כללים חדשים לשינוי יעוד קרקעות במגזר החקלאי
בועז מקלר, רואה חשבון, 10.11.2002
א. כללי
1. הנהלת המינהל פירסמה לקראת ישיבת מועצת מקרקעי ישראל, אשר נועדה להתקיים ב- 12/11/02 (בינתיים נדחתה למועד שטרם נקבע), הודעה בדבר מדיניות שינוי ייעוד קרקעות במגזר החקלאי בתחום שינוי הייעוד בו חלות החלטות בג"צ הקרקעות אשר לא יכללו בתחום הוראות המעבר.

2. בדברי ההסבר להודעה נאמר:

"הואיל ובית המשפט הגבוה לצדק הורה כי החלטות המועצה 717, 727 ו- 737 בטלות נוצר מצב לפיו, לכאורה, אין למינהל מסגרת ברורה לטפל בבקשות של חוכרים ואגודות במגזר החקלאי אשר יבקשו לבצע עסקאות לאחת מהמטרות המפורטות בהחלטות הבטלות.

הנהלת המינהל סבורה כי עד לקבלת החלטות חדשות על ידי המועצה בעניינים אלה, על המינהל לפעול בהתאם להחלטות המועצה התקפות וכן בהתאם לעקרונות שנקבעו בהחלטות המועצה ובדו"ח מילגרום תוך השמטת חלקי החלטות אשר נפסלו על ידי בית המשפט העליון ושעניינם התמורה המשתלמת למינהל (לגבי הרחבות ומפעל) וגודל השטח המוקצה למטרות אלה (לגבי מפעל).

כדי להסדיר את עבודת המינהל בטיפולו בבקשות החדשות, וכן בבקשות אשר הוגשו בעבר ואשר לא תכנסנה לגדר הוראות המעבר אשר תאשר המועצה, מוצע כי המועצה תרשום בפניה הודעתו זו של מנהל המינהל ותאשרה."
ב. הודעת מנהל המינהל
להלן הודעת מנהל המינהל כלשונה:

"
1. הרחבות למגורים באגודות יישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי, קיבוץ או אגודה שיתופית חקלאית

עד קבלת החלטה אחרת של המועצה בדבר החכרת קרקע להרחבות למגורים באגודות ישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי, קיבוץ או אגודה חקלאית (להלן- "האגודה") לגבי מגרשים המיועדים למגורים על פי תוכנית כדין, יהיה המינהל רשאי להחכיר את מגרשי המגורים למומלצי אגודת הישוב, בתנאים הבאים:

1.1 הקריטריונים לבחירת המועמדים התקבלו על ידי האסיפה הכללית של האגודה ואושרו על ידי המינהל.

1.2 ישולמו דמי חכירה מהוונים על פי הערכת השמאי הממשלתי, למלוא קיבולת הבנייה המותרת במגרש, ללא פיתוח, בשיעורים האמורים בסעיף 1 של החלטת המועצה 817, או כל החלטה שתבוא במקומה. שיעורי תשלום אלה יחולו גם על תוספת בניה למגורים בנחלות ובמשקי עזר על פי החלטת המועצה 479.

1.3 יומצא אישור מנכ"ל המנהלה להסדרים במגזר החקלאי או אישור ראש המטה לביצוע הסדר הקיבוצים, לפי העניין.

1.4 תידרש הסכמת הסוכנות היהודית או הסתדרות הציונית העולמית לגריעת שטח התכנית ממשבצת הישוב, מקום שהינן צד לחוזה המשבצת.

1.5 המינהל יעביר 10% מתקבוליו לרשות המקומית כחלף היטל השבחה.

1.6 פינוי השטח ופיתוחו יהיו באחריות האגודה. יומצא אישור יו"ר הרשות המקומית או מהנדס הרשות המקומית, כי הפיתוח מבוצע לפי תכניות מאושרות על ידם ובפיקוחם.

1.7 האגודה לא תהא רשאית לגבות, במישרין או בעקיפין, תשלום כל שהוא מהמומלץ על ידה לקבלת מגרש מגורים, למעט הוצאות פיתוח בסכום שיאושר על ידי המנהל.

1.8 האגודה תהא זכאית לקבל פיצוי מהמינהל בעד שטח התכנית שישווק על פי האמור לעיל בעד השקעותיה וזכויותיה בשטח, בהתאם להחלטת ועדת הפיצויים הפועלת עפ"י החלטת מועצה 343, או על פי החלטה שתבוא במקומה.

1.9 החלטה זו לא תחול על מי שחלה עליו החלטת המועצה בדבר הוראות המעבר, כל עוד שאלה חלות עליו.

1.10 המינהל יקבע הוראות לביצוע החלטה זו.


2. החכרת קרקע לדורות לצרכי מפעל של קיבוץ, מושב עובדים, כפר שיתופי או מושב שיתופי

עד לקבלת החלטה אחרת על ידי המועצה בדבר החכרת קרקע לדורות לצורכי מפעל, כהגדרתו בחוזה החכירה לדורות של הקיבוץ, יהיה מינהל רשאי להחכיר לאגודה של מושב עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי, קבוץ או אגודה שיתופית חקלאית (להלן "האגודה") לבקשתה, קרקע למטרת מפעל, בשטח המיועד לכך לפי חוק התכנון והבניה, המהווה חלק מהשטח המוחכר או המושכר לאגודה כמשבצת, וזאת בתנאים הבאים:

2.1 הסכם הפיתוח או הסכם החכירה, לפי הענין, יהיה עם האגודה בלבד או עם תאגיד אשר האגודה מחזיקה לפחות 26% מהון המניות הנפרע של התאגיד ואשר הינה בעלת הזכות למנות לפחות 26% ממנהלי התאגיד ולקבל 26% מרווחיו.


2.2 ישולמו דמי חכירה מהוונים על פי שומת הקרקע למלוא קיבולת הבניה המותרת בתכנית, ללא פיתוח, בהתאם להערכת השמאי הממשלתי, בשיעורים האמורים בסעיפים 2 ו-3 להחלטת מועצה 817, או כל החלטה אחרת שתבוא במקומה.

2.3 בהקצאה לקיבוץ יומצא אישור ראש המטה לביצוע הסדר הקיבוצים.

2.4 במקום שהסוכנות היהודית או ההסתדרות הציונית העולמית הינה צד לחוזה המשבצת, תומצא הסכמתה בכתב.

2.5 המינהל יעביר 10% מתקבוליו לרשות המקומית כחלף היטל השבחה.

2.6 השטח שיוחכר לאגודה לצורכי מפעל על פי האמור לעיל לא יעלה בגודלו על 75 דונם. בחישוב זה יבואו בחשבון גם שטחים מתוך שטחי המשבצת אשר הוחכרו בעבר לאגודה או לתאגיד מטעמה לצורכי מפעל.

2.7 אגודת הישוב תהא זכאית לקבל פיצוי מהמינהל בעד שטח התוכנית שישווק על פי האמור לעיל בעד השקעותיה וזכויות בשטח, בהתאם להחלטת ועדת הפיצויים הפועלת מכח החלטת מועצה 343, או על פי כל החלטה שתבוא במקומה. ובלבד שסכום הפיצוי שיקבע לא יעלה על סכום דמי החכירה המהוונים ששולמו בגין השטח שנגרע לצורכי מפעל.

2.8 החלטה זו לא תחול על מי שחלה עליו החלטת המועצה בדבר הוראות המעבר, כל עוד הן חלות עליו.

2.9 המינהל יקבע הוראות לביצוע החלטה זו".


להלן הגדרת מפעל בחוזה חכירה לדורות של קיבוץ:

"מפעל"- "שימוש בשטח קרקע מתוך המוחכר המשמש או נועד לשמש לתעשייה, לבתי הבראה ונופש לחניונים (קמפינג), לתחנות דלק ולבריכות שחיה מסחריות, או לכל מטרה עסקית אחרת שאינה "משק חקלאי", והכל על פי ובכפוף להחלטות המועצה".


3. קרקע חקלאית שיעודה שונה למטרה אחרת לפי חוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך- 1960

עד לקבלת החלטה אחרת של המועצה בדבר קרקע חקלאית שיעודה שונה למטרה אחרת, יהיה חוכר, כהגדרתו להלן, זכאי לקבל פיצויים בעד קרקע שהוחכרה לו שיעודה שונה כחוק למטרת מגורים, תעשיה, מסחר, תיירות או קיט, והמושבת למינהל, בעד השקעותיו וזכויותיו בשטח, על פי האמור בחוזה שבינו לבין המינהל ובהתאם להחלטות ועדת הפיצויים הפועלת מכח החלטת המועצה 343, או על פי כל החלטה אחרת שתבוא במקומה.
לענין סעיף זה "חוכר" הינו מי שהינו חוכר לתקופה שאינה פחותה מ- 21 שנה, או בהתאם לתנאי חוזה החכירה הינו זכאי לחידוש תקופת החכירה כך שסך כל התקופות לא יפחתו מ- 21 שנה, וכן אגודה שתופית שהושכרה לה קרקע כמשבצת בתנאי נחלה בחוזים זמניים מתחדשים.

החלטה זו לא תחול על מי שחלה עליו החלטת המועצה בדבר הוראות המעבר.

המינהל יוציא הוראות לביצוע ההחלטה".
ג. הבהרות והארות ראשוניות
1) בהודעת המנהל יש הכרה בזכויות המושב/ הקיבוץ לפטור ממכרז בעת שינויי ייעוד קרקעות המשבצת.
להכרת זכות זו משמעויות רחבות בכל הקשור לדרישה להשוואת זכויות המגזר החקלאי למגזר העירוני.

2) הודעת המינהל לפיה יעביר 10% בלבד מתקבוליו כחלף היטל השבחה סותרת את האמור בסעיף 21 לתוספת השלישית בחוק התכנון והבניה. על פי הוראות החוק וההסכם שנחתם עם הרשויות המקומיות יש להעביר במקרים אלו 50% מתקבולי המינהל.

3) בהנחיות הדנות בהרחבות למגורים לא ניתן ביטוי לייזמות הפרויקט על ידי האגודה לניהולו ולביצועו אשר תרומתם מגיעים בדרך כלל לשיעור של כ- 10%-20% מערך המגרשים לאחר שינויי הייעוד. כמו כן אין ביטוי לעלויות פינוי חוכרי הקרקע (בעלי הנחלות) המועמסים על האגודה.

התוצאה המעוותת היא שפרוייקט הרחבה למגורים אשר היה עולה למינהל עשרות אחוזים מערכו נעשה ע"י האגודה תחת תכתיבי המינהל ללא תמורה בעוד שהמינהל נהנה מההשבחה במלואה.

4) בהנחיות הדנות בשינויי ייעוד לצרכי מפעל מוגבל השטח שיוחכר לאגודה ב- 75 דונם בהם נכללים שטחי משבצת אשר שינו ייעודם בעבר. מגבלת השטח מפלה לרעה החוכרים במגזר החקלאי לעומת המגזר העירוני. במגזר העירוני ניתן לכל חוכר לפי החלטה 933 לבצע שינוי ייעוד בשטח של עד 20 דונם.

מאחר ואגודת קיבוץ/מושב מורכבת מ- 100-80 חוכרים/ בעלי נחלות צריך היה לאפשר לכל חוכר/ בעל נחלה לבצע שינוי ייעוד עד 20 דונם ובמסגרת האגודה בשטחים העולים בהרבה על השטח המצומצם שנקבע בהודעת המינהל.