שיווק עצמי של מגרשי הרחבה – הנחיות ממ"י
ב- 31 ביולי 2002 הוצאה הוראת אגף חקלאי 51(כ"ב) ובה הנחיות מפורטות בקשר ל"החכרת קרקע למגורים בישובים חקלאיים עפ"י סעיף 10(ג) בהחלטת מועצה 737".

ההנחיות מסתמכות על החלטת הנהלת המינהל 2002/1 מיום 12/6/2002. להוראה צורפו ארבעה נספחים: התחייבות בלתי חוזרת של המועצה האזורית בכל הנוגע לעבודות הפיתוח במתחם ההרחבה, הסכם לפיצוי כספי (עפ"י מכרז), הסכם לפיצוי בקרקע והסכם תשתיות ופיתוח בין האגודה למתיישב.
להלן הנוסח המלא של ההנחיות:
1. כללי:
א. סעיף 10 ג' בהחלטת מועצה 737 קובע כי אגודת ישוב רשאית לפנות למינהל בבקשה להקצאת מגרשים בתכנית ההרחבה, כולם או חלקם בתנאי החלטת מועצה 727.
מחוז המינהל יבחן כל בקשה שתוגש ויודיע לאגודה את החלטתו.
ב. החלטת מנהל המינהל שבסימוכין קבעה את המסגרת והקריטריונים שיופעלו לגבי בקשות האגודות במסגרת סעיף 10 ג'.
ג. הוראה זו קובעת את השלבים והפעולות שיבוצעו לשווק מגרשים ע"פ סעיף 10 ג'.
2. הגשת הבקשה:
אגודת הישוב תגיש בקשה למחוז המינהל לשיווק המגרשים, הבקשה תיחתם ע"י מורשי החתימה מטעם האגודה. בבקשה תציין האגודה באם רצונה לקבל פיצוי כספי או פיצוי קרקעי. במידה ורצונה לקבל פיצוי בקרקע תציין האגודה את מספרי המגרשים שיוקצו לה או למי מטעמה.
יודגש כי החכרת המגרשים תהיה רק לבני זוג או לאנשים בודדים.
חברות ועמותות לא תהיינה זכאיות להסכם פיתוח ו/או לחכירת מגרשים במסגרת הנ"ל.
האגודה תהיה רשאית לשנות את החלטתה לענין אופן הפיצוי – וזאת כל עוד לא נחתם הסכם הפיצויים.
במקרים בהם נחתם הסכם לפיצוי כספי בטרם קבלת החלטת ההנהלה מיום 11.6.02 שאפשרה גם מתן פיצוי קרקעי, תהיה רשאית האגודה לשנות החלטתה ובלבד שבהסכם החדש שייחתם (לפיצוי בקרקע תהיה התייחסות לביטול ההסכם הקודם).
במידה וטרם נעשה הפיתוח בשטח האגודה תקבע בבקשתה את מספר המגרשים המינימליים
לצורך קיום הזכייה במכרז.

ההקצאה תעשה על פי שיקול דעתו של המינהל.

לבקשה יצורפו המסמכים הבאים:
א. תשריט ובו סימון המגרשים (לשווק ע"פ סעיף 10 ג') בצרוף מכתב המציין את מספרי המגרשים עפ"י התב"ע, והכמות המבוקשת.
ב. החלטת האסיפה הכללית לגבי הקריטריונים, שנקבעו לבחירת המועמדים, במידה והקריטריונים אושרו בעבר ע"י המינהל יש לצרף העתק מכתב האישור.
ג. אישור לביצוע העסקות חתום ע"י:
לגבי קבוץ אשור יו"ר המטה לבצוע הסדר הקבוצים.
לגבי מושב /כפר שיתופי/מושב שיתופי אישור מנהל המינהלה להסדרים במגזר החקלאי .
ד. התחייבות המועצה האזורית בדבר אחריותה בכל הנוגע לעבודות הפיתוח במתחם ההרחבה. ההתחייבות תיחתם ע"י ראש המועצה וגזבר המועצה ע"פ הנוסח המצ"ב. (נספח א')
במקרים בהם אין פטור מלא, יצורף אישור המועצה בנפרד כשהוא חתום ע"י ראש המועצה וגזבר המועצה.
ה. בישובים בהם חוזה המשבצת הינו תלת צדדי, והסוכנות היהודית נתנה בעבר מכתב הסכמה לשינוי היעוד לפי 737, אין צורך באשור נוסף מטעמה.
ביתר המקרים יש לדרוש את הסכמת הסוכנות היהודית.
ו. במקרים בהם קיים שעבוד/משכון/עיקול וכו' על מגרשי ההרחבה, יש להמציא שחרור השעבוד ו/או העיקול ו/או מכתב הסכמה של הגוף לטובתו ניתן השעבוד ו/או העיקול, לשווק המגרשים.
ז. יש לצרף אישורי מיסים כדלקמן: תשלום ארנונה, אשורי מס שבח ומס רכוש.
ח. הוצאות פיתוח:
האגודה תציין בבקשתה את מצב עבודות הפיתוח בשטח, וכן מי מבצע את הפיתוח (למי יש לשלם ועם מי חותמים את הסכם התשתיות).

* במידה והאגודה דורשת עבור הפיתוח סכום שאינו עולה ע"ס 110,511₪ מעודכן למדד הבניה 6/02 , אין צורך לקבל אישור על סכום זה.

* אם האגודה מבקשת לגבות סכום הגבוה מ-110,511 ש"ח ואין לה עדיין אישור אגף
שו"כ של המינהל לגביית הסכום המבוקש, יהיה עליה לפנות בבקשה למנהל אגף שו"כ
בצירוף כל המפרטים הטכניים וכתבי הכמויות.

האגודה אינה רשאית לגבות הוצאות פיתוח בסכום העולה על הסכום שאושר ע"י אגף שו"כ.
3. שיווק המגרשים בתנאי 10(ג) יתאפשר רק בהתקיים התנאים הבאים:
א. לגבי מתחמים אשר עד ליום 14/11/01 הייתה תכנית בנין עיר מאושרת, והוגשה למינהל
בקשה לביצוע עסקה בצירוף המסמכים הרלוונטיים עפ"י סעיף 10 ג' .
לגבי מתחמים אלו יש להשלים ביצוע העסקות עד יום 15/11/02, לרבות חתימת החוזה.
מגרשים אשר הוחלט לקבל בגינם פיצוי כספי ולא ישווקו או לא יחתמו לגביהם הסכמים עד
יום 15/11/02, לא ניתן יהיה להמשיך בשיווקם.
ב. מתחמי הרחבה אשר ביום 15.11.01 התקיימו לגביהם 3 התנאים הבאים במצטבר:

o חלה עליהם תכנית למגורים אשר אושרה ע"י הועדה המחוזית.
o הוחל בביצוע עבודות פיתוח בשטח ההרחבה.
o הוחל בשיווק מגרשים בהרחבה.

מתחמים אלה הוצאו מתחולת צו הביניים ב-בג"צ 244/00, ולפיכך ניתן להמשיך ולשווקם ללא מגבלת זמן.
4. היטל השבחה:
היטל ההשבחה ישולם כדלקמן:
א. במקרים שהתמורה לאגודה תהיה פיצוי כספי – המינהל יפריש לרשות המקומית חלף היטל השבחה בשיעור 10% מתקבוליו, כמקובל.
ב. במקרים שהתמורה תהיה פיצוי במגרשים – המינהל ישא בתשלום חלף היטל השבחה, בגין מגרשים אלו כמקובל, ע"פ שוויים כפי שנקבע ע"י השמאי הממשלתי ובהתאם לשיעור התשלום הנהוג באותו אזור בו מצויים המגרשים.
5. ועדת הקבלה.
המינהל יאפשר לאגודה שתהיה מעונינת בכך לקיים ועדת קבלה למועמדים המעונינים להשתתף במכרז בכפוף כמפורט להלן:
א. הועדה תקיים את דיוניה במקביל לפרסום המכרז ע"י המינהל.
ב. ועדת הקבלה תודיע את החלטתה למועמדים עד לא יאוחר משבועיים לפני תום המועד להגשת הצעות להשתתפות במכרז.
ג. ועדת הקבלה לא תתנה את מתן הסכמתה בתשלום כל שהוא לאגודה.
ד. ועדת הקבלה תהא רשאית לבדוק ולשקול את התאמת המועמדים למסגרת הקהילתית של המושב, בהתאמה לקריטריונים שאושרו ע"י היועץ המשפטי במחוז.
6. פעולות שעל המחוז לבצע:
א. בשלב ראשון יטפל המחוז בבקשות שהוגשו לגבי מתחמים עליהם חלה מגבלת הבג"צ, הווה אומר שחתימת חוזה לגבם צריכה להתבצע לא יאוחר מ-15/11/02.
ב. האחראי המחוזי לחוזים חקלאיים לאחר שבדק את הבקשה בהתייחס למגבלות הבג"צ,יעביר את בקשת הישוב בצרוף זיהוי המגרשים, ליחידת השיווק במחוז. יחידת השיווק תטפל
בהכנת חוברת המכרז.
בכל מקרה חוברת המכרז לא תועבר לאגף שווק לפרסום, לפני שהאחראי המחוזי לחוזים חקלאיים יוודא כי הבקשה הומצאה בשלמותה, והאגף החקלאי אישר את הטיוטה.
ג. במידה ויובהר כי הבקשות שהוגשו עד 14.11.01 אינן מכילות את כל המסמכים וכי המסמכים החסרים אינם מהותיים לבקשה, יודיע האחראי המחוזי לאגודה, אילו מסמכים טרם הומצאו.
האחראי יגביל את מועד קבלתם תוך הדגשה כי יש לסיים את ביצוע העסקה לרבות חתימת חוזה פיתוח עד 15.11.02.
ד. האחראי המחוזי לחוזים חקלאיים יחתים את האגודה על הסכם לפיצוי כספי/פיצוי בקרקע, לפי הענין (נספחים ב-ג).
ה. האחראי על השיווק במחוז יכין תיק שווק לגבי כל מגרש, כולל פניה לקבלת שומה פרטנית למלוא קיבולת הבניה ע"פ התב"ע ללא פיתוח.
ו. מחיר המינימום שייגזר מהשומה יהיה שיעור הדח"מ הנהוג במקום, כדלקמן:
באזור עדיפות לאומית א' 31%, באזור עדיפות לאומית ב' 51% , במרכז הארץ 91%.
ז. במקרים בהם האגודה תבקש פיצוי בקרקע והשומה נעשתה שלא על ידי שמאי ממשלתי תועבר השומה לאישורו של השמאי הממשלתי.
ח. היועץ המשפטי במחוז יאשר את הקריטריונים שנקבעו לבחירת המועמדים להקצאת המגרשים ע"י האגודה (במקרה שקריטריונים אלו לא אושרו בעבר ע"י המינהל).
ט. לחוברת המכרז שתוכן במחוז יש לצרף:

o התחייבות בלתי חוזרת של המועצה האזורית לאחריותה על עבודות הפיתוח – חתומה ע"י ראש המועצה והגזבר.

o אשור פטור/חיוב חלקי/חיוב מלא מאגרות והיטלים - חתום ע"י ראש המועצה והגזבר.

o אשור ועדת הקבלה של הישוב.

o ערבות בנקאית בשיעור 10% ממחיר מינימום.

בחוברת המכרז יופיעו התנאים הבאים:

o העברת זכויות בתקופת הסכם הפתוח/חכירה מותנית באשור האגודה. הסכמת האגודה לא תותנה בתשלום כספי לאגודה.

o לא תינתן עדיפות לבני מקום, הן בועדת הקבלה והן בקביעת הזוכים במכרז.

o תקופת חוזה החכירה תהיה ל-49 שנה + 49 שנה נוספות.

o מספר המגרשים המינימליים לזכייה במכרז, יהיה ע"פ הודעת האגודה.
במקרים בהם לא יהיו זוכים למספר המינימלי של המגרשים כפי שקבעה האגודה, לא יקצה המינהל מגרשים לפי מכרז זה.
י. האגודה רשאית לשלוח נציג מטעמה, כמשקיף בדיוני ועדת במכרזים.


טיוטת החוברת תועבר לאישור האגף החקלאי לפני העברתה לאגף שיווק לקראת פרסום".
המלצות ופעולות מיידיות
1. אנו ממליצים לפעול במסלול של שיווק עצמי של מגרשי ההרחבה ולפיכך לפנות בהקדם האפשרי למינהל בבקשה לשווק את מגרשי האגודה.

2. בשלב המיידי עד סיום עבודת השמאי יש לדרוש מהמינהל לאפשר לאגודה לשווק 70% ממגרשיה.

דרישת המינהל ל"הסכם פיצוי בקרקע" (הסכם השבת קרקע) במסלול שיווק עצמי של מגרשים אינה עולה מהחלטת מועצת מקרקעי ישראל 737 ובטעות יסודה.

דרישה זו עלולה ליצור אירועי מס רעיוניים שיביאו להכבדות מס שלא היו קיימות עד היום.

עמדתנו היא כי אירוע המס היחידי הוא במכירת כל מגרש בנפרד ויחולו עליו מס שבח, בד"כ בשיעור מס מופחת, ומס מכירה.

במקרים שהתמורה תיועד לכיסוי חובות, תהיה התמורה פטורה ממס שבח וממס מכירה עד סכום החובות שישולמו.