סוגיות בשיווק עצמי של מגרשי הרחבה 737
במאמרנו הקודם מיום 12.06.02 בנושא "שיווק עצמי של מגרשים בהרחבה לפי 727" עדכנו אתכם על הקריטריונים שנקבעו בהחלטת הנהלת המינהל לגבי שיווק עצמי של מגרשי ההרחבה לפי סעיף 10(ג) להחלטה 737. להלן מספר סוגיות שיש לשים לב אליהם לפני ביצוע המהלך של שיווק עצמי של מגרשים. אנו מצפים כי הוראת הנוהל בנושא שתצא בקרוב ע"י האגף החקלאי במינהל מקרקעי ישראל תבהיר הסוגיות שלהלן.
ראו מאמר: "שיווק עצמי של מגרשים בהרחבה לפי 727"
הוצאות פיתוח
1. בקריטריונים שנקבעו חסרה הבהרה שמושבים/קיבוצים שיבחרו בקבלת פיצוי כספי יהיו זכאים עבור כל מגרשי ההרחבה לקבל תשלום עבור הוצאות הפיתוח כפי שאושרו ע"י אגף שווק וכלכלה במנהל מקרקעי ישראל.
העברת הזכות במגרשים
2. יש לוודא כי רוכשי המגרשים שישווקו ע"י המינהל יחתמו על חוזה ובו הוראה שבהעברת זכויות דרושה הסכמת ועד האגודה המוניציפלית או הועד המקומי בישוב כפי שמקובל היום בחוזים שחותמים עליהם משתכנים.
חבות המינהל בתשלום "היטל השבחה"
3. בקריטריונים נקבע שבמקרה שמושב/קיבוץ שיבחר בפיצוי בקרקע היטל השבחה יחול עליו.

הוראה זו אינה סבירה והיא סותרת החלטת מועצה 727.

הפיצוי שנקבע בהחלטה 727 הופחת ל- 27% בהתבסס על העובדה שהחוכר לא ישלם היטל השבחה. ( סכום היטל ההשבחה גבוה הגדרתית מהפיצוי!)

בהחלטה 727 אין כל הבחנה בין פיצוי כספי לבין פיצוי בקרקע לענין היטל השבחה.

העיקרון הוא ששווי הפיצוי הכספי (27%) צריך להיות שווה לפיצוי בקרקע (27%) אלא שזה בכסף וזה בקרקע.

לכן אין זה סביר להפלות בין שני מסלולי הפיצוי בהטלת חיוב היטל השבחה על פיצוי בקרקע.

המינהל חייב על פי סעיף 21 לתוספת השלישית להעביר 10% מתקבוליו במקום בו לא חל היטל השבחה על החוכר.

במקום שהחוכר בוחר בפיצוי כספי מעביר המינהל 10% מתקבוליו עבור שיווק כל המגרשים ובנוסף משלם לחוכר פיצוי כספי.

בהקצאת מגרשים על פי 727 מקבל המינהל למעשה מהחוכר בתמורה להקצאת המגרשים את סכום הפיצויים המגיע לחוכר ועל כן עליו להעביר 10% משווי כל המגרשים, לרבות המגרשים אותם משווק המושב/הקיבוץ.

גריעת מגרשים ולא החלפת קרקע חקלאית – היבטי מס
4. בקריטריונים שנקבעו יש דרישה לאישורים לפי עסקת 727. לא ברור לאילו מסמכים מתכוון המינהל.

ביישום החלטה 727 מדובר בהשבת קרקע חקלאית ולכן חותם המושב/הקיבוץ עם המינהל על הסכם להשבת הקרקע וקבלת 27% מהזכויות בקרקע לאחר שינוי יעודה.

ביישום סעיף 10(ג) הקרקע כבר אינה חקלאית ולכן לא ניתן לחתום על הסכם השבת קרקע.

הדרישה לחתימה על הסכם השבת קרקע אינה עולה מנוסח סעיף 10(ג) אשר אינה עוסקת בדרך שינוי ייעוד אלא בדרך חלוקת המגרשים בין המינהל למושב/לקיבוץ. כפי שעולה מנוסח הסעיף "האגודה תהיה רשאית לפנות למינהל בהצעה שהחכרת מגרשי המגורים בהרחבה כולם או מקצתם תעשה לפי כללי המועצה 737 (ההדגשות שלנו – ב.מ.).

סעיף 4(ז) להחלטה 737 קובע כי " עד לחתימת הסכמי הפיתוח יהיו המגרשים במסגרת חוזה המשבצת של האגודה, מעת שיחתם הסכם הפיתוח יראו את אותו מגרש כנגרע ממשבצת האגודה"

בהתאם להוראת סעיף 4 (ז) להחלטה 737 יראו 73% מהמגרשים כנגרעים ממשבצת המושב/הקיבוץ לטובת המינהל ואת יתרת המגרשים יראו כנגרעים בעת שיחתם הסכם הפיתוח לגבי כל אחד מהם בנפרד.

יש לנסח ההסכם בצורה שתבהיר כי מדובר בחלוקת הזכויות במגרשים בין המינהל
(73%) למושב (27%) .

אין מדובר בהבדל סמנטי אלא בהבדל שיש לו משמעות מיסוי רחבת היקף.
חתימה על הסכם להשבת קרקע כשכבר לא מדובר בקרקע חקלאית לא רק שאינה נכונה אלא עלולה להטיל על המושב/הקיבוץ חבויות מס כבדות ומיותרות.
הסדר המעמד המוניציפלי
5. בהרחבה המתיישבים מאוגדים במסגרת אגודה קהילתית בהתאם לאמור בהחלטה 612 של המינהל, דבר שמאפשר מתן השירותים המוניציפליים בישוב.

המינהל צריך לאפשר למושב/לקיבוץ להתנות קבלת המועמדים (במגרשים שישווקו ע"י המינהל) בהסכמתם להתקבל כחברים באגודה המוניציפלית כמו שאר המתיישבים.

בנייה על פי דגמים אחידים
6. חסרה הבהרה לפיה המינהל יאפשר למושב/לקיבוץ שבחר בבניה לפי מספר דגמים אחידים להגביל את רוכשי המגרשים של המינהל לבנות על פי דגמים אחידים כפי שנקבע בתקנון ההרחבה.
העדפת תושבים במכרז
7. על פי סעיף 25(19) לתקנות חובת מכרזים, התשנ"ג- 1993 לא חלה חובת מכרזים על "הענקת זכויות במקרקעין לבניה למגורים באזורים כפריים לתושבי אותו מקום".

מוצע לבחון דרך המאפשרת העדפת תושבים הגרים ביישוב במכרז המתייחס למגרשים אותם ישווק המינהל (737).
דרך חלוקת המגרשים
8. חסרה בנוהל הבהרה כיצד יקבע אילו מגרשים ימסרו לשיווק ע"י המושב/בקיבוץ.
האם תתבצע הערכת שמאי לחלוקת המגרשים 73% למינהל ו- 27% למושב/לקיבוץ?.

9. מאחר ונותר פרק זמן מוגבל לשיווק המגרשים (עד 15.11.2002) ביקשנו שתינתן למושב/לקיבוץ אפשרות להתחיל בשיווק מיידי של מגרשים עד 70% מכמות המגרשים להם הוא זכאי וזאת לפני סיום עבודת השמאי.