הצעה לתיקון החלטת הרפורמה - 1370
 

 הצעה לתיקון החלטת הרפורמה - 1370

בועז מקלר רו"ח, אורי פיטוסי עו"ד

 

ביום 10.2.2016 פורסמה באתר רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י") הצעה מספר 594 לתיקון החלטה 1370 "רפורמה בניהול מקרקעי ישראל" (להלן: "ההצעה"). מועד הישיבה לאישור ההחלטה נקבע ליום 14.3.2016.

 

הצעה לתיקון ההחלטה 1370 מתמקדת במספר שינוים, שהעיקרי הוא שבעסקאות שבוצעו באזורים שאינם בעדיפות לפי בניה בפועל ובעסקאות ביישובי עולים הוגבלה ההטבה אך ורק למגרשים בהם ההטבה נמוכה מ 300,000 ש"ח.

 

כמו כן עפ"י ההצעה יהיה ניתן לבצע רישום בעלות במקרקעין הרשומים בבעלות קרן קיימת לישראל (להלן: "קק"ל").

 

חוזר זה יתמקד בשינוים בהחלטה לגבי מגרשי מגורים באזורים שאינם באזורי עדיפות לאומית ואינם למטרות תעסוקה

 

להלן הגדרות בעניינינו המופיעות בהצעה לתיקון החלטה 1370:

 

"עסקאות ישובי עולים - עסקאות שנערכו בבניה נמוכה במגורים בהתאם להחלטות המועצה 574 על כלל תיקוניה או 849, אשר במסגרתם שולמו תמורה חלקית מערך הקרקע במקום 51% מערך הקרקע בהתאם להחלטת המועצה 402, ועד כה לא שולמה ייתרת התמורה בגין העסקאות הנ"ל."

 

"עסקאות שהוקצו לפי בניה בפועל -

 

במגזר העירוני -

במגורים (לרבות בניה למגורים בישובים קהילתיים) - שטח מבונה על פי בקשה להיתר בניה, אשר הוקצתה ובגינו שולמה תמורה, רק עבור הבניה בפועל ולא עפ"י מלוא זכויות הבניה שנקבעו בתוכנית בנין עיר מאושרת במועד ההקצאה  למטרת מגורים החל מתאריך 20.11.1990.     

 

במגזר החקלאי -

בהרחבות - שטח אשר בגינו שולמה תמורה בהתאם להחלטות מועצה מס' 612, 737, 959 בניה בהקצאות להחכרת מגרשי מגורים בנויים במושבים בהתאם להחלטת מועצה מס' 914.

בתעסוקה - שטח מבונה על פי בקשה להיתר בניה, אשר בגינו שולמה תמורה רק עבור הבניה בפועל ולא עפ"י מלוא זכויות הבניה שנקבעו בתוכנית בנין עיר מאושרת במועד ההקצאה ובתוכניות בנין עיר שאושרו החל מ-1/7/75."

 

"גובה הטבה לעסקאות מגורים שבוצעו לפי בניה בפועל - הפער בין תשלום דמי חכירה מהוונים מלאים עבור רכישת יתרת זכויות הבניה שנקבעו בתוכנית בנין עיר מאושרת למועד ההקצאה לבין תשלום בגין הקניית הבעלות בהתאם לתנאי החלטה זו. גובה ההטבה יחושב לכל נכס בנפרד.

האומדן הנ"ל ייקבע עפ"י טבלאות שומה בהתאם לכללים שייקבעו בהנהלת הרשות".

 

"גובה הטבה לעסקאות מגורים שבוצעו ביישובי עולים - הפער בין התשלום ששולם בפועל בגין רכישת הזכויות שנקבעו בחוזה החכירה, ל-51% משווי הקרקע למועד ההקצאה ובתוספת הפרשי הצמדה עד ליום התשלום בפועל. גובה ההטבה יחושב לכל נכס בנפרד.

החישוב הנ"ל ייערך על פי טבלאות שומה, בהתאם לכללים שייקבעו בהנהלת הרשות.

שווי הקרקע יחושב נכון למועד ההקצאה ובתוספת הפרשי הצמדה עד ליום התשלום בפועל".

 

להלן טבלה המציגה את ההצעות לשינויים בתשלומים הנדרשים בהעברת בעלות על מגרשי מגורים (באזורים שאינם אזורי עדיפות) שהוצעו לתיקון החלטה 1370 (התיקונים מסומנים באדום).  

 

 

גודל מגרש

 

סוג מגרש

 

תשלום עבור הקניית בעלות

281-540 מ"ר

חוזה חכירה מהוון  בניה צמודת קרקע

 

ללא תשלום

חוזה חכירה מהוון, בניה צמודת קרקע

ביישובי עולים /עסקאות בניה בפועל

 

 

כנ"ל  בתוספת של 6% מערך הקרקע

 

האמור לא יחול על חוכרים שביצעו עסקאות לפי בניה בפועל ו/או בישובי עולים אשר גובה ההטבה אינו עולה על 300,000 ש"ח כולל מע"מ. בעסקאות לפי בניה בפועל חוכרים אלו יידרשו לשלם כתנאי לרכישת הבעלות דמי חכירה מהוונים מלאים ודמי היתר מהוונים עבור יתרת זכויות הבנייה בהתאם לתוכנית בניין עיר.

 

בישובי עולים יידרשו לשלם את הפער בין התשלום ששולם בפועל בגין רכישת הזכויות שנקבעו בחוזה החכירה ל-51% משווי הקרקע למועד ההקצאה ובתוספת הפרשי הצמדה עד ליום התשלום בפועל

541-1,000 מ"ר

חוזה חכירה מהוון, בניה צמודת קרקע

3%, 3.5%, 4% ו-4.5% לפי השנים

חוזה חכירה מהוון, בניה צמודת קרקע

ביישובי עולים

 

 

כנ"ל  בתוספת של 6% מערך הקרקע

 

האמור לא יחול על חוכרים ביישובי עולים אשר גובה ההטבה בהתאם להחלטה זו עולה על 300,000 ש"ח כולל מע"מ. חוכרים אלה יידרשו לשלם את הפער בין התשלום ששולם בפועל בגין רכישת הזכויות שנקבעו בחוזה החכירה ל-51% משווי הקרקע למועד ההקצאה ובתוספת הפרשי הצמדה עד ליום התשלום בפועל

חוזה חכירה מהוון, בניה צמודת קרקע

עסקאות בניה בפועל

 

 

כנ"ל בתוספת של 9% מערך הקרקע

 

האמור לא יחול על חוכרים שביצעו עסקאות לפי בניה בפועל אשר גובה ההטבה אינו עולה על 300,000 ש"ח כולל מע"מ. חוכרים אלו יידרשו לשלם כתנאי לרכישת הבעלות דמי חכירה מהוונים מלאים ודמי היתר מהווים מלאים עבור יתרת זכויות הבנייה בהתאם לתוכנית בניין עיר.

1,000-16,000 מ"ר

חוזה חכירה מהוון, בניה צמודת קרקע

31% מן הפער בין שווי זכויות החכירה שנקבעו בחוזה או ששולמו בגינן דמי היתר, לבין שווי הבעלות לפי שומה. (תשלום מינימלי של  9%,10%,11%,12% לפי השנים).

חוזה חכירה מהוון, בניה צמודת קרקע

ביישובי עולים

 

 

כנ"ל  בתוספת של 6% מערך הקרקע

 

האמור לא יחול על חוכרים ביישובי עולים אשר גובה ההטבה בהתאם להחלטה זו עולה על 300,000 ש"ח כולל מע"מ. חוכרים אלה יידרשו לשלם את הפער בין התשלום ששולם בפועל בגין רכישת הזכויות שנקבעו בחוזה החכירה ל-51% משווי הקרקע למועד ההקצאה ובתוספת הפרשי הצמדה עד ליום התשלום בפועל

חוזה חכירה מהוון, בניה צמודת קרקע

עסקאות בניה בפועל

 

 

כנ"ל  בתוספת של 9% מערך הקרקע

 

האמור לא יחול על חוכרים שביצעו עסקאות לפני בניה בפועל אשר גובה ההטבה אינו עולה על 300,000 ₪ כולל מע"מ. חוכרים אלו יידרשו לשלם כתנאי לרכישת הבעלות דמי חכירה מהוונים מלאים ודמי היתר מהוונים עבור יתרת זכויות הבנייה בהתאם לתוכנית בניין עיר.

 

 

שווי ההטבות הכלכליות בהחלטה 1370 לעומת החלטה קודמת 1299

 

בדברי ההסבר להצעת ההחלטה נאמר כי "נערכה חוות דעת כלכלית שמטרתה להציג אומדנים של אובדן ההכנסה הכולל ושווי ההטבה לחוכרים (אוכלוסיית "בינוי בפועל" במגזר הכפרי) ולחוכר פרטי (במצבי קיצון) בהשוואה בין ההחלטות בנושאי הקניית בעלות אל מול תוספת בנייה (החלטה מספר 1370 מול החלטה מספר 1299, והחלטה מספר 1369מול החלטה מספר 1318)".

 

לדעתנו חוו"ד הכלכלית (כפי שפורסמה באתר רמ"י) אינה מתייחסת לאבדן ההכנסות ענק במיליארדי ש"ח רבים ונוספים בין השאר בסעיפים הבאים:

 

1.      בניה צמודת קרקע במגרשים עד 3 דונם באזורי עדיפות - הפסד מלא דמי חכירה מהוונים ודמי היתר מהוונים על זכויות שטרם שולמו.

 

2.      כל המגרשים שהוקצו במכרזים עם כל הזכויות - הפסד של כל תוספת הזכויות ממועד ההקצאה שטרם שולמו  (דמי היתר מהוונים).

 

3.      כל המגרשים בבניה צמודת קרקע במגרשים ששטחם (מ"ר) 540 - 281, 1000 - 541 -הפסד מלא דמי היתר המהוונים על תוספת זכויות שנוספו ממועד ההקצאה וטרם שולמו.

 

4.        כל המגרשים צמודי הקרקע ששטחם 16,000 - 1,001 מ"ר - הפסד מרבית דמי החכירה המהוונים בגין זכויות שהיו בעת ההקצאה וטרם שולמו.

 

 

 

תיקונים נוספים המופיעים בהצעת התיקון להחלטה 1370:

 

(1)   הוצע כי גם מקרקעין הרשומים בבעלות קרן קיימת לישראל (להלן: "קק"ל") תתאפשר הקניית בעלות לאחר ביצוע חילופי מקרקעין, בהתאם להסכם שנחתם בין רמ"י לבין קק"ל ביום 18.11.2015.

(2)   הוצע כי מוסד ציבורי בהגדרתו לפי החלטה 1105, ושילם דמי חכירה שנתיים או כל תשלום אחר ובעת ביצוע עסקת שינוי היעוד או חידוש חכירה, שילם דמי חכירה מהוונים או דמי היתר על בסיס מטרה שאינה ציבורית (מגורים או תעסוקה) יוכל לבצע בעלות בהתאם להחלטה החדשה.

(3)  הוצע כי גם בקרקעות שהוקצו בפטור ממכרז תועבר הבעלות לאחר שבע שנים גם אם לא מומשה בהן עיקרי מטרת ההקצאה (הושמט הסיפא של סעיף 3.4.2.4 להחלטה 1370).

(4)   הוצע כי יימחק סעיף 3.4.2.5 להחלטה 1370, בו נקבעה כי במידה והסכם החכירה אינו מהוון תאפשר הרשות היוון זכות החכירה עד לתום תקופת החכירה גם אם נותרה תקופת חכירה הפחותה משבע שנים.

(5)   הוצע כי בנכסי מקרקעין שהוחכרו למטרת מגורים ביישובי קהילתי וביישוב חקלאי בו לא אושרה העברה הבעלות, חוכר יהיה זכאי למימוש הטבות הגלומות בהחלטה זו, בתמורה או שלא בתמורה, למעט הקניית הבעלות.

(6)   הוצע להוסיף תנאי כי בהקצאות חדשות בקרקעות עירוניות למטרת מגורים ותעסוקה יוכלו לבצע הליך הקצאה ובעלות רק במידה ובוצע הליך פרצלציה (תיקון סעיף 4.1 להחלטה 1370).

(7)   הוצע להוריד את כל הפרק שעוסק בתכנון ופיתוח במקרקעי ישראל.

 

www.mekler.co.il לאתר של רו"ח בועז מקלר