סוגיות בעניין שיעור ותשלום דמי שימוש במשבצת נחלות - פס"ד
 

יוני, 2015

 

סוגיות בעניין שיעור ותשלום דמי שימוש במשבצת נחלות - פס"ד

בועז מקלר רו"ח, אורי פיטוסי עו"ד

 

עסקת חכירה מהוונת מתחילת השימוש ל- 49 שנים, נידונו בפס"ד שהתקבל לאחרונה בבית משפט השלום בפני כבוד השופטת אספרנצה אלון, ת"א 12744-01-10 מדינת ישראל ואח' נ' עמיקם כפר שיתופי להתישבות חקלאית בע"מ.

 

רקע:

 

מדובר בתביעה, לתשלום דמי שימוש בגין שימוש חורג שהגיש מינהל מקרקעי ישראל (להלן: ממ"י) כנגד האגודה, מכוח זכויות הסכם משבצת הנחלות.

האגודה חתמה ביום 1.3.2004 הסכם עם מר אייל גולדינר ומר קלש יהושע, במסגרתו בין היתר, הסכימה האגודה להקצות שימושים בשטחם למטרות מסחר, שירותי תיירות ,פאב/מסעדה וזאת בכפוף להשגת כל ההיתרים והרישיונות הנדרשים. בהסכם סוכם כי ככל שיעשה שימוש חורג ו/או ללא היתר האחריות תהיה של יהושע קלש (להלן" המחזיק").

 

הסוגיות במחלוקת

 

המחלוקות בפסק הדין התמקדו בארבעה נושאים:

א.      שאלת היריבות בין ממ"י לבין האגודה.

ב.      האם לאחר שממ"י הוציא דרישה לתשלום דמי ההיוון הוא יכול לדרוש קבלת דמי שימוש חורג.

ג.       גובה דמי השימוש החורג (5% או 6%).

ד.      תוקפה של הודעת צד ג' שהגישה האגודה כנגד המחזיק.

 

טענות הצדדים:

 

א.      בעניין, שאלת היריבות, האגודה טוענת כי לממ"י אין יריבות כלפיה. האגודה מחזיקה בקרקעות מכוח הסכם משבצת וניתנת לה הזכות לנייד ו/או להקצות את מקרקעי המשבצת בין חבריה. מר גולדינר ומר קלש- הינם חברי האגודה הרשאים להשתמש במקרקעי המשבצת מכוח הזכויות המוקנות לאגודה.

מנגד, ממ"י טוען כי יש לדחות את טענת היעדר היריבות. האגודה התחייבה כלפיו בהסכם משבצת לעשות שימוש במקרקעין אך ורק לשימושים חקלאים ולא מסחריים. כמו כן, ממ"י לא ידע על ההסכם בין האגודה למחזיק ולא הסכים לכך.

 

ב.      בעניין שאלת תשלום דמי היוון, המחזיק טוען כי עליו לשלם את דמי ההיוון על פי השומה הראשונה שערך ממ"י ויש לגלם בתוכה גם את תשלום דמי השימוש.

 

לחילופין, טוען ממ"י כי לא ניתנה הסכמתו לביצוע שימוש חורג וגם אם האגודה הייתה משלמת את כל דמי השימוש, ומבקשת לאחר מכן, לבצע עסקה להחכרת הקרקע, היא הייתה נענית בשלילה. זאת לאור עמדתו העקרונית של ממ"י שלא לערוך עסקאות חכירה שיש בהן בכדי להכשיר את השימוש החורג הנעשה בעבר (ראו התייחסותנו בסיפא של החוזר).

 

ג.       באשר לגובה דמי השימוש, טוען ממ"י כי לפחות משנת 2004 הוקמו במקרקעין מבנים לא חקלאים אשר הושכרו לצדדים שלישים ללא אישור בכתב ומראש. חרף פניות ממ"י לאגודה לשלם דמי שימוש, התעלמה האגודה מהפניות. כמו כן ממ"י טוען כי האגודה לא צירפה כל שומה או כל חוות דעת מטעמה.

 

ממ"י טוען כי יש לחייב את האגודה בתשלום של 6% דמי שימוש וזאת על פי החלטה 1243 של הנהלת ממ"י והוראה מס' 10 א' של אגף השיווק וכלכלה בממ"י במסגרתה ממ"י גובה דמי שימוש שנתיים בגין שימוש עבר שנעשה ללא הסכמת ממ"י ושלא כדין, בשיעור של 6% מערך הקרקע. שיעור זה של 6% מהווה תוספת של אחוז לדמי שימוש אותם גובה ממ"י בגין שימוש שנעשה כדין.

 

מנגד, האגודה טוענת כי ממ"י פעל בחוסר הוגנות בכך ששלח ריבוי שומות, וכי היו קיימים פערים גדולים בהערכת שווי ערך הקרקע בין חוות הדעת של השמאים.

 

באשר לגובה דמי השימוש טוענת האגודה כי ממ"י שלח 3 דרישות של חיוב דמי שימוש בגין 5% לשנה והוא לא יכול לדרוש כעת יותר.

 

דיון והכרעה:

 

1.      באשר, לשאלת היריבות, דחה בית המשפט את טענת האגודה וטען כי ממ"י ראה באגודה כמי שהתקשרה עמו ואחראית כלפיו למילוי כל ההתחייבויות שבהסכם משבצת.

 

" המנהל הוא 'בעל הבית' וזכותה של האגודה, כבת רשות, נגזרת מהסכם המשבצת. המחזיק קיבל מהאגודה רשות להשתמש בקרקע שהוקצתה לו. ההתחייבות שנטל על עצמו המחזיק כלפי האגודה אינה פוטרת את האגודה מהתחייבויותיה כלפי המנהל ואין בה כדי 'להוציאה מן התמונה'. האגודה אחראית ישירות כלפי המנהל והמנהל זכאי לדרוש מהאגודה לאכוף את ההתקשרות החוזית ביניהם מכוח הסכם המשבצת.

 

2.      בשאלת עסקת חכירה מהוונת ממועד תחילת השימוש החורג, מקבל בית המשפט את עמדתו של ממ"י כי כאשר מבוצע שימוש חורג במקרקעין, אין הוא עורך עסקה חכירה.

 

"חיוב המנהל לעסקת חכירה (היוון) משמעותו מתן גושפנקא של בית המשפט לשימוש חורג ושלא כדין ולא רק שאין להתיר זאת, אלא יש למנוע זאת, הן באמצעי האכיפה העומדים למנהל במישור המשפט הפלילי, והן במישור האזרחי".

3.      בעניין, גובה דמי השימוש בית המשפט מקבל את טענת ממ"י וטוען כי האגודה נמנעה מלהגיש כל חוות דעת שמאית נגדה ויש לחייבה בהתאם לשמאות של המנהל, וכי ברגע שלא מונחת בפני בית משפט חוות דעת אחרת, ולא נשמעות השגות בהתייחס אליה, הרי תהיה חוות הדעת הקובעת לצורך הכרעה.

בעניין גובה דמי השימוש מקבל בית המשפט את טענת המחזיק וקובע בית המשפט כי יש לחייב ב-5% וזאת משום שממ"י עצמו הוציא 3 דרישות תשלום לפי שיעור של 5%, מוסיף כי:

"ההסבר שמסר המנהל לשינוי בשווי אינו מסתדר עם השכל הישר ולא עם לוחות הזמנים. יתרה מזו, המנהל ידע, לטענתו, משנת 2004 כי נעשה שימוש חורג בקרקע, אך בכל זאת, את תביעתו הוא הגיש רק בשנת 2010. התנהלות המנהל לאורך השנים ומחדלו, מצדיקים כי החיוב יבוצע בהתאם ל- 5% לשנה בלבד, כאשר לסכום זה יצטרפו דמי הצמדה בלב."

4.      הודעת צד ג' התקבלה במלואה לאחר שבית המשפט השתכנע כי עולה מהסכם שנחתם בין הצדדים כי צד ג' הצהיר באופן מפורש כי הוא ראה ובדק את החלקה.

 

התייחסותנו

א)     עפ"י החלטות מועצת מקרקעי ישראל לא קיים שיעור של 6%

ממ"י מחוייב לפעול עפ"י החלטות מועצת מקרקעי ישראל לפיכך שיעור הגבוה מ-5% אינו תקף.

ב)     אין התייחסות להוראת אגף חקלאי בממ"י מס' 63

הוראת אגף חקלאי מס' 63 שהוצאה ב-8.8.1999 ע"י מנהל אגף החקלאי בממ"י דאז מר דרור קרישפין, מאפשרת עסקת חכירה מהוונת בנחלה מתחילת השימוש החורג.

מטרת ההוראה קידום ועידוד הסדרת השימושים הלא חקלאים ומניעת תשלומי ייתר מעבר לערך הקרקע בה נעשה השימוש.

נדגיש כי לעמדתנו יישום ההוראה זה תביא להקטנה משמעותית בחיכוך בין רמ"י לבין החוכרים ויקדם יישומי החלטות 1355, 1366 בעניין זכויות חלקות המגורים במושבים ובקיבוצים לרבות המטרה החשובה של חתימה על חוזה חכירה לדורות.

לדעתנו תוצאת פס"ד הייתה שונה באם הייתה מוצגת לפני בית המשפט הוראת ממ"י זו.