מדיניות ניהול קרקעות חקלאיות
להלן הצעת שר החקלאות שלום שמחון למדיניות ניהול קרקע חקלאית מיום 21.08.02 האמורה לעלות לדיון בישיבת הממשלה הקרובה:
"מחליטים בהמשך להחלטת הממשלה מס' 1060 מיום 6.2.2000 , להקמת צוות מקצועי בין משרדי (להלן:"ועדת מילגרום") , מונחה ע"י צוות שרים, שיבחן את מכלול ההיבטים הנוגעים לשינוי ייעוד קרקע חקלאית :

א. לאמץ את דוח "ועדת מילגרום" , בכל הנוגע לסוגיית הזכויות בקרקע, עם השינויים בסעיף ד' להלן.

ב. להטיל על שר התשתיות הלאומיות להביא את ההחלטה בפני מועצת מקרקעי ישראל.

ג. לפעול תוך 180 יום לקידום חוזי חכירה דו צדדיים לדורות עם החקלאים הזכאים לכך (בהמשך להחלטה מס' 3262 של הממשלה מיום 8.2.098).
המדינה תכיר בחוכרים הזכאים מעת קבלת ההחלטה ועד לחתימת החוזים, כבעלי חוזה
חכירה לדורות בנחלתם.

ד. השינויים בדוח ועדת מילגרום יהיו:
1. "חלקת מגורים" במושב תהיה 3 דונם לנחלה.

2. "חלקת המגורים" בקיבוץ – תהיה מכפלתם של מספר הנחלות או מספר משפחות חברי הקיבוץ ב- 3 דונם- הגבוה מבין שניהם.
המדינה תאפשר לקיבוץ, על פי החלטתו, להחכיר לחבריו או לאפשר החכרה
ישירה מהמדינה לחבריו, של השטח האמור.

3. בשינוי ייעוד לצורכי הרחבת היישוב (737) – יהיו החוכרים זכאים לבצע את ההרחבה בפטור ממכרז וישלמו למנהל מקרקעי ישראל דמי חכירה מהוונים בגובה 66% במרכז הארץ. אותו שיעור יגבה גם על כל תוספת זכויות ו/או פיצול זכויות ב"חלקת המגורים" . באזורי עדיפות יינתנו ההנחות הנהוגות- בהתאמה.

4. בשינוי ייעוד שלא לצורכי החוכר (727) –
א. שיעור הפיצוי לחוכר יהיה 20% במרכז הארץ, 40% באזור עדיפות לאומית ב' ו- 60% באזור עדיפות לאומית א'.
ב. בכל מקרה לא יעלה הפיצוי על 30,000 דולר לדונם ולא יפחת מ- 10,000 דולר לדונם.

ג. שיעור הפיצוי לחוכר פרטי לטווח ארוך ולמעבד עונתי יותאמו לנ"ל.

5. א. בשינוי ייעוד לצורכי תעסוקה (717)- תמורת חוזה חכירה מהוון ישולמו דמי
חכירה בשיעור 66% במרכז הארץ ומופחתים באזורי עדיפות לאומית. בעניין
שטח מתחם התעסוקה – יהיה עפ"י המלצת מרדכי כהן (קדמון) כפי
שמופיעה הדוח הוועדה.

ב. בשינוי ייעוד לצורכי תעסוקת חוכר הנחלה (על פי דוח קדמון) בחלקה א' -
תמורת חוזה חכירה מהוון ישולמו דמי חכירה בשיעור 66% במרכז הארץ
ומופחתים באזורי עדיפות לאומית, או דמי חכירה שנתיים מצטברים של 3%.

ג. יבנה מנגנון שיאפשר לחוכר לטווח ארוך, שלא בתנאי נחלה, תנאים דומים
ומותאמים


ה. להנחות את מנהל מקרקעי ישראל להקים, תוך 90 יום, צוות משותף עם קק"ל ונציגי החוכרים אשר ינסח , בתוך 180 יום נוספים, את השינויים המתחייבים בחוזי החכירה (כולל שינויים מתחייבים בסעיף 18 א') לצורך עיגונה של ההחלטה הזו בחוזי החכירה.
ו. תוגש הצעת חוק ממשלתית שתכלול את כל הסעיפים הדורשים חקיקה.

להלן דברי הסבר להצעת ההחלטה:
בדו"ח ועדת מילגרום (עמ' 57) נאמר: " ניתוח המדיניות של שינוי ייעודה של קרקע חקלאית, מלמד עד כמה הנושא מורכב ואיננו חד מימדי. הסקת מסקנות על בסיס היבט אחד בלבד, עלולה לפגוע בהיבטים אחרים שאף הם חשובים, ולכן יש למצוא את האיזון הנכון בין ההיבטים השונים, לגבי כל נושא לגופו".

לפיכך – מוצע לקבל את רוב רובו של דוח הועדה היוצר איזון בין ההיבט החברתי, היבט שימור הקרקע, היבט שוק הדיור והיבט החוכרים החקלאיים.

בדו"ח הועדה עשרות רבות של המלצות ושינויים המוצעים בו למטרתם יצירת האיזון הנכון בין ההיבטים השונים.

בעשור האחרון קיבלו הממשלה ומועצת מקרקעי ישראל שורה של החלטות שונות, אשר הכניסו את נושא הקרקע לחוסר יציבות. על מנת לסיים עידן זה ,ולהבטיח את היציבות ששוק הדיור זקוק לו כל כך – יש לאמץ את החלטות ועדת מילגרום, על השינויים המוצעים בה, ולעגן את המלצות בחוזי החכירה.

הדיונים עם הסוכנות היהודית על מעמדה בחוזים המשולשים הועבר לגישור אשר טרם הסתיים - למרות הזמן הרב שחלף. יש לסיים את ההליך בתוך זמן קצוב, כדי לאפשר חתימת חוזים דו צדדים בין החוכרים לממ"י.
להלן התייחסות קצרה להצעה והשלכותיה:
בהצעה חסרה התייחסות הנדרשת להיטל השבחה המהווה 50% מהשבחת המקרקעין בעת שינוי ייעוד. יש להבהיר כי היטל השבחה ישולם על ידי מינהל מקרקעי ישראל ע"פ המנגנון הקבוע בסעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.

התייחסות זו נובעת מהחלטה 727 והחלטה 737 מהם נגזר שיעור דמי החכירה (66%) המבטא את זכויותיו הנקיות של החוכר לאחר שינוי ייעוד (27%).
שיעור דמי החכירה נגזר מהנוסחה הבאה 66%= (27%-100%)X 91%.

לפיכך, יש לעגן לצד קביעת שיעור דמי החכירה (66%) את החבות בתשלום היטל השבחה על ידי מינהל מקרקעי ישראל.

בהצעה יש יסודות המפלים לרעה באופן מהותי את המגזר החקלאי לעומת המגזר העירוני, כך לדוגמא ב- 08/08/02 חתמו שר האוצר וראש הממשלה על החלטה הקובעת תשלום דמי חכירה בשינוי ייעוד במגזר העירוני בשיעור 31% בלבד (החלטה 933), בעוד שבמגזר החקלאי דורשים 66% ועדיין לא ברור על מי יחול היטל ההשבחה המהווה 50% מעליית הערך.

כמו כן, מגבילה ההצעה את שינוי הייעוד ל-100 דונם בלבד (כדונם אחד בלבד לכל בעל נחלה!) בעוד שע"פ החלטת המגזר העירוני ניתן לאשר שינויי ייעוד בשטחים גדולים לעין ערוך ממה שאושר למגזר החקלאי.

חוסר הוודאות בשוק הנדל"ן דורש קבלת החלטות מיידיות ואמיצות לשם מזעור הנזק לכלכלת המדינה בכלל ולהתיישבות בפרט.

יש לעקוב אחרי תהליך קבלת החלטת הממשלה ויישומה, לאחר מכן בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל ותיקוני החקיקה המתבקשים.
למדיניות החדשה המוצעת השלכות רבות על ניהול הקרקעות בהתיישבות ויש להערך לשנויים אלו מבעוד מועד.