היטל השבחה במקרקעי המדינה - עדכון
בועז מקלר, רואה חשבון; יותם שני, עורך דין, 20.4.04


1. כללי

ועדות תכנון ובניה רבות בוחרות להטיל היטל השבחה על ברי רשות בקרקע וכן על חוכרים לדורות בקרקע לשימוש חקלאי, שלא כדין ובניגוד להוראות חוק מפורשות ולפסיקת בית המשפט העליון.

בעקבות פניות חוזרות ונשנות לועדות התכנון והבניה בעניין זה, שלא נענו, פנינו ללשכת היועץ המשפטי לממשלה, אשר ענתה לנו במכתב מיום 4 ביוני 2003 כי פנייתנו הועברה ליועץ המשפטי של משרד הפנים בהיות ועדות התכנון והבניה בפיקוח משרד הפנים.

ב- 1 למרץ 2004 פנינו ליועצת המשפטית של משרד הפנים לקבלת תשובתה, תוך הדגשה כי על פי החוק חוכר במעמד בר רשות אינו חייב בהיטל השבחה ואותו דין חל על חוכר לדורות בקרקע לשימוש חקלאי החל משנת 1999.
2. מעמד בר-רשות לא מחייב בהיטל השבחה

סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן – "התוספת"), קובע מפורשות, כי במקרה וישנה חבות בהיטל השבחה היא תחול על הבעלים, וזאת אלא אם הקרקע חכורה לדורות, שאז ישלם החוכר לדורות את ההיטל.

מהדברים הנ"ל עולה בבירור כי במקרה של בר-רשות בקרקע, אין הוא חייב בתשלום היטל השבחה, וקביעה זו אף אושרה בבית המשפט העליון בפסק דינו של כבוד השופט (כתוארו אז) ברק בעניין רע"א 85/88 "קנית" נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת-גן.
3. חוכר לדורות בקרקע לשימוש חקלאי אינו חייב בהיטל השבחה

לאור העיקרון לפיו אין זה סביר שחוכר לדורות לשימוש חקלאי ייאלץ לשלם היטל השבחה וזאת חרף העובדה שהוא אינו רשאי לנצל את הקרקע על פי ייעודה החדש ועליו להחזירה למינהל, תוקן סעיף 21 לתוספת השלישית החל משנת 1999 כדלקמן:
"לגבי מקרקעי ישראל, כמשמעותם בחוק יסוד: מקרקעי ישראל, שלא הוחכרו בחכירה לדורות או שהוחכרו בחכירה לדורות לשימוש חקלאי ושונה ייעודם לייעוד אחר, והחוכר לדורות שלו הוחכרה הקרקע לשימוש חקלאי בלבד אינו זכאי לנצל את הקרקע על פי ייעודה החדש, אלא אם כן יתוקן חוזה החכירה המקורי או ייחתם חוזה חכירה חדש יחול, על אף האמור בתוספת זו, במקום היטל השבחה, ההסכם בדבר התשלומים מאת מינהל מקרקעי ישראל לרשויות המקומיות, שהיה קיים לפני תחילתו של חוק התכנון והבניה" (ההדגשה שלי – ב.מ.).
4. היטל השבחה במימוש החלטה 979

תהליך מימוש הזכויות בקיבוצים ובמושבים על פי החלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 979 מחייב התייחסות כבדת משקל לתחולת היטל השבחה, על אף שלדעתנו אין חבות בהיטל השבחה במהלך זה (כמו במהלך שיוך דירות על פי החלטה 692, 751).

יש להסדיר הנושא מראש עם הועדות לתכנון ולבניה או לחילופין לפעול לחקיקה מבהירה.

במצב הנוכחי לטענותיו של בר הרשות ביחס לאי חבות בהיטל השבחה יתרון מובהק.
5. צמצום הפטור בבניה למגורים

בית המשפט העליון צמצם את הפטור מהיטל השבחה לדירת מגורים הניתן בסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (רע"א 7417/01 צרי ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים).

בית המשפט קובע כי מטרת הפטור בסעיף 19(ג)(1) הינה סוציאלית- עזרה לאזרחים בשיפור תנאי מגוריהם. לעזור לאדם הרוצה להרחיב את דירת מגוריו הצרה, כשאילולא הסעיף היה נופל להגדרת מימוש הזכויות שבסעיף 1 לתוספת, ולפטור אותו מההיטל, באופן זמני או מלא.

עם זאת, מותנה הפטור בניצולו כהלכה, וזאת בכך שהמגורים החדשים או המורחבים ישמשו לשימוש עצמי של המחזיק או קרובו.

כלומר, תכלית סעיף 19(ג)(1) היא לאזן בין שתי המטרות שלעיל- מטרת החיוב בהיטל מחד- שיתוף חברי הקהילה בהטבה אותה קיבל הפרט לבדו מן הרשות ומטרת הפטור מאידך- לאפשר לאדם להרחיב את מגוריו מבלי שיוטלו עליו הוצאות כבדות.

לדעת בית המשפט, האיזון הראוי מחייב מתן פירוש מצמצם להטבה המתקבלת, וקובע כי תכליתו הינה להעניק פטור צר (מגבלת המטרים שמעליהם יש לשלם ההיטל), ולקבוצה צרה- בעלים או חוכרים אשר מחזיקים בדירה בפועל, למטרת מגורים.

לאור זאת, קובע בית המשפט כי הפרשנות אותה מציעה המערערת, לפיה הפטור חל בנפרד בגין כל דירה אותה יבנו (עד מספר המחזיקים בדירה המקורית וקרוביהם) – אינה הגיונית, שכן אינה מתיישבת עם תכלית הפטור כאמור.
הפטור יינתן לדירה אחת בלבד, בהתאם למגבלת המטרים שקובע הסעיף.

בנוסף, הפטור יינתן רק במקרה של בעל או חוכר שהוא מחזיק, שגר בדירה הן לפני הבניה וההרחבה והן אחריה, או במקרה של קרוב של הבעל או החוכר, שגר בדירה הן לפני והן אחרי הבניה/ ההרחבה.

לא יינתן פטור מקום בו הדירה שימשה למגורי המחזיק, אך תשמש למגורי הקרוב (שלא גר בה קודם), שהרי כאמור תכלית החוק הינה לתת הטבה צרה בלבד המיועדת לשיפור תנאי מגוריו של הגר בדירה שלו – ולא של אחר.

לאור האמור לעיל החליט בית המשפט לדחות את הערעור ולקבל את טענת ועדת התכנון והבניה.