היטל השבחה בשיוך דירות בקיבוץ בר רשות - פס"ד בלוך
 

22.2.2015

היטל השבחה בשיוך דירות בקיבוץ בר רשות - פס"ד בלוך

בועז מקלר, רואה חשבון

 

בעקבות פס"ד בלוך (רע"א 725/05 הועדה המקומית לתכנון ובניה השומרון נ' עוזי ושפרה בלוך), אשר ניתן לאחרונה בבית המשפט העליון, נקבע כי יש לראות בבני רשות בחלקות המגורים בישובים החקלאיים כחוכרים לדורות, לצורך חיובם בתשלום היטל השבחה.

 

שאלת החבות בהיטל השבחה של הקיבוץ (כאגודה שיתופית) ושל חבריו (כפרטים) הוא נושא שטרם הוסדר בפסיקה ובחוק. אי הסדרה זו, יוצרת אי וודאות, בין היתר, בעת יישום החלטות מועצת מקרקע ישראל לעניין הקניית הזכויות בחלקת המגורים (החלטות מועצה: 1380, 1366, 751). אי וודאות זו מתגברת, לאור ההלכה שנקבע בפס"ד בלוך.

 

להרחבה בעניין פס"ד בלוך ראו חוזרנו מס' 94/2014 " בר רשות בחלקת מגורים חייב בהיטל השבחה - פס"ד בביהמ"ש עליון".

 

היטל השבחה בעת מימוש זכויות תכנוניות

 

סעיף 1 לתוספת השלישית בחוק התכנון והבניה, תשכ"ה- 1965 מגדיר מהו מימוש זכויות המחייב בהיטל השבחה:

" "מימוש זכויות״, במקרקעין - אחת מאלה:

(1)  קבלת היתר לפי חוק זה לבניה או לשימוש בהם שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה;

(2)  התחלת השימוש בהם בפועל כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית שבעקבותיו חל היטל השבחה;

(3)  העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, אך למעט העברה מכוח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו: ואולם לא יראו כמימוש זכויות רישום בפנקסי המקרקעין של זכויות במקרקעין אשר המחזיק בהם בפועל לפני יום כ״ט בסיון תשמ״א (1 ביולי 1981), היה בעלם כהגדרתו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ״א-1961".

 

לפיכך, הגדרת "מימוש זכויות" במקרקעין כוללת: העברת מגרש מהקיבוץ לחבר (לפי מתווה החלטות 1366, 751) או החכרת משנה של מגרש מאגודת הקיבוץ לחבר (לפי מתווה החלטה 1380).

 

יש לשים לב כי הזכויות התכנוניות החייבות בהיטל השבחה הינן אך ורק זכויות תכנוניות העומדות בשני מבחנים (מצטברים):

 

א.      נוצרו לאחר 1.7.1975 (6 חודשים לפני כניסת תיקון מס' 18 לחוק התכנון והבניה לתוקפו).

ב.      טרם מומשו. כלומר, ממועד היווצרותן, לא נמכרה הדירה/המגרש ולא התקבל היתר בניה.

 

חלף היטל השבחה

 

חלף היטל השבחה הוא תשלום המועבר על ידי רמ"י למועצה האזורית מכוח סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965. שיעור חלף היטל ההשבחה הינו 12% מסך תקבולי דמי החכירה, בהתאם להסכם שנחתם ביום 22.5.1973 בין רמ"י, משרד הפנים, משרד האוצר ומרכז השלטון המקומי (ההסכם עודכן בהסכם מפורט מיום 21.10.2012).

 

חלף היטל השבחה מועבר מקום בו לא חל היטל השבחה בעניין תשלומי דמי החכירה המהוונים הנדרשים ליישום החלטות 1380, 1366 עמדת רמ"י החד משמעית כי אין חבות בחלף היטל השבחה.

 

עמדה זו תבחן בקרוב על ידי מנגנון ליישוב סכסוכים שנקבע "בהסכם פשרה מפורט בעניין חלף היטל השבחה" מיום 21.10.2012 שנחתם בין נציגי מינהל מקרקעי ישראל, משרד הפנים, משרד האוצר, מרכז השלטון המקומי ומרכז המועצות האזוריות.

 

יוער כי, על פי הוראות הסכם הפשרה, על החלטת הועדה ליישוב סכסוכים, עומדת למרכז המועצות האזוריות זכות ערעור לבית המשפט המחוזי .

 

שיוך דירות לפי מתווה 1366

 

מתווה השיוך לפי החלטת מועצה 1366 (בעבר 1155, 979) הוא מתווה של "שיוך קנייני"- הסדר בין חבר הקיבוץ לרמ"י, במהלכו מועברות הזכויות במגרש מהקיבוץ לחבר.

 

הליך השיוך לפי מתווה החלטה 1366 הוא הליך מורכב הכולל, בין היתר: הפקדת תכנית מתאר חדשה, יצירת מגרשי מגורים, גריעת שטחי ציבור ותעסוקה מחוזה החכירה המקורי, הכנת שומות פרטניות, חתימה על חוזי חכירה פרטניים מול כל חבר, ולבסוף רישום זכות החכירה בספרי רישום מקרקעין (טאבו).

 

היטל ההשבחה יכול לחול בעת יישום ההחלטה - העברת הזכויות מהקיבוץ לחבר, בגין השבחת זכויות שנעשתה במגרשי המגורים. לדוגמא: פיצול מגרשים לחברים, אישור תכנית מתאר חדשה, מימוש זכויות תכנוניות ישנות שטרם מומשו וכו'.

 

יוער כי, לפי גישתה של רמ"י, היטל ההשבחה, ככל שיחול בעת יישום מתווה 1366, יוטל על הקיבוץ כחלק אינהרנטי מסך העלויות ביחס לחלקת המגורים. לכן, בעת שקילת חלופות השיוך יש לתת את הדעת לעלויות היטל השבחה שיתווספו לתשלומים שנקבעו בהחלטה.

 

בנוסף, יודגש כי הנחות אזורי העדיפות (החלות, בין היתר, על שיעורי דמי החכירה הקבועים בהחלטות רמ"י) אינן חלות על שיעור היטל ההשבחה, אשר יוטל בשיעור הקבוע בחוק בכל אזורי הארץ באופן אחיד.

 

שיוך דירות לפי מתווה 1380

 

שיוך דירות לפי מתווה החלטה 1380 הוא מתווה שיוך המאפשר רכישת זכויות מגורים על ידי אגודת הקיבוץ, באופן מרוכז והחכרתם (בחכירת משנה) לחברי הקיבוץ.

להרחבה ראו חוזרנו מס' 107/2014 "חלופת רכישת זכויות המגורים על ידי אגודת הקיבוץ – החלטה 1380")

העברת הזכויות מהקיבוץ לחבר לתקופה ארוכה מ-25 שנים, נחשבת למימוש זכויות תכנוניות החייבת בהיטל השבחה, בהיקף דומה ל"מימוש" בהחלטה 1366.

 

פטור בגין בניה או הרחבה עד ל-140 מ"ר

 

בנוסף לאמור לעיל, יש להתחשב בס'19(ג) לתוספת השלישית בחוק התכנון והבניה, הקובע (בס"ק 1 ו-2) שני סוגים של פטור מהיטל השבחה בגין (1) בניה או הרחבה (2) העברת בעלות או חזקה, לגבי דירה בגודל של עד 140 מ"ר:

 

 " (1)   בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר; עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל, בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת.

 

 (2) העברת הבעלות או החזקה בדירה שנבנתה או שהורחבה כאמור בפסקה (1) או שניתן להרחיבה לפי תכנית, לא יראו כמימוש זכויות ולא תחול בגינה חובת תשלום ההיטל, אם המחזיק במקרקעין או קרובו השתמשו בדירה למגוריהם או למגורי בני משפחתם הקרובים מגמר הבניה ועד מכירתה משך זמן שאינו פחות מארבע שנים; לענין זה, "גמר הבניה" - כמשמעותו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א-1961."

 

בעניין זה יש לציין את פרשת נווה שלום (ע"א 5138/04 הועדה המקומית נ' נווה שלום), שם קבע ביהמ"ש העליון כי לצורך קבלת הפטור שנקבע בסעיף 19(ג)(1) לחוק, חייבת להיות זהות בין החייב בהיטל השבחה ובין המחזיק במקרקעין. לכן, הפטור לפי סעיף 19(ג)(1) לחוק לא חל על חברי הישוב.

 

מנגד, בפרשת מעגן מיכאל (ערר 8049/10 קיבוץ מעגן מיכאל נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חוף הכרמל) נקבע כי חברי הקיבוץ, שהינו קיבוץ שיתופי, אינן חייבים בהיטל השבחה, שכן, במקרה של קיבוץ שיתופי כן קיימת זהות בין החייב היטל השבחה ובים המחזיק בקרקע.

 

נציין כי בדיונים שנערכו בכנסת בנושא השינויים בחוק התכנון והבניה הועלתה הצעת הקיבוצים להחיל הפטור על הקיבוץ וחבריו. צפוי כי ההצעה לביטול אפליית הקיבוצים וחבריהם תעלה לדיון בכנסת הבאה.

 

הפחתת היטל השבחה מתשלומי דמי חכירה מהוונים לרמ"י

 

במספר החלטות של מועצת מקרקעי ישראל קיים מנגנון הפחתה של היטל השבחה מהתשלום הנדרש לרמ"י, לדוגמא: בהחלטה 1252 שעניינה "בניה למגורים בחלקות א' במושבים, בכפרים שיתופיים ובמושבות" בהחלטה 1265 שעניינה "שימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים של הנחלה" ובהחלטה 1316 " שימושים נלווים לפעילות החקלאית בנחלה במושבי עובדים ובכפרים שיתופיים".

 

לטעמנו, יש להחיל בקיבוצים מנגנון הפחתת תשלומי היטל השבחה, ככל שיחולו, מתשלומי דמי ההיוון בהחלטות 1380, 1366, 751.

 

סיכום

 

שאלת החבות בהיטל השבחה בעת העברת הבעלות בחלקת המגורים בקיבוץ הינה שאלה כבדת משקל, אשר תשפיע, במידה רבה, על היקף התשלומים שיידרשו בעת יישום החלטות מועצת מקרקעי ישראל בעניין שיוך הדירות לחברי הקיבוץ ובהתאמה על כדאיות בחירת המתווה ליישום הליך השיוך.

 

ראוי כי, קיבוץ הבוחן את המתווה ליישום הליכי השיוך, יקבל חוו"ד משמאי מומחה למגזר הקיבוצי, לעניין תחולת ו/או היקף סכומי היטל ההשבחה, אשר יוטלו על הקיבוץ כפועל יוצא של יישום החלטת השיוך.