסקאות מכח הוראות המעבר, ישולמו דמי חכירה בשיעורים המופחתים עבור מלוא קיבולת הבניה, כלומר גם לשטח העולה על שטח הבניה המינימלי.

המינהל מפרש את החלטה 959, באופן שהיא מטילה חיוב בדמי חכירה נוספים בשיעור מלא על כל משתכן שמבקש לבנות בפועל שטח העולה על השטח המינימלי אותו היוון בחוזה הפיתוח, אף אם חתימת חוזה הפיתוח עצמה נעשתה מכח הוראות המעבר להחלטה 737, וגם אם טרם החלה הבניה בפועל.

משמעות הדבר היא כי משתכן שהיוון, בשלב החתימה על חוזה הפיתוח, 140 מ"ר על פי שיעור של 66% מערך הקרקע, ולאחר יום 15.8.2001 הגיש למינהל תכניות בניה בשטח גדול יותר, נדרש לשלם בגין כל מ"ר בניה נוסף תשלום בשיעור של 91% מערך הקרקע.

על פי חו"ד משפטית שקיבלנו מעו"ד חיים פרוכטר הפרשנות שנותן המינהל להחלטה 959 מהווה אפליה פסולה, בלתי חוקית, ואף משוללת כל היגיון, של משתכן שהקדים וחתם על הסכם פתוח על פי הוראות המעבר בטרם נתקבלה החלטה 959 לעומת משתכן שמכח אותן הוראות מעבר חתם על חוזה פיתוח לאחר החלטה 959, שכן דווקא משתכן זה רשאי להנות משיעורים מופחתים של דמי חכירה על מלוא קיבולת הבניה במגרש.

פרשנות זו בלתי סבירה מאחר והיא פוגעת פגיעה חמורה באינטרס ההסתמכות של המשתכנים שהיוונו, במועד חתימת חוזה הפיתוח, שטח בניה מינימלי בלבד, מתוך ידיעה וציפיה כי דמי החכירה הנוספים שישלמו בגין שטח הבניה בפועל יהיו בשיעור הקבוע בהחלטה 737.

לפיכך, אנו סבורים כי על המינהל חלה חובה לאשר השלמת זכויות בנייה מעבר לקיבולת הבניה המפורטת בחוזה הפיתוח, בשיעורים מופחתים, בכל עסקה שנעשתה על פי החלטה 737, בהתאם להוראות המעבר, דהיינו - בכל עסקה שנעשתה, לפי החלטה 737, לאחר יום 15.8.01.

בהסתמך על חו"ד של עו"ד חיים פרוכטר אנו נפעל להשבת דמי חכירה מהוונים ששולמו ביתר על פי דרישת מנהל מקרקעי ישראל .