בעל הסכם פיתוח אינו חייב בהיטל השבחה
 

ינואר 2007

 

בעל הסכם פיתוח אינו חייב בהיטל השבחה

בועז מקלר רו"ח, שרון בכר עו"ד

 

כללי

 

בתי המשפט מאמצים, השכם וערב (בפסה"ד בעניין בלוך, להבות חביבה, מנרב ולאחרונה גרוסברד והחברה לפיתוח בארות יצחק), את ההלכה הקיימת (כפי שנקבעה בעניין קנית), לפיה ברי רשות, ובכללם בעלי חוזי פיתוח, אינם נחשבים ל'חוכר לדורות' ולפיכך אינם חייבים בהיטל השבחה על מקרקעין שברשותם.

 

בפסה"ד בעניין קנית, קבע ביהמ"ש העליון כי בעל חוזה פיתוח עם ממ"י, בתקופת חוזה הפיתוח, אין מעמדו כ'בעלים' וגם לא כ'חוכר לדורות' אלא מעמדו כ'בר רשות' בלבד ולפיכך אין להטיל עליו היטל ההשבחה. במקרה כזה חל בדרך כלל חלף היטל השבחה ע"פ סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, המאמץ את ההסדר בין ממ"י לרשויות לתוך החוק.

 

מעמדו של המחזיק במקרקעין קובע ולא האירוע התכנוני (הקלה, אישור תכנית..)

 

בעניין מנרב, שנדון בבימ"ש השלום, (בש"א 04 /1595), חזר ביהמ"ש על אותה ההלכה לפיה בעל חוזה פיתוח מול ממ"י אינו בגדר 'חוכר לדורות' ולפיכך אין להטיל על המקרקעין שברשותו היטל השבחה.

 

העובדות באותו מקרה היו שמנרב, לאחר שחתמה על חוזי פיתוח עם ממ"י בקשר לשלושה מגרשים שייעודם לבנייה, הגישה בקשה להקלות מהוראות התכנית. הועדה אישרה את בקשתה להקלות וחייבה אותה בשל כך בהיטל השבחה. מנרב מצידה טענה כי אין היא חייבת בהיטל ההשבחה, שכן אין היא במעמד של 'בעל המקרקעין' או של 'חוכר לדורות', כי אם של בר רשות לכל היותר ולפיכך אין מקום להטיל עליה חבות בהיטל השבחה.  מאחר ומדובר במקרקעי ישראל, הרי שחל ההסדר על פי סעיף 21 לתוספת השלישית, כאמור.

 

להבדיל מעניין קנית, שם חלה ההשבחה בעקבות תב"ע שאושרה, הרי שבעניין מנרב ההשבחה נבעה מהקלות שאושרו. למרות זאת, ביהמ"ש לא מצא לנכון להבחין בין שני מקרים אלה ולגישתו אין נפקות לסיבת ההשבחה ומקורה, השאלה שנשאלת היא האם בעל חוזה הפיתוח שעליו השיתה הוועדה את תשלום ההיטל הוא 'בעל' המקרקעין או ה'חוכר לדורות' של המקרקעין? ביהמ"ש ענה על כך בשלילה, בנימוקו כי ממ"י מעמיד את הקרקע על פי חוזה הפיתוח לתקופת הפיתוח בלבד ורק אם בעל חוזה הפיתוח ימלא את כל התחייבויותיו במועד, אז ורק אז, יחתום עימו ממ"י על חוזה החכירה.

 

בחינת הזכויות תיעשה במועד החיוב במס

 

זאת ועוד, על פי הלכת קנית, גם אם בעל חוזה הפיתוח יהפוך לחוכר לדורות ממועד רטרואקטיבי, עדיין בחינת היותו חוכר לדורות, לצורך הטלת היטל ההשבחה, צריכה להיעשות במועד החיוב במס. על קביעה זו חזר לאחרונה ביהמ"ש השלום בעניין החברה לפיתוח בארות יצחק.

 

'אי נוחות' בגביית היטל ההשבחה אינה מספיקה על מנת לחייב את בעל הסכם הפיתוח

 

בעניין גרוסברד, קבע שוב ביהמ"ש העליון (רע"א 10074/05) כי מי שאין בידו חוזה חכירה לדורות אלא רק הסכם פיתוח אינו מחויב בתשלום היטל ההשבחה החל ביחס למקרקעין נשוא ההסכם.

 

בית-משפט השלום קבע כי בעלי מניות בחברה שעימה נחתם הסכם פיתוח ובהיותם צד לחוזה עם החברה אינם פטורים מהיטל השבחה שהוטל ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה שכן הם נחשבים

 

כבעלי זכויות במקרקעין על פי סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.

ערעור שהגישו בעלי המניות לביהמ"ש המחוזי התקבל. שם נקבע כי לשונו של הסעיף הינה ברורה וכוונת המחוקק הייתה להטיל חבות בהיטל השבחה רק על בעלי הנכס או על החוכר לדורות. לפיכך, אין להטיל על בעלי המניות והחברה היטל השבחה היות והם לא רכשו מעמד של חוכרים לדורות מכוח חוזה הפיתוח. מאחר ואין להטיל מס אלא בחוק, אין להטיל היטל השבחה על מי שלא ניתן להגדירו כבעלים או כחוכר לדורות.

 

על החלטה זו הגישה הועדה המקומית בקשת רשות ערעור לעליון בטענה כי בין היתר, העובדה שהחברה חתמה עם בעלי המניות על חוזה החכירה, בצירוף העובדה שהמינהל לא ביטל את ההסכם, יש בהן כדי ללמד שלחברה אכן זכויות במקרקעין.

 

בית המשפט העליון דחה את הבקשה וקבע כי סעיף 2(א) קובע כי במקרה של השבחה, יחול החיוב על בעלי המקרקעין, ואם הללו מוחכרים לדורות, ישלם החוכר את ההיטל, כאשר באופן משפטי, בעת הטלת המס לא הייתה החברה חוכרת לדורות וניתן להסיק זאת גם מלשונו של סעיף 3 לחוזה הפיתוח. אמנם קיימת אי נוחות של "נפילה בין הכיסאות" מבחינת גבייתו של היטל ההשבחה, אך כפי שנקבע ברוב דעות בפסק הדין קנית כוחה וסמכותה השלטונית של הועדה המקומית לתכנון ובניה להטיל מס השבחה מותנים בכך, שבעת הטלת המס יהא החייב חוכר לדורות.

 

בנסיבות מסוימות גם חוזה זיכיון יקים חבות בהיטל השבחה

 

כאמור, הדין קובע כי החייבים בהיטל השבחה, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול במקרקעין ובין בדרך אחרת, הם בעלם של המקרקעין או לחלופין החוכר לדורות. חוכר לדורות הוא מי ששכר את המקרקעין לתקופה העולה על עשרים וחמש שנה. 

 

חברת דרך ארץ היוויז (1997) בע"מ (להלן "החברה") זכתה במכרז ובעקבותיו נחתם בינה ובין ממשלת ישראל חוזה זיכיון שעניינו תכנון, בנייה, הפעלה ואחזקה של כביש חוצה ישראל למשך 30 שנה, במסגרת חוזה הזיכיון אף התחייבה החברה להקים תחנות דלק. החברה קיבלה היתר לבקשתה להקים שתי תחנות דלק בהתאם לתוכנית מתאר ארצית, שהותנה בתשלום היטל השבחה ומכאן הערעור.

 

בפס"ד בעניינה (ע"א 19/04), טענה החברה כי אין לחייבה בהיטל השבחה משני נימוקים: האחד, כי אינה בעלת זכות במקרקעין המקימה חבות בתשלום היטל השבחה (בעלות או חכירה לדורות) והשני, כי אין לחייבה בהיטל השבחה מאחר שההשבחה נגרמה מתוכנית מתאר ארצית.

 

זכות במקרקעין:

 

לטענת החברה, המקרקעין לא הוחכרו לה, אלא נמסרו לה במסגרת חוזה הזיכיון שלגישתה אינו מקנה לה זכות של חכירה (בודאי שאינו מקנה בעלות במקרקעין). טענה זו נסמכת על סעיפי חוזה הזיכיון שמהם נלמד כי המדינה קבעה במפורש שלחברה אין ולא תהינה זכויות בעלות או חכירה במקרקעין.

 

ביהמ"ש קבע כי אין בתנאי המופיע בחוזה הזיכיון , לפיה לא תינתן לחברה זכות בעלות, כדי לקבוע את הזכות שניתנה לחברה. בכדי לבחון את הזכויות יש לבחון את המהות הכלכלית של הזכויות בחוזה. נקבע כי, החוזה מעניק לחברה לפעול במקרקעין ולהשתמש בהם למטרה כלכלית, שלא לצמיתות, לפיכך הוענקה לה זכות שכירות כהגדרתה בדין, ומשהוענקה הזכות לפרק זמן העולה על 25 שנה (30 שנה) – משמעו זכות חכירה לדורות.

 

לסיכום קבע ביהמ"ש, כי הזכות שהוענקה לחברה היא זכות כלכלית ויש לראות בה זכות חכירה לדורות, לאור זאת קמה לחברה החובה לשלם היטל השבחה. התוכן הכלכלי והמהות האמיתית של העסקה הם שעומדים בבסיס החיוב בהיטל השבחה.     

 

תוכנית מתאר ארצית:

 

טענת החברה היא כי משנוצרה ההשבחה בענייננו מאישור תוכנית מתאר ארצית, אין היא יכולה להוות בסיס לחיוב בהיטל השבחה, לטענתה חל ההיטל רק על השבחה שבאה עקב אישור תוכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת. טענה זו של החברה מבוססת על התוספת השלישית לסעיף 196.

 

ביהמ"ש קבע כי טענת החברה שהיטל השבחה לא יחול עקב אישור של תוכנית מתאר ארצית נכונה ב'מצב רגיל' אשר בו, בדרך כלל, קובעת תוכנית המתאר הארצית עקרונות ומגמות , ומכוחן שואבות ועדות התכנון, לפי מקומן בהיררכיה, את סמכותן ליתן הוראות תכנוניות מפורטות. יחד עם זאת, הוסיף ביהמ"ש כי הדין מאפשר לתוכניות מתאר ברמה גבוהה יותר במידרג לכלול הוראות של תוכניות ברמה נמוכה יותר ולפיכך, "... תוכנית מתאר ארצית יכולה שתכיל, בה בעת, גם עקרונות מדיניות תכנון וגם פירוט תוכניות...".

 

במקרה דנן קבע ביהמ"ש כי תוכנית המתאר הארצית היא תוכנית מפורטת, כמו כן, המקרקעין הושבחו מכוחה של תוכנית מתאר ארצית כללית לפיה הותרה בנייתן של תחנות דלק.

 

הדין קובע כי החבות בהיטל השבחה נוצרת כאשר חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתם של זכויות הניצול בהם ובין "בדרך אחרת" וזאת כתוצאה מאישור תוכנית. תוכנית המתאר הארצית המפורטת הרחיבה את דרכי השימוש המותרות והרחיבה בכך את זכויות הניצול המותרות בקרקע, וכך למעשה התאפשרה הקמתן של תחנות התדלוק.

 

ביהמ"ש קבע כי אפילו אם התוכנית הארצית לא הרחיבה את זכויות הניצול של המקרקעין אזי אין ספק שהיא השביחה אותם "בדרך אחרת" ומתן היתרי הבניה ע"י הועדה המקומית בהתאם לתוכנית המפורטת שבתכנית המתאר הארצית הוציא אל הפועל את הפוטנציאל שהיה גלום במקרקעין והיתרי בניה אלה מקימים את החבות לשלם היטל השבחה.

 

סיכום

 

בעל חוזה פיתוח, בתקופת הפיתוח, הינו במעמד של בר רשות במקרקעין לכל היותר. הזכות משתכללת לזכות של 'חוכר לדורות' רק כאשר נחתם חוזה החכירה עם ממ"י ולא קודם לכן.

 

לפיכך, כל השבחה שתאושר בתקופת הפיתוח, ללא הבחנה במקור נביעתה (אישור תכנית, הקלה שאושרה וכו') אינה מקימה עילה לחיוב בהיטל השבחה ובלבד שטרם נחתם חוזה חכירה. על אותה השבחה יחול בדרך כלל חלף היטל השבחה עפ"י סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.

 

החבות בהיטל השבחה לא תיזקף לחוכר לדורות, גם לאחר שיחתם הסכם חכירה ויראו את מועד תחילת החכירה לדורות בדיעבד, החל מיום חוזה הפיתוח, שכן במועד ההשבחה טרם היה מעמדו ככזה. 

 

 


למסמכים אחרונים של בועז מקלר, רואי חשבון