מכירת מגרשי הרחבה במהלך הסכם הפיתוח
מאמרים חדשים במדור של בועז מקלר:
מכירת מגרשי הרחבה במהלך הסכם הפיתוח
בועז מקלר, רואה חשבון; עודד שמעון, עו"ד 11/6/2003
כללי
ב 24/2/03 אושרה החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 953 המאפשרת העברת זכויות בתקופת חוזה הפיתוח גם למחזיקי מגרשים בהרחבת מושבים וקיבוצים.

להלן נסקור את ההחלטה ואת ההחלטות שקדמו להחלטה זו.

החלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל משנת 1965 קובעת שקרקע עירונית תימסר במתכונת דו שלבית של "הרשאה וחכירה".

בהתאם להחלטה זו מינהל מקרקעי ישראל היה מקצה מגרשים במהלך דו שלבי.
ראשית היה נחתם עם המתיישב חוזה פיתוח לתקופה קצובה, לאחר שעמד המתיישב בתנאי הפיתוח היה נחתם אתו הסכם חכירה.

הוראות המינהל קובעות שהסכם חכירה ייחתם עם המתיישב רק לאחר שבמקרקעין נבנה שלד + גג. בחוזה הפיתוח קימת הוראה האוסרת העברת זכויות בתקופת חוזה הפיתוח.

מחזיקים בחוזה פיתוח שהיו בקשיים כספיים ולא יכלו לעמוד במועדים שנקבעו בחוזה הפיתוח נקלעו למצוקה ללא מוצא.

במינהל מקרקעי ישראל הוקמה ועדה חריגים שאפשרה מתן פתרון חלקי למחזיקים אלו בדרך של הארכת המועדים שנקבעו בחוזה הפיתוח.

נוכח הבעיות הרבות שנוצרו קיבלה מועצת מקרקעי ישראל ב 24/7/97 שתי החלטות משמעותיות בכל הקשור להעברת זכויות בתקופת חוזה פיתוח.

החלטה 796 - מתן ארכות לביצוע הסכם הפיתוח.

החלטה 795 - העברת זכויות בתקופת הפיתוח ללא צורך בתשלום כספי למינהל.
החלטה 795
החלטה 795 אפשרה העברת זכויות בתקופת חוזה פיתוח בעיקר ליזמים שזכו בקרקע במכרז.

בהחלטה נקבע שהמינהל לא יאשר העברת זכויות אם הקרקע הוקצתה לחוכר בגין תכונה אישית או נסיבות המאפיינות אותו בלבד או אם הסכם הפיתוח שנחתם עמו כולל תנאים מיוחדים, המונעים העברת הזכויות או אם היזם הפר את הסכם הפיתוח.

אם ההקצאה המקורית היתה שלא בדרך של מכרז, אלא על פי החלטת ועדת הפטור של מועצת מקרקעי ישראל, יהיו צירוף שותף או העברת הזכויות טעונים אישור ועדת הפטור.

בהקצאה על פי המלצת משרד ממשלתי, בין בדרך של מכרז ובין שלא במכרז, יאשר המינהל את צירוף השותף או העברת הזכויות אם יומצא אישור בכתב של המשרד הממליץ.


בהקצאה לפרוייקט תיירותי שנדונה ואושרה על ידי הועדה המשותפת למינהל ולמשרד התיירות, בין במכרז ובין שלא במכרז, יהיו צירוף שותף או העברת הזכויות טעונים אישור הועדה המשותפת והמצאת המלצה מעודכנת של משרד התיירות.

בהחלטה 795 נקבע במפורש שאינה חלה על חוזה פיתוח של מתיישבים בהרחבה על פי החלטה 737.

החלטה 833
כאמור לעיל החלטת מועצת מקרקעי ישראל משנת 1965 קבעה שהקצאת קרקע ליזמים תעשה במתכונת דו שלבית של הרשאה וחכירה.

ביום 9/7/98 קבלה מועצת מקרקעי ישראל את החלטה 833 שביטלה את המתכונת הדו שלבית של הקצאת המקרקעין.

החלטה 833 קובעת שהחכרת קרקע בתנאי חכירה מהוונים ממינהל מקרקעי ישראל ליזמים תעשה בהסכם חכירה לדורות, אשר יקנה ליזם זכויות חכירה החל מיום אישור העסקה עם המינהל וכי בחוזה החכירה יקבע תאריך לסיום הבנייה.

בהחלטה נקבע כי:

"המינהל יקבע נהלים לביצוע ההחלטה".

עד היום טרם נקבעו נהלים ובפועל ההחלטה לא מבוצעת.
הוראת אגף 51 יד'
כאמור לעיל החלטה 795 אפשרה העברת זכויות בתקופת חוזה הפיתוח לא חלה על מגרשים בהרחבה.

ב 11/7/99 הוציא האגף החקלאי במינהל מקרקעי ישראל את הוראת אגף 51 יד' שעסקה במגרש מגורים בישוב חקלאי שהוקצה לפי החלטות 612 או 737, שנעשתה לגביו העברת זכויות בתקופת הסכם הפיתוח ללא אישור המינהל.

מטרת ההוראה היתה לפתור מצבים בהם נבנה בקרקע בנין ונעשתה העברת זכויות בתקופת חוזה הפיתוח.

ההוראה אפשרה העברת הזכויות בתנאי שישולם הפרשי ערך הקרקע. בין הסכומים ששולמו בעבר כדמי חכירה מהוונים לגבי אותו המגרש, לבין התשלום המגיע לפי השומה העדכנית, בשיעור התשלום (אחוז) הנהוג באותו ישוב, בעת העברת הזכויות במינהל.

מאחר ובדרך כלל ערך הקרקע מעת ההקצאה עד להעברת הזכויות עלה משמעותית מדובר היה בדרישת תשלום גבוה שלא אפשרה יישום הוראה זו.

נציין שכאשר דובר בהעברת זכויות בין קרובים בדרגה ראשונה אפשר המינהל העברת הזכויות ללא דרישת תשלום.
החלטה 953
ב- 24/2/03 אושרה החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 953 "העברת זכויות במהלך הסכם פיתוח" המאפשרת העברת זכויות בתקופת הפיתוח, גם ביחס למגרשים בהרחבה.

העברת הזכויות במגרש הרחבה תתאפשר בתנאי שישולם למינהל תשלום בגין הזכויות שלא נרכשו ע"י החוכר. (למעט בהעברה בין בן זוג או אח).

להלן נוסח ההחלטה:

1. "המינהל יאשר העברת זכויות חלקית או מלאה (להלן "העברת זכויות") בתקופת הסכם פיתוח ובלבד שמקבל הזכויות יעמוד בכל התנאים והדרישות שנקבעו בהסכם הפיתוח אשר נחתם עם היזם שהינו מעביר הזכויות (להלן "היזם").

2. אישור המינהל להעברת זכויות לא יותנה בתשלום כספי.

3. על אף האמור בסעיף 1 לעיל לא יאשר המינהל העברת זכויות בנסיבות שלהלן:

א. הקרקע הוקצתה ליזם בשל תכונה אישית או בשל נסיבות המאפיינות אותו
לבד.

ב. הסכם הפיתוח שנחתם עם היזם כולל תנאים מיוחדים המונעים העברת הזכויות.

ג. היזם הפר את הסכם הפיתוח.

4. העברת זכויות במגרש שהוקצה בפטור ממכרז או במסגרת הרשמה והגרלה על בסיס קטגוריות ו/או אפיונים אישיים תותר ובלבד שמקבל הזכויות משתייך

לאותן קטגוריות או הינו בעל אותם אפיונים מכוחם רכש היזם זכויותיו במגרש תנאי זה לא יחול על העברת זכויות לבן זוגו או לאחיו של היזם אשר קבלו זכויות אלו מכוח היות אבי היזם בעל זכות למגרש בהרחבה. (ההדגשה שלנו -ראו הערה להלן).

5. על אף האמור בסעיף 2 לעיל תהא העברת זכויות בהסכם פיתוח שנחתם לפי החלטת מועצה 737 מותנית בתשלום דמי חכירה מהוונים בגין הפרש זכויות הבניה שבין הזכויות אותן רכש היזם בפועל לבין מלוא זכויות הבניה על פי התכנית שהיתה בתוקף בעת ההקצאה על פי השיעור הנהוג באותו ישוב בעת אישור העברת זכויות ועפ"י שומה פרטנית ועדכנית למועד הבקשה.

6. היתה ההקצאה ליזם שלא בדרך של מכרז טעונה העברת הזכויות אישור הגורמים אשר אישרו ההקצאה ליזם בפטור ממכרז.

7. היתה ההקצאה ליזם על פי המלצת משרד ממשלתי בין בדרך של מכרז ובין שלא במכרז טעונה העברת הזכויות המצאת אישור בכתב של המשרד הממליץ להעברת המבוקשת.

8. היתה ההקצאה ליזם הקצאה לפרויקט תיירותי אשר אושרה על ידי הועדה המשותפת למינהל ולמשרד התיירות בין בדרך של מכרז ובין שלא במכרז, טעונה העברת הזכויות אישור הועדה המשותפת והמצאת המלצה מעודכנת של משרד התיירות.

9. החלטת מועצת מקרקעי ישראל בדבר הקנית זכויות במקרקעין לזרים תחול גם על העברת זכויות עפ"י החלטה זו.

10. העברת זכויות תעשה בכפוף להמצאת אישורים על תשלומי מס הנדרשים על פי כל דין.

11. המינהל יקבע נהלים לביצוע החלטה זו.

12. בכפוף למפורט בסעיפים 9,10 לעיל ימשיך המינהל לאפשר העברת זכויות בתקופת הסכם הפיתוח במקרקעין אשר הוקצו בדרך של מכרז פומבי.

13. תוקף החלטה זו מיום אישורה כדין.

14. החלטה זו מבטלת את החלטת המועצה מס' 795 מיום 24/7/97".
הערה:
התנאי המודגש נכתב בטעות בסעיף 4. מיקומו הנכון הוא בסיפא של סעיף 5. ההחלטה תתוקן בהתאם. המינהל נוהג כבר כיום עפ"י הנוסח הנכון.
סיכום והמלצות
ההחלטה מאפשרת לרוכשי מגרשים בהרחבה אשר אינם מסוגלים לממש את זכויותיהם לרבות מי שנקלע למצוקה כספית למכור את זכויותיהם. יודגש כי רוכשי הזכויות יחויבו בתשלום דמי חכירה מלאים (למעט בן זוג או אח) על הפרשי הזכויות ויחויבו לעמוד בתנאי הסכם הפיתוח המקוריים.