צמצום הפשרת הקרקעות העירוניות
מועצת מקרקעי ישראל בישיבתה מיום 24.6.2002 הסמיכה את ועדת המשנה של המועצה לאשר שינויים מהותיים בהחלטה 402 מיום 19.12.1988 אשר דנה בשינוי יעוד וניצול קרקעות הנמצאות בתחום המגזר העירוני (ערים ומועצות מקומיות).

טרם הדיון במועצת מקרקעי ישראל הוגשה עתירה ע"י התאחדות האיכרים בישראל ואיכרים ותיקים מראשון לציון ומנס ציונה באמצעות עו"ד חיים ועמי עדיני למתן צו על תנאי וצו ביניים כנגד מועצת מקרקעי ישראל על פיו תמנע מועצת מקרקעי ישראל מלדון ולאשר שינוי כלשהוא בהחלטה 402 עד להכרעה בעתירה. ראו מאמרנו מיום 28.5.02 "עתירה למניעת החלטה חפוזה בענין שינוי יעוד קרקעות במגזר העירוני".
"עתירה למניעת החלטה חפוזה בענין שינוי יעוד קרקעות במגזר העירוני".
העותרים טענו כי הניסיון לשנות את המדיניות שנקבעה בהחלטה 402 לפני למעלה מ- 12 שנים הינו מפלה, חסר תום לב, נגוע בשיקולים זרים, בלתי חוקי ונעשה בחוסר סמכות, בין היתר בהיותו מנוגד לחוק מקרקעי ישראל ולהחלטות הממשלה בנדון.

בעקבות העתירה הונחתה מועצת מקרקעי ישראל ע"י הבג"צ להתייחס לעתירה ולהוראת אגף שיווק וכלכלה מס' 340 העוסקת באופן מפורש בנושא שינוי יעוד וניצול של קרקע חקלאית במגזר העירוני. ראו מאמרנו מיום 26.6.02 "שינוי יעוד וניצול של קרקע חקלאית במגזר העירוני".
"שינוי יעוד וניצול של קרקע חקלאית במגזר העירוני".
בישיבת ועדת המשנה מיום 2.7.2002 אושרו השינויים בהחלטה 402 ובזאת בוצעה כמעט בחשאי רפורמה מהותית במדיניות מקרקעי ישראל הפוגעת קשות בבעלי זכויות בקרקעות במגזר העירוני. רפורמה זו מצמצמת את האפשרויות האחרונות שנותרו לשינוי יעוד של קרקע חקלאית, לאור החלטת בג"צ 244/00 מ- 15.08.2001 אשר הקפיאה למעשה את שינוי הייעוד לפי החלטות מועצת מקרקעי ישראל מס' 737, 727 ו717.

לאור החלטת ועדת המשנה העותרים מתכוונים להמשיך בהליך המשפטי ולפעול לביטול השינויים שבוצעו במגזר העירוני.

במהלך הכנת החומר לעתירה התגלה כי עמדת מינהל מקרקעי ישראל על פי החלטת הנהלת המינהל מיום 22.1.97 היא להחיל את החלטה 402 על קרקעות חקלאיות במגזר העירוני בכל הנוגע לשינוי יעוד מקרקעין לבניה רוויה.

הסתבר כי בהוראת אגף שיווק וכלכלה מס' 340 מיום 01.02.98 החתומה על ידי סמנכ"ל שיווק וכלכלה באותה עת , מר משה אדרי, נקבעו כללים מפורשים לשינוי ייעוד של קרקע חקלאית במגזר העירוני. בהוראה נקבע כי אם השטח החקלאי גדול מארבעה דונם ושינוי הייעוד הינו למטרת מגורים בניה רוויה, אזי, יחולו על העסקה הכללים של שינוי ייעוד כפי שמקובל בקרקע עירונית. דהיינו: גביית דמי היתר בשיעור של 51% מההפרש שבין ערכי הקרקע (קרי בין ערך א'- שומה ליעוד המקורי ליום אישור העסקה, לבין ערך ב'- שומה עפ"י מלוא זכויות הניצול והיעוד החדשים ), ביטול חוזה החכירה המקורי , חתימה על חוזה לכל השטח , תשלום היטל השבחה ע"י החוכר , החזר לחוכר של מחצית מההיטל או מדמי היתר עפ"י הסכום הנמוך – ע"י המנהל.

בהחלטה חריגה ויוצאת דופן יצאה ועדת המשנה כנגד הוראת אגף 340, תוך שהיא מביעה "מורת רוח מהוראת אגף 340 שהתקבלה בעקבות החלטת הנהלת המינהל שספק אם היה בסמכותה לקבל אותה ואף לא דווח עליה למועצה. מנהל המינהל הודיע כי בכוונתו לבטל את הוראת אגף שיווק וכלכלה מס' 340 וכן את סעיף 4 בהוראת אגף חקלאי מס' 32 בענין משקי עזר".

להלן עקרי הרפורמה במדיניות שינוי יעוד וניצול קרקעות במגזר העירוני אשר אושרו ע"י ועדת המשנה של מועצת מקרקעי ישראל:

א. החלטה 402 בוטלה ובמקומה תבוא החלטה חדשה המאפשרת שינוי יעוד וניצול אך ורק לקרקעות אשר מטרת חכירתן היא למגורים, תעשייה, משרדים, מסחר או מלונאות ואשר הבנייה באותן קרקעות מומשה.

ב. ההחלטה חלה אך ורק ביחס לשטחים אשר אינם עולים על 20 דונם. יישום החלטה ביחס לשטחים העולים על 20 דונם יהיה אך ורק עפ"י החלטה פרטנית של ועדת המשנה של מועצת מקרקעי ישראל.

ג. שיטת תשלום דמי ההיתר המהוונים בקיזוז מחצית היטל השבחה בוטלה.

מעתה ואילך ישולמו דמי היתר מהוונים בשיעור 31% (אזור עדיפות ב' 15.8%, אזור עדיפות א' 9.6%) ללא זכות קיזוז כלשהוא של היטל השבחה.

ד. ההחלטה החדשה חלה על קרקעות בכל המגזרים, לרבות המגזר החקלאי.

במצב הקשה בו מצוי ענף הנדל"ן לא ברור מה הניע את מינהל מקרקעי ישראל ליזום הצעה זו המצמצמת מאוד את אפשרות שינוי היעוד והניצול במגזר העירוני.

ניתן היה לצפות כי מנהל מקרקעי ישראל שהנו גורם בעל השפעה משמעותית על שוק הנדל"ן יזום הצעות מרחיבות ולא מצמצמות אשר יעודדו את שוק הנדל"ן ויעודדו את הפעילות במשק וצמיחתו .
ניתן היה לצפות ממינהל מקרקעי ישראל שיפעל לפחות להפשרת ההקפאה שהוטלה על ידי בג"צ 244/00 ביחס לשינוי ייעוד של קרקעות באזורי קו העימות ואזורי עדיפות.

במצב עניינים זה כאשר שוק הנדל"ן נמצא במשבר עמוק חייבת הממשלה ליזום החלטה מיידית בכל הקשור למקרקעי המדינה. ההחלטה המתבקשת היא קביעת מדיניות אחידה לשינוי יעוד בקרקעות המדינה אשר תחול על כל המגזרים , הן על המגזר העירוני והן על המגזר החקלאי ואשר לא תפלה בין סוגי שינויי היעוד התכנוני.