שינוי כללי הרחבה למגורים בבניה מרוכזת
 
 

ינואר 2008

 

שינוי כללי הרחבה למגורים בבניה מרוכזת

     בועז מקלר רו"ח, עודד שמעון עו"ד

 

הנהלת מינהל מקרקעי ישראל קיבלה בישיבתה מיום 5.12.2007 החלטה בדבר שינוי כללי ההרחבות בדרך של בניה מרוכזת. להלן נוסח ההחלטה שמספרה 2050:

 

"הנהלת המינהל בדיעה כי על מנת למנוע גביית כספים אסורים יש לבטל את הפטור ממכרז שניתן לאגודות הישובים להמליץ על מועמדים למגרשי הרחבה. ההצעה  תובא לאישור מועצת מקרקעי ישראל. הנהלת המינהל תעלה בפני המועצה את החסרונות בשיווק במסגרת הבניה המרוכזת המוקצית לישוב (מושבים, ישובים קהילתיים וקיבוצים) כדלקמן.

 

חוסר היכולת של המינהל לפקח על תופעת גביית הכספים "האסורים" במסגרת שיטת ההקצאה בפטור ממכרז אשר ידועה למינהל.

 

במקביל, המינהל יפנה לשמאי הממשלתי לבדוק את השומות למגרשי ההרחבה לאור תופעת הגבייה הנוספת – "כספים אסורים" – המתבצעות מהמומלצים כתנאי למתן המלצת האגודה.

 

עד לקבלת החלטת המועצה בנדון מאושרת הצעת האגף לעניין הבניה המרוכזת בתוספת התנאים הבאים:  הגדרת סל שירותים כולל השירותים הוולונטריים בחוברת המכרז.

 

לנושא גביית כספים נוספים, הנהלת המינהל מאשרת את הצעת האגף. כמו כן, המינהל יצא בפרסום והודעה לציבור הרחב באמצעות כלי התקשורת בדבר האיסורים החלים על האגודה לגבות כספים אסורים ו/או היזם מטעמה במסגרת הבניה המרוכזת."

 

הצעת האגף החקלאי

 

גבית כספים נוספים

 

אגודה המתבקשת לגבות מהמתעניינים (מומלצים) כספים נוספים מעבר לעלויות הפיתוח שאושרו לה תמורת מתן שירותים נוספים כגון: תכנון, גינון, פיתוח בתוך המגרש וכו', תפנה למינהל בבקשה כנ"ל תפרט את השירותים והסכומים שהיא מבקשת לגבות.

 

לאחר שהמינהל יאשר הפניה, האגודה והמומלץ ידרשו לחתום על תצהיר נוסף בגין תשלום עבור שירותים אלה תוך הבטחה שהם בגדר שירותים וולונטרים שאינם תנאי לקבלת המלצה.

 

בניה מרוכזת

 

ככלל בניה מרוכזת תתבצע רק לגבי עד 80% ממגרשי ההרחבה.

 

ישובים שיבקשו לבצע את הבניה במגרשי ההרחבה או בחלקם באמצעות בניה מרוכזת יפנו למינהל בבקשה מפורטת לגבי המגרשים הנדונים ועלויות הפיתוח המבוקשות והמאושרות.

 

המינהל יחד עם האגודה יפרסמו מכרז לבניה בגין מגרשים אלה. (משב"ש ו/או המועצה האיזורית יצטרפו למכרו היכן שזה רלוונטי). המכרז יכלול הזמנה לקבלת הצעות למחיר מקסימלי לביצוע כולל של שיווק האתר, ביצוע תשתיות ושדרוג תשתיות העל בישוב הישן, בניה באתר. בחירת הזוכה תהיה לפי המחיר הנמוך שיציע לבניה.

 

המציע יחוייב להציע לפחות 6 דגמים לבניה ומחיר מקסימלי לכל דגם עם אופציה לגמישות בהיקפי הבינוי במידה ומדובר בכמות מגרשים הקטנה מ-50, המינהל ישקול הקטנת מס' הדגמים.

 

תשמר הזכות של הישוב לקיים הליך של ועדת קבלה.

 

המפרט הטכני של הפיתוח בהרחבה ושדרוג התשתיות בישוב הישן יאושר ע"י המינהל טרם פרסום המכרז. ככלל, המתיישבים החדשים ישאו בעלות שדרוג התשתיות הקיימות אשר בסופו של דבר תמומן ע"י הקרקע (שווי הקרקע כנראה יקטן עקב הגדלת סעיף הפיתוח).

 

הוראות מעבר

 

מוצע, כי מי שהחל בבניה מרוכזת בהתאם להנחיות שהיו תקפות רשאי להמשיך.

 

מי שהחל בבניה מרוכזת שלא עפ"י כללי המינהל, לא לאפשר את המשך הבניה המרוכזת ולא לכבד המלצות המגיעות למינהל." (הדגשות שלנו – ב.מ. וע.ש.)

 

התייחסותנו

 

האפשרות לביצוע ההרחבה בדרך של בניה מרוכזת, מקורה בהוראת אגף חקלאי 51 (כא') מיום 28.11.2001 לענין הרחבות עפ"י החלטה 737.

 

לאחר מכן לענין הרחבות למגורים עפ"י החלטה 949 התאפשרה הבניה המרוכזת עפ"י סעיף 11 להוראת אגף חקלאי 101 "הרחבת מגרשים למגורים בישובים חקלאיים".

 

ב-23.2.2005 קיבלה הנהלת המינהל את החלטת 1320 "בניה מרוכזת בישובים קהילתיים והרחבות בישובים חקלאיים" החלטה זו לא מומשה ולא יושמה עד כה.

 

חשיבותה של החלטת הנהלה 1320 באפשרות לגביית כספים, באזורי עדיפות בלבד, לשדרוג התשתיות בישוב הישן. חסרונה בהיותה בלתי מציאותית ובלתי מעשית לחלוטין בדרישתה למכרז.

 

החלטת ההנהלה האחרונה - 2050 מרחיבה את האפשרות לגבית כספים ל"שדרוג התשתיות בישוב הישן" אולם כקודמתה, הינה בלתי מציאותית ובלתי מעשית לחלוטין בדרישתה למכרז.

 

 

מאמצע שנות ה-90 הוקצו מעל 23,000 מגרשים בהרחבות במושבים ובקיבוצים.

 

מפעל התיישבותי ראוי לציון זה בוצע אודות לאגודות השיתופיות שלקחו על עצמן את מלוא האחריות לרבות הסיכונים הרבים לביצוע ההרחבה.

 

הפגם המהותי והעיוות הכלכלי בכללים שנקבעו ע"י מועצת מקרקעי ישראל הוא בחוסר ההתייחסות למקורות מימון להתאמת תשתיות בשטחי היישוב הקיימים.

 

הכל נובע מכך שהיטל ההשבחה בשיעור 50% מההשבחה המוטל על קרקע פרטית אינו מוטל על מקרקעי המדינה (המינהל מעביר 10% בלבד מתקבוליו) ולמעשה המדינה נוטלת לעצמה את מרבית ההשבחה כשהיא משאירה את הישובים חסרי מימון הנדרש לתשתיות.

 

הפתרון היעיל היחידי שהוצע, אך נדחה עד כה, הוא הטלת היטל השבחה על שינוי יעוד המגרשים בהרחבה וקיזוז סכומים אלו במלואם מהתשלומים למינהל. פתרון זה יחזיר ההרחבות למסלולם ואף יאיץ ההרחבות באזורי העדיפות.