אפילו בג"צ לא נתן לעובדות להפריע
אלו הן שגיאותיו של הבג"צ לגבי הטבות החקלאים, כפי שהוא עצמו התייחס אליהן בפסק הדין. רואה-החשבון בועז מקלר בניתוח פוסט-מורטם
למהפכת הקרקעות החברתית שהתווה בג"צ הקרקעות, סייעו עובדות דמיוניות על הטבות מופלגות להם זוכים החקלאים בהפשרת קרקעות. בהתייחסו להטבות בכל אחת מדרכי שינוי הייעוד, שגה בג"צ בחוסר התייחסותו למנגנוני התשלומים שהמדינה גובה, לרבות היטל ההשבחה המהווה 50% 0משינוי הייעוד, למרות שבהחלטה עצמה מוצג היטל ההשבחה כמנגנון, המבוסס על שיקולים של צדק חברתי.
יפים דבריו של הבג"צ בהקשר זה בהם הוא מודה כי "אין בידינו נתונים מדויקים לגבי שיעור הפיצויים הכולל, הצפוי בעקבות ההחלטה" ולאחר מכן "בכל מקרה מדובר על סכומי עתק". אלו הן שגיאותיו של הבג"צ בניתוח שנתן לגבי הטבות החקלאים, לפי הסדר שהוא עצמו התייחס אליהן בפסק הדין.
כמה שווה דונם בבג"צ
שווי דונם נטו לאחר שינוי ייעוד במרכז הארץ אינו 200-400 אלף דולר אלא מחצית מהסכום קרי 100-200 אלף דולר. היחס בין דונם שייעודו שונה לבין קרקע חקלאית הינו 2:1 ולא 1:1 כפי שמחשבו בג"צ. קרי, מכל 2 דונם חקלאיים נוצר דונם אחד לאחר שינוי ייעוד. הפיצוי לחקלאי אינו נגזר מ-100% 00משווי הקרקע לאחר שינוי ייעוד אלא מ-91% משוויה. כך כתוב במפורש בהחלטה 727 של מינהל מקרקעי ישראל. בג"צ אינו מתייחס לדרישה מצד הסוכנות היהודית, (כצד לחוזה ההתיישבות), הדורשת כ-8% משווי הקרקע בייעודה החדש. דרישה המקטינה את הפיצוי הניתן לחקלאי.
הערות והארות
1. האם בג"צ היה משנה את החלטתו אם היה חוקר ובודק את אגדת ההתעשרות ומוצא כי בסך-הכל מקבל חקלאי במרכז הארץ סכום הנע בין 10-20 0אלף דולר נטו לדונם?
2. איך מתיישבת החלטתו של הבג"צ עם העובדה שסכום הפיצויים על הפקעת קרקע חקלאית לנתב"ג מוערך ב- 15 אלף דולר לדונם, קרוב מאוד לסכומי ההטבה על-פי החלטה 727 טרם ביטולה?
3. האם המציאות הכלכלית הקשה בה מצוי שוק הנדל"ן והנתונים האמיתיים על ההטבות להם זוכים החקלאים לא מהווים שיקול, שאמור היה להנחות את בג"צ טרם החלטתו על מהפכת הקרקעות החברתית?
4. האם הסיכוי הסביר כי מהפכה זו תשתק את שוק הנדל"ן לשנים רבות עקב הפיצוי הנמוך שמוענק לחקלאי, לא היה צריך להוות שיקול לקבלת החלטה שונה?
5. לא ברור מדוע מצא בג"צ להקפיא את עיסקאות הקרקעות מזה כשנה באזורי עדיפות לאומית, שם מוסכם על כולם כי לא ניתנות הטבות מופלגות בשינויי הייעוד. שאלה זו מתחדדת לאור פסיקתו של הבג"צ בעניין ההרחבות ביישובי קווי העימות (737) אותן שיחרר. מדוע אם כך, לא שיחרר הבג"צ את פעילות הנדל"ן האחרת בקווי העימות ומדוע לא עשה כך ביחס לאזורי עדיפות לאומית א'?
6. מדוע לא טרח הבג"צ להתייחס להטבה הגדולה מזו של החקלאים, לה זוכים חוכרים עירוניים בעת שינוי ייעוד. אלו בנוסף לפטור ממכרז, יכולים לרכוש את הקרקע בייעודה החדש בתשלום של % 51מעליית ערכה.
7. מדוע לא טרח הבג"צ להתייחס בדיונו על צדק חלוקתי לפער בין אזורי הארץ השונים ביחס להיטל ההשבחה. הפער מגיע לסכומים גבוהים מאוד במרכז הארץ לעומת הסכומים הזעומים המשולמים באזורי העדיפות המרוחקים.

מי באמת זכאי להטבות
שיעור ההטבה ברוב המקרים בהרחבות שבמושבים ובקיבוצים במרכז הארץ, הינו עשרות אלפי שקלים ולא מאות אלפי שקלים כפי שבג"צ סובר בטעות. שיעור זה מצטמצם בהרבה אם לוקחים בחשבון את העובדות הבאות: האגודה מבצעת בעצמה את כל הליך הפרויקט ובמרבית המושבים מבצעת הליך של פינוי בינוי, שהוא לבדו עשוי היה לזכות את האגודה בשיעור דמי חכירה מופחתים בהרבה (ראו מכרזי המינהל לפינוי ובינוי). מינהל מקרקעי ישראל מגביל את האגודות בהוצאות פיתוח ותשתית, הנמוכות בהרבה מעלותם בפועל. הפרשים אלו מקטינים את הטבות החקלאים. שווי הקרקע החקלאית אינו מופחת בחישוב דמי החכירה אותו משלם החוכר. על-פי חוק התכנון והבנייה זכאים בנים של בעלי זכויות במקרקעין לפטור מהיטל השבחה לבנייה עד 160 מטר מרובע. הטבה זו, החלה על כל אזרחי המדינה, לא נלקחה בחשבון על ידי בג"צ. וגם: בג"צ טוען כי "למגזר העירוני אין הסדר מקביל המאפשר מציאת דיור לבני היישוב בנושא ההרחבה". בג"צ טועה בקביעה זו מאחר והחלטה מס' 402 של מועצת מקרקעי ישראל מעניקה לחוכרי קרקע חקלאית במגזר העירוני הטבות העולות על אלו של המגזר החקלאי.
עוד הערות והארות
1. גם בהתייחסו להחלטה 737 לא טרח בג"צ להתייחס לדרישות הסוכנות היהודית לקבל 8% משינוי הייעוד ולעיוותי היטל ההשבחה.
2. באם היה בג"צ בוחן את סוגיית היטל ההשבחה, היה מוצא כי המדינה שהיא הנהנית העיקרית ממרבית סכומי ההשבחה, היא גם בוחרת להעביר10% מתקבוליה בלבד לרשות המקומית, ולא 50% כפי שהחוק קובע.
3. פער עצום זה מוטל בסופו של דבר על האגודות והחקלאים ומקטין את התמורה לה זוכה חוכר הקרקע החקלאית עם שינוי ייעודה.
מתמטיקה פשוטה של קרקעות
בג"צ קובע כי במסגרת החלטה717 דובר בהנחה של 49% כל בעל ידע בסיסי בקרקעות יודע כי תשלום דמי חכירה מהוונים לדורות הוא בשיעור של 91% ערך מהוון של תשלום של 5% משווי הקרקע לשנה, ל- 49 שנים מהוון ב-5% ריבית לשנה). אם כך הפער המיידי הוא 40% 0(51% לעומת 91%) אולם כאן לא מסתיים החשבון, יש להפחית ממנו גם היטל השבחה (הנע בין 5% ל-50% מההשבחה) וכן גם דמי הסכמה לסוכנות (המהווים %8 משווי הקרקע) ושווייה של הקרקע החקלאית, כיוון שדמי החכירה משולמים על מלוא ערך הזכויות החדשות ולא על ההשבחה בלבד, כפי שמקובל במגזר העירוני. בג"צ לא מתייחס להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 402 המעניקה לבעל זכויות במגזר העירוני אפשרות לבצע שינוי ייעוד וניצול בתשלום של 51% בלבד (שיעור הנובע ממהות הזכויות בקרקע). לאחרונה תוקנה החלטה זו והתשלום של 31% בלבד.
עוד הערות והארות
1. האם ייתכן ובג"ץ לא מכיר את כללי שינוי הייעוד במגזר העירוני המעניקים הטבות העולות על אלו הניתנות לחקלאים?
2. באותו עניין קובעת החלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל פטור ממכרז לחוכר קרקע עירונית בבואו לבצע שינוי ייעוד. האם אין מקום להחיל הוראה זו גם על חוכר קרקע חקלאית?
3. בחוזה החכירה עם הקיבוצים והמושבים השיתופיים מופיע סעיף המאפשר הקמת מפעלים לתעסוקה. מדוע מופלים הקיבוצים לעומת חוכרים עירוניים לעניין הפטור ממכרז ולעניין שיעור דמי החכירה בעת שינוי הייעוד?
מחירה של טעות אומללה
ייתכן ובג"צ היה עוצר את מהפכת הקרקעות החברתית אם היה לומד לעומק את מנגנוני תשלומי החובה על כל רכיביהם, מכיר את מנגנוני שינוי הייעוד במגזר העירוני ומבקש לאמת את הנתונים הדמיוניים והמגמתיים שהוצגו לפניו אודות סכומי העתק בהם מתעשרים החקלאים. ברור כי לשאלות אלה לא יינתנו פתרונות בטווח הקצר, אולם את המחיר כבר משלמים אזרחי המדינה (בעיקר אלו שלשמם כוונה מהפכת הקרקעות החברתית), מהמועד שבו הקפיא הבג"צ את החלטות מועצת מקרקעי ישראל ב- 15לאוגוסט .2001.