פיצוי על קרקע חקלאית ששינתה יעודה- נוסח ההחלטה
מאת בועז מקלר, רו"ח, 25.9.2003
כללי
ב- 14/9/2003 חתם יו"ר מועצת מקרקעי ישראל, השר אהוד אולמרט, על נוסח ההחלטה שנתקבלה בישיבת מועצת מקרקעי ישראל מיום 5/8/2003 שכותרתה: "החלטה בדבר הפסקת חכירה בקרקע חקלאית שיעודה שונה למטרה אחרת".
למתן תוקף להחלטה נדרשת גם חתימת שר האוצר.

נוסח ההחלטה ודברי ההסבר שצורפו לה כחלק בלתי נפרד ממנה מובאים להלן:

נוסח ההחלטה
" הגדרות

בהחלטה זו:

"ישוב חקלאי" אגודה שיתופית חקלאית שהיא קיבוץ, מושב עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי או אגודה חקלאית שיתופית אשר מושכרים או מוחכרים לה מקרקעין בתנאי נחלה.

"נחלה" מקרקעי ישראל שהינם קרקע חקלאית, בגודל שנקבע ע"י שר החקלאות בהתייעצות עם רשות התכנון במשרד החקלאות, המיועדת למתיישב לצורך מגוריו ופרנסתו מהמשק החקלאי אשר פותח או יפותח בה.

"חוכר בתנאי נחלה" חוכר שהוחכרה לו קרקע בחכירה לדורות בתנאי נחלה בהתאם להחלטות המועצה, וכן אגודה שיתופית חקלאית המהווה ישוב חקלאי אשר הושכרה לה קרקע משבצת בתנאי נחלה בחוזים מתחדשים.

"חקלאי פרטי" חוכר שאינו חוכר בתנאי נחלה שהוחכרה לו קרקע למטרת שימוש חקלאי בחוזה שתקופת החכירה הנקובה בו אינה פחותה מ- 21 שנים.

"חברה לעיבוד חקלאי" 1) חברה רשומה שאינה חוכר בתנאי נחלה שהוחכרה לה קרקע למטרת עיבוד חקלאי בחוזה שתקופת החכירה הנקובה בו אינה פחותה מ- 21 שנים; או

2) אגודה שיתופית חקלאית שאינה חוכר בתנאי נחלה ושאינה ישוב חקלאי שהוחכרה לה קרקע למטרת שימוש חקלאי בחוזה שתקופת החכירה הנקובה בו אינה פחותה מ- 21 שנים.

"משבצת הישוב" סך הקרקע אותה מחזיק ישוב חקלאי בהסכם משבצת, למעט שטחים זמניים וקרקע טרשית המצויה בתחומי משבצת ישוב חקלאי

"קרקע זמנית" קרקע אשר הוקצתה ע"י המינהל בחוזים זמניים לתקופה של לא יותר משלוש שנים, למעט קרקע למרעה.

"שינוי יעוד" 1) שינוי יעודה של קרקע חקלאית עפ"י תכנית מאושרת למטרות מגורים, תעשיה, מסחר, תיירות או קיט ושהינו ביוזמת המינהל או ביוזמה ממשלתית אחרת או ביוזמת המועצה הארצית לתכנון ולבניה בתאום עם המינהל, מתוך ראיה תכנונית ממלכתית; או

2) שינוי יעוד של קרקע חקלאית עפ"י תכנית מפורטת למטרות מגורים, תעשיה, מסחר, תיירות או קייט שלא ביוזמת המינהל ואשר הנהלת המינהל , עפ"י שיקול דעתה הבלעדי ומתוך ראיה תכנונית ממלכתית החליטה, קודם להגשתה למוסדות התכנון, כי ראוי לממשה . זאת בהתאמה לתכניות ארציות שהמועצה הארצית החליטה להעבירן להערות הועדות המחוזיות (או שלב תכנוני מתקדם יותר) ולתוכניות מתאר מחוזיות אשר אושרו להפקדה במועצה הארצית לתכנון ולבניה.

"התכנית" התכנית לפיה ומכוחה יוצאו היתרי בניה במקרקעין אשר שונה ייעודם.

"מתקנים" מחוברים, נטיעות, מתקנים, יבול, מטעים או השקעה אחרת במקרקעין ובלבד שנעשתה באישור המינהל.

חובת השבת מקרקעין ששינו ייעודם
2.1 שינו מקרקעין שהוחכרו או הושכרו למטרות עיבוד חקלאי או שהינם מהווים חלק ממשבצת ישוב חקלאי ייעודם, והודיע המינהל למי שהינו צד לחוזה מכוחו מחזיק החוכר או השוכר במקרקעין כי הינו נדרש להשיבם, ישיבם החוכר או השוכר למינהל לאלתר ותוך לא יאוחר משלושה חדשים ממועד משלוח ההודעה.
בישוב חקלאי אשר אינו צד להסכם דו-צדדי תקף עם המינהל ובישוב חקלאי אשר לא היה צד להסכם דו- צדדי כאמור, תשלח הודעה כאמור גם לסוכנות היהודית או לחטיבה להתיישבות של ההסתדרות הציונית העולמית, לפי העניין.
חוכר או שוכר המבקש להאריך את המועד להשבת המקרקעין, רשאי לפנות למנהל המחוז בבקשה שזה עניינה. החליט מנהל המינהל להעתר לבקשה יחתם עימו הסכם הרשאה לפרק זמן כפי שיקבע המנהל.

2.2 חובת השבת המקרקעין למינהל, שבסעיף 2.1 לעיל, אינה מותנית ואינה מותלית בקבלת הפיצוי לו זכאי החוכר או השוכר, בהסכמה בדבר סכום הפיצוי המגיע לו, או בהסכמה בדבר רכיביו.
סרב החוכר או נמנע מכל סיבה שהיא מלהשיב למינהל את המקרקעין במועד שבסעיף 2.1 לעיל כשהיא פנויה מכל אדם ו/או חפץ ו/או עיקול ו/או הערת אזהרה ו/או רישום חכירה, לא יהיה זכאי אלא לפיצוי בסיסי כהגדרתו בסעיף 3.4 להלן אשר ישתלם לו אך ורק לאחר שיושבו המקרקעין פנויים כאמור.


2.3 למרות האמור בסעיף 2.1 לעיל, אם זכאי החוכר, עפ"י חוזה החכירה שבינו לבין המינהל, לתקופת הודעה מוקדמת העולה על שלושה חודשים (להלן-"תקופת ההודעה המוקדמת"), יושבו המקרקעין תוך תקופת ההודעה המוקדמת.

2.4 הודיע המינהל לחוכר, כי למרות תקופת ההודעה המוקדמת הינו נדרש בדחיפות למקרקעין, והחוכר עומד על מימוש זכותו החוזית לתקופת ההודעה המוקדמת, לא יהיה זכאי החוכר אלא לפיצוי חקלאי כמתחייב מהחוזה אשר הינו צד לו.
הודעת המינהל בדבר צורך דחוף במקרקעין לעניין סעיף זה טעונה אישור מראש של מנהל המינהל.


פיצויים לחוכר בתנאי נחלה
3.1 קבע המינהל כי העמדת קרקע חקלאית חליפית לקרקע שהושבה הינה אפשרית בנסיבות העניין, יהיה הפיצוי בגין קרקע שהושבה למינהל כאמור בסעיף 2 לעיל בדרך של מתן קרקע חקלאית חליפית אשר מיקומה ופרטיה יקבעו ע"י המינהל.
ניתן הפיצוי בדרך של מתן קרקע חליפית,יקבל החוכר או השוכר, בנוסף, פיצוי בגין מתקנים, ככל שהיו בקרקע המושבת.

3.2 קבע המינהל כי בנסיבות העניין העמדת קרקע חקלאית חליפית אינה אפשרית ישולם לחוכר פיצוי כספי כמפורט להלן.

3.3 קרקע ששונה יעודה ואשר שולם עבורה פיצוי כספי בהתאם להחלטה זו תגרע ממשבצת הישוב ולא תינתן בגינה קרקע חליפית. קרקע ששונה יעודה ואשר ניתנה בגינה קרקע חליפית תגרע אף היא ממשבצת הישוב.

3.4 בוטל חוזה החכירה של חוכר בתנאי נחלה במקרקעין אשר שונה ייעודם והושבו המקרקעין למינהל במלואם עפ"י דרישתו, זכאי חוכר אשר לא הוקצתה לו קרקע חקלאית חלופית לפיצוי עבור זכויות החכירה במקרקעין המהווים חלק ממשבצת הישוב או חלק מהנחלה הבודדת, לרבות עבור הפגיעה בפרנסתו (להלן – "הפיצוי הבסיסי"). סכום הפיצוי הבסיסי לדונם יהיה כלהלן:
בעד מטע – 31,500 ש"ח.
בעד שלחין – 22,500 ש"ח.
בעד בעל – 13,500 ש"ח.
הסכומים האמורים יהיו צמודים למדד המחירים לצרכן, כאשר המדד היסודי הינו המדד שפורסם לחודש מאי 2003 ועד המדד הידוע ביום תשלום הפיצוי.

הפיצוי הבסיסי שלעיל הינו בגין המקרקעין והמחוברים שבהם. הוציא החוכר או השוכר מהמקרקעין מתקנים אשר המינהל דרש השארתם במקרקעין, יגרע שווים מסך הפיצוי הבסיסי, וסך הפיצוי שיתקבל יהיה הבסיס לחישוב הפיצוי הנוסף שבסעיף 3.5 להלן.

3.5 בהתקיים כל אחד מהתנאים שלהלן ישולמו לחוכר בנוסף לפיצוי הבסיסי תמריצים בגין סיועו להשגת ניצול יעיל של הקרקע, זאת בשיעורים שלהלן (להלן-"הפיצוי הנוסף"):

3.5.1 עלה מספר יחידות הדיור בתכנית (להלן-" יח"ד ") על מספר יח"ד הקבוע בטבלה הרצ"ב והמהווה חלק בלתי נפרד מהחלטה זו והישוב החקלאי לא התנגד לציפוף המוצע, יווסף לפיצוי הבסיסי 1% בגין כל 1% ציפוף מעבר לקבוע בטבלה ולנספח ההגדרות המצורף אליה, ובלבד שסך התוספת בגין ציפוף לא יעלה על 75%.



3.5.2 נדרש לצורך קידום התכנית הליך שינוי גבולות מוניציפליים והישוב החקלאי והרשות המקומית תמכו בהליך שינוי הגבולות ללא סייגים בהודעה בכתב שהעבירו לועדת החקירה שמינה שר הפנים בתוך 30 יום מיום מינויה, יווסף לפיצוי הבסיסי 10%.
3.5.3 תמך הישוב החקלאי בהליכים שנדרשו לקידום התכנית, יווסף לפיצוי הבסיסי 10% . תמיכה בתכנית לעניין זה משמעה תמיכה בתכנית במהלך כל שלבי התכנון, מיום הגשתה למוסדות התכנון ועד אישורה כדין.
3.5.4 החזיק החוכר או הישוב החקלאי, עת החוכר הינו ישוב חקלאי או חבר בו, במקרקעין ששינו ייעודם ושהינם חלק ממשבצת הישוב תקופה ארוכה, יווסף לפיצוי החלופי לו הינו זכאי, כלהלן:

3.5.4.1 החזיק החוכר במקרקעין למעלה מ- 10 שנים ועד 20 שנה -1% לכל עשור או חלקו.

3.5.4.2 החזיק החוכר במקרקעין למעלה מ- 20 שנה ועד 40 שנה – 2% לכל עשור נוסף או חלקו.

3.5.4.3 החזיק החוכר במקרקעין למעלה מ- 40 שנה – 3% לכל עשור נוסף או חלקו.

3.6 רכיבי הפיצוי הנוסף יצטרפו לפיצוי הבסיסי וזה לזה בקו ישר ולא בדרך של ריבית דריבית.

3.7 במקרה בו סך הפיצוי יעלה על תקבולי המינהל משיווק הקרקע יפעל המינהל בתיאום עם משרד האוצר על פי סעיף תקציבי שיקבע למימון שינוי יעוד הקרקע באזורי פריפריה ובלבד שהקרקע לא תושב אלא לאחר שיוסדר תשלום מלוא הפיצוי לחוכר.

3.8 חוכר בתנאי נחלה שהינו ישוב חקלאי זכאי לקבל פיצוי נוסף עפ"י סעיף 3.5 לעיל אך ורק עבור החלק היחסי במקרקעין אשר שינו יעודם בהתאם ליחס בין מספר הנחלות המאוישות לתקן הנחלות במועד שינוי היעוד. הפיצוי שיינתן עבור יתרת המקרקעין אשר שינו יעודם יהיה הפיצוי הבסיסי.

3.9 פיצוי כספי בגין כל שינוי יעוד בתוך משבצת הישוב אשר מספר הנחלות המאוישות בה, שווה או קטן מתקן הנחלות יחשב תחילה על חשבון הנחלות המאוישות.

3.10 הפיצוי הבסיסי וכן הפיצוי הנוסף לא ישולמו אלא אם היתה הקרקע המושבת מעובדת במשך עשר השנים אשר קדמו למועד הקובע.

3.10.1 המועד הקובע לעניין סעיף זה הינו כלהלן:
- בתכנית אשר היזם בה הינו המינהל, גורם ממשלתי אחר או המועצה הארצית - עשר השנים שקדמו למועד הפקדת התכנית.
- בתכנית אשר היזם בה הינו אינו אחד מהמנויים לעיל - עשר השנים שקדמו ליזמת שינוי היעוד .

3.10.2 לא ינתן כל פיצוי בגין נטיעות אשר ניטעו לאחר המועד הקובע כהגדרתו
בסעיף זה.

3.11 הפיצוי הבסיסי ישולם לחוכר בעת השבת המקרקעין למינהל והפיצוי הנוסף ישולם לו מתוך התקבולים הראשונים אשר יקבל המינהל משיווקם.



מבלי לגרוע מהאמור לעיל, לא ישולם הפיצוי הנוסף אלא לאחר שיוסרו מהקרקע המושבת כל העיקולים ו/או הערות האזהרה ו/או רישומי החכירה שעליה וכן לאחר שישולמו למינהל חובות החוכר, או חלקו היחסי של החוכר בחובות הישוב החקלאי, מקום שמדובר בחוכר יחיד.

3.12 למרות האמור לעיל, חוכר אשר לא השיב למינהל את המקרקעין תוך המועד הקבוע בסעיף 2.1.לעיל, ו/או לא גרם כי יוסרו ממנה השעבודים, העיקולים או חכירה הרשומה לטובתו לא יהיה זכאי לפיצוי הנוסף, כולו או מקצתו.
לאחר תום המועד הקבוע בסעיף 2.1 לעיל יהיה המינהל רשאי לתפוס חזקה במקרקעין ולסלק מחוברים ונטיעות המצויים בהם. עלות פינוי המחוברים והנטיעות תקוזז מסך הפיצוי החקלאי לו זכאי החוכר.

3.13 בגין מקרקעין ששינו ייעודם ושהינם קרקע זמנית יהיה המורשה זכאי אך ורק לפיצוי בגין מתקנים כהגדרתם לעיל אשר לא הוצאו מהמקרקעין עפ"י דרישת המינהל.

פיצויים לחקלאי פרטי
4.1 בוטל חוזה חכירה של חקלאי פרטי אשר החזיק במקרקעין עפ"י חוזה חכירה במועד הקובע או חלק ממנו, יהיה החוכר זכאי לפיצוי בסיסי כאמור בסעיף 3.4 ולפיצוי נוסף כמפורט בסעיף 3.5 על כל סעיפי המשנה שבו עבור המקרקעין ששינו ייעודם ואשר שטחם אינו עולה על גודל נחלה באזור בו מצויים המקרקעין, ובלבד שסך הפיצוי הבסיסי והתוספות לו לא יעלה על המגבלה שבסעיף 3.7 לעיל.
על פיצוי כאמור יחולו הוראות סעיפים 3.10, 3.11, 3.12 לעיל.

4.2 עבור יתרת המקרקעין יהיה החקלאי הפרטי זכאי לפיצוי בסיסי בתוספת פיצוי נוסף כלהלן ובלבד שסך הפיצוי לא יפחת ממלוא הפיצוי לו הינו זכאי:

4.2.1 עבור מקרקעין אשר שטחם עולה על שטח נחלה ועד 100 דונם – 90% מסך הפיצוי הנוסף .

4.2.2 עבור יתרת המקרקעין אשר שטחם עולה על 100 דונם ועד 200 דונם – 80% מסך הפיצוי הנוסף.

4.2.3 עבור יתרת המקרקעין אשר שטחם עולה על 200 דונם – 70% מסך הפיצוי הנוסף.

4.2.4 על פיצוי עפ"י סעיף זה יחולו הוראות סעיפים 3.7, 3.10, 3.11, 3.12 לעיל.

4.3 חקלאי פרטי אשר רכש זכויותיו לאחר יום יד' בתשרי התשנ"ה (19 בספטמבר 1994) יהיה זכאי לפיצוי חקלאי עפ"י חוזה החכירה בגין כל השטח ששינה יעודו ולא יהיה זכאי לפיצוי כמפורט בסעיפים 4.1, 4.2 לעיל.

פיצויים לחברה לעיבוד חקלאי
5.1 בוטל חוזה חכירה של חברה לעיבוד חקלאי או חלק ממנו בהתאם להחלטה זו, יהיה החוכר זכאי לפיצוי בסיסי כמפורט בסעיף 3.4 ולפיצוי נוסף כמפורט בסעיפים 3.5.1-3.5.4 לעיל בגין המקרקעין אשר שינו ייעודם ואשר שטחם אינו עולה על גודל נחלה באזור בו מצויים המקרקעין.






עבור יתרת המקרקעין יהיה החוכר זכאי לפיצוי חקלאי או לפיצוי בסיסי בתוספת פיצוי נוסף כלהלן ובלבד שסך הפיצוי לא יפחת ממלוא הפיצוי הבסיסי לו הינה זכאית:

5.1.1 עבור מקרקעין אשר שטחם עולה על שטח נחלה ועד 200 דונם – 90% מסך הפיצוי הנוסף .

5.1.2 עבור יתרת המקרקעין אשר שטחם עולה על 200 דונם ועד 400 דונם – 80% מסך הפיצוי הנוסף.

5.1.3 עבור יתרת המקרקעין אשר שטחם עולה על 400 דונם – 70% מסך הפיצוי הנוסף.

5.1.4 על פיצוי עפ"י סעיף זה יחולו הוראות סעיפים 3.7, 3.10, 3.11, 3.12 לעיל.

5.2 בוטל חוזה חכירה של חברה לעיבוד חקלאי או חלק ממנו בהתאם להחלטה זו, וחוזה החכירה לפיו מוחכרים המקרקעין לעיבוד חקלאי הינו לתקופה של 49 שנה, ולא נקבע בו במפורש כי במקרה של שינוי יעוד תוחזר הקרקע למינהל, רשאי המינהל לאפשר לחברה או למי מטעמה, תוך תקופת תוקפו כאמור, לנצל את הקרקע ביעודה החדש, ובלבד שהחברה תשלם למינהל 91% מהפרש הערכים שבין ערך הקרקע ביעודה הקודם, כפי שנקבע לצורך תשלום דמי חכירה שנתיים, ליעודה החדש, ללא מחוברים, ובניכוי היטל השבחה כנגד הוכחת תשלום היטל ההשבחה, ובלבד ששיעורו לא יעלה על 50% מהפרשי הערכים שלעיל.
פיצויים למעבד עונתי
שונה יעוד מקרקעין שהושכרו למעבד עונתי יקבל השוכר החזר עבור מתקנים כהגדרתם לעיל אשר עפ"י דרישת המינהל לא יוצאו מהמקרקעין.
אישורים נדרשים
אישורים בדבר תשלום מיסים, וכן, בישובים חקלאיים שבטיפול מטה הסדר הקיבוצים או המנהלה להסדרים במשק החקלאי תדרש הסכמת יו"ר מטה הסדר הקיבוצים או מנכ"ל המנהלה להסדרים במגזר החקלאי ליישום החלטה זו.

תוקף ותחולה
8.1 תוקף ההחלטה מיום אישורה כדין.

8.2 החלטה זו לא תחול על עסקות עליהן תחולנה הוראות המעבר אשר תקבענה על ידי מועצת מקרקעי ישראל בהתאם לפסק דינו של בית המשפט העליון מיום 29.8.02 בתיקי בג"צ (מאוחדים) 3939/99, 244/00 ואח' אלא אם כן יבקש החוכר או השוכר להחילן עליו.

8.3 אין באמור בהחלטה זו כדי לפגוע בזכויות שהוענקו לחוכר או לשוכר בחוזה תקף.

8.4 החלטה זו מחליפה את החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 727 מיום 3.7.95 אשר דבר בטלותה נקבע בתיקי הבג"צ שלעיל, והינה מבטלת את החלטות מועצת מקרקעי ישראל מס' 754 ו-758.
9. נהלי ביצוע
המינהל יקבע נהלים לביצוע החלטה זו, לרבות הסדרים ומסמכים שידרשו לביצועה.


דברי ההסבר להחלטה
1. הצעת ההחלטה קובעת, כנקודות מוצא, את העובדות הבאות:

1.1 שינוי יעוד, לעניין החלטה זו הינו אך ורק שנוי אשר יוזם המינהל או גורם ממשלתי אחר מתוך ראיה תכנונית ממלכתית, תוך שהינו משאיר אפשרות לאימוץ יוזמה של אחר בהחלטה פוזיטיבית של הנהלת המינהל שתתקבל עוד קודם להגשת התכנית למוסדות התכנון.

1.2 חובת ההשבה של מקרקעין חקלאים אשר שינו יעודם ומתן קרקע חלופית בגינה כסעד עיקרי, מקום שהדבר אפשרי, על מנת להותיר בידי החוכר את אמצעי היצור אשר נלקח ממנו לשמו נועדה הקרקע מלכתחילה. יחד עם זאת, מאחר ובמקרים רבים אין ביכולת המינהל להעמיד קרקע חליפית הרי שיווצרו מצבים בהם נדרש לתת פיצוי כספי בגין השבת מקרקעין כנ"ל.

2. שיעור הפיצוי הבסיסי אשר נקבע (סעיף 3.4 ) מאמץ האבחנה בין סוגי הגידולים המקובלים בקביעת פיצוי חקלאי (המבחין בין גידולי בעל, שלחין ומטעים) ומשקף ההשקעות והתמורות השונות המתקבלות מהמקרקעין. הפיצוי הבסיסי המוצע נופל במידת מה מהפיצוי המשתלם כיום לחקלאים עפ"י קביעות ועדת הפיצויים הפועלת עפ"י החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 343, ועדה אליה מפנים חוזי החכירה.
בנוסף לפיצוי בסיסי זה יקבל החקלאי, בהתקיים, אם יתקיים, כל אחד מהתנאים המפורטים בסעיפים 3.5.1-3.5.4 תוספת לפיצוי, בשיעור הקבוע בכל ס"ק בהתאמה.

3. קיימת תמימות דעים, הן במינהל והן במשרד האוצר, כי יש צורך, לעת הזו, במתן הטבות ככלי מדיניות להחשת זמינותם של מקרקעין לצרכי פיתוח ושימוש במכשיר זה ככלי מדיניות קרקעית לא נפסל ע"י בית המשפט הגבוה לצדק בפסק דינו בתיקים מאוחדים 3439/94, 244/00 ואח' (להלן – "פסק הדין"), ראה עמ' 52 שם .

בית המשפט, בעמ' 45, 46 שם, התייחס לגורם הביקוש ולקביעת התחומים הטריטוריאליים בהם נחוץ שינוי היעוד כגורמים אשר ניתן לראותם כרלוונטיים למתן תמריצים, וכן עמד על הרצון להכיר בזכות ההיסטורית של הישובים החקלאיים, ולטעמנו של החקלאים, בשמירת אדמות הארץ ובקביעת גבולותיה.

בית המשפט שלל מכל וכל מתן פיצוי בהתייחס לשווי הקרקע ביעוד החדש, שכן בינו לבין הפיצוי המגיע למשיב הקרקע ביעודה החקלאי אין ולא כלום, אך לא שלל את התכנית החדשה ואת הצורך בה כרכיב רלוונטי במתן הפיצוי. יש לזכור כי ענינו של ההליך כולו בקידום הליך שינוי הייעוד והבאתו לידי סיום במימוש התכנית אותה מקדמת המדינה. בנסיבות אלה אך סביר כי התכנית בקידומה חפצים תהא רכיב רלוונטי בקביעה אם ליתן הטבות/תמריצים אם לאו.

4. גורמי התמריץ בהם מכירה ההצעה:

4.1 הגדלת ציפוף: (סעיף 3.5.1) תמריץ אשר ניתן בגין הגדלת הציפוף בתכנית ביחס לטבלת הציפוף המצורפת להצעה,שהינה טבלת הציפוף שבתמ"א/35 . ביסוד הענקת תמריץ זה, אשר יכול להגיע בנסיבות מסוימות, אם כי כמעט בלתי אפשריות ל-75%, מונחת החשיבות הרבה אשר רואה

המדינה בציפוף הבניה, ציפוף אשר אם יעשה בצורה מושכלת יוכל למזער ככל הניתן פגיעה בשטחים פתוחים ולאפשר שמירתם.

מול אינטרס זה של המדינה, להגברת הציפוף, מונח אינטרס הישוב החקלאי כי ישמר האופי הכפרי של האזור וכי בניה, ככל שתעשה, תהיה בניה נמוכה ומרווחת שלא תשפיע מהותית על איכות חייו.
גישור על אינטרסים נוגדים אלה ונטרולם באופן משמעותי יכול להיות מושג רק בדרך של מתן תמריץ כספי משמעותי, ולהקטנת התנגדות לתכנית שעניינה בבניה רוויה וצפופה יכולה להיות משמעות רבה בקיצור הליכי התכנון והבאתם לידי סיום, ובכך לזמינות הקרקע.
לא למיותר לציין כי הגדלה כה משמעותית (75%) אינה ישימה ככלל באזורי הביקוש, אשר הציפוף אשר נקבע להם בטבלה הינו גדול מלכתחילה, והינו רלוונטי יותר לאזורי פריפריה בהם הציפוף הבסיסי נמוך יחסית.

4.2 תמיכה בהליך שינוי גבולות: (סעיף 3.5.2) תמריץ של 10% שינתן עת תומך הישוב בהליך של שינוי גבולות. בהתייחס לכך שמטרת שינוי היעוד אשר יוזמת המדינה הינו בד"כ להרחבת פיתוחם של ישובים קיימים, אשר השטחים החקלאיים נושקים להם פיסית אך אינם שייכים אליהם מוניציפלית,הרי שלשם מימושו יש צורך במקרים רבים בהליך של שנוי גבולות וצרוף השטחים המיועדים לשנוי יעוד לתחומיו המוניציפליים של אותו ישוב. לשיתוף פעולה ולהפחתת התנגדות של הישוב אשר שיוך מקרקעיו משתנה משמעות רבה בקיצור ההליך התכנוני ולהחשת זמינות הקרקע.

4.3 תמיכה בתכנית: (סעיף 3.5.3) עניינו בתוספת 10% לפיצוי המגיע לישוב חקלאי אשר תמך בהליכים לקידום התכנית ובכך סייע למדינה לקדם התכנית ולהביא לאישורה בפרק זמן סביר.

4.4 ההכרה בתרומתם ההיסטורית של הישובים החקלאיים והחקלאות: (סעיף 3.5.4) משקף את ההכרה בתרומת ההתישבות ושמירת הקרקע לארץ, והינו נותן ביטוי כספי למאמץ ולהשקעה אשר השקיעו האגודות והחקלאים בשמירה על אדמות הארץ ועיבודן, כאשר השוני בתקופות האחיזה בקרקע משתקף באחוזים שינתנו.

4.5 כן נקבע בסעיף 3.12 כי מי שלא ישיב הקרקע במועד ותוך מילוי התנאים כמפורט שם, לא יהנה מהתמריצים, שכן יש לזכור כי ביסוד ההסדר כולו מונח הרצון להביא לזמינות המקרקעין הנדרשים למדינה.

4.6 סעיף 3.10 מדגיש הקשר שבין מתן פיצוי לבין עיבוד הקרקע לאורך זמן ואיבוד הזכות לפיצוי בהעדר עיבוד כמפורט שם.

5. ההסדרים שנקבעו לחקלאים הפרטיים ולחברות העיבוד, המחזיקים בד"כ בחוזי חכירה ל- 49 שנים, בחלקם עם אופציה ל- 49 שנים נוספות, דומים במהותם לאלה של הישובים החקלאיים. זאת ברוח הצהרות המדינה בבג"צ מהדרין, ובבג"צ 4269/00 ואח' שענינן היה בתקיפת החלטות המועצה 727 כמפלה בין חוכרים בתנאי נחלה לבין חברות עיבוד ולחקלאים פרטיים.
יחד עם זאת יש לזכור כי אין המדובר בזהות מוחלטת בין אלה לבין ההתיישבות החקלאית, כמו גם אין גודל השטחים המוחזקים ע"י חקלאים פרטיים דומה בהקפו לאלה המוחזקים ע"י חברות עיבוד. אבחנות אלה הביאו להסדרים אשר הינם זהים, מהותית, מהיבט רכיבי התמריץ , אך שונים מהיבט התמורה שתנתן, בהתייחס לגודל השטח המוחזק עליו יש לפצות.
גישה זו של הפחתה לגודל מצויה אף בדו"ח ועדת מילגרום וסבירותה בצידה. (עמ' 72 שם).

6. מעבד עונתי שונה משאר מחזיקי ומעבדי הקרקע שלעיל ואין בסיס לפיצויו אלא בדרך של מתן החזר עבור מתקנים שהוכנסו על ידו למקרקעין, ואשר עפ"י דרישת המינהל נותרים בהם.


7. האמור בהחלטה אינו בא, ואינו יכול לבוא, במקום הסדרים הקיימים בחוזים פרטניים וחוכר או שוכר אשר יבקש לפעול על פיהם, ולא עפ"י ההסדרים שבהחלטה זו זכאי לכך.

8. הסוכנות היהודית וההסתדרות הציונית העולמית מופיעות כ"מיישבת" בחלק מחוזי המשבצת. עמדת המדינה היא כי אין בכך כדי להקנות להן זכות לפיצוי בגין שינוי יעוד המקרקעין (בג"צ 739/98), ואולם יש להודיען על היות המקרקעין ששינו ייעודם נדרשים למינהל ועל הצורך בהשבתם, וכך נקבע בסעיף 2.1.

9. ההחלטה אינה קובעת את הפיצוי שינתן בגין הפסקת חכירה בקרקע חקלאית ששינתה יעודה והמוחזקת בידי בתי ספר חקלאים.
הוחלט כי לנושא זה תוכן הצעה נפרדת אשר יובא לאישור המועצה."