בר רשות בחלקת מגורים בנחלה חייב בהיטל השבחה
 

ספטמבר, 2014

 

בר רשות בחלקת מגורים בנחלה חייב בהיטל השבחה

בועז מקלר, רואה חשבון  גיל קופליס, עו"ד

 

פס"ד תקדימי, אשר לו השלכות כספיות רחבות היקף על מרבית בעלי הנחלות, שניתן לאחרונה בביהמ"ש העליון (מפי כבוד השו': ארבל, מלצר ופוגלמן), נדונה חבותם של ברי רשות בתשלום היטל השבחה בגין תכנית החלה על מקרקעיהם.

 

נקבע כי יש לאמץ פרשנות מהותית למונח "חוכר לדורות" שבחוק התכנון והבניה, לפיה, יש לראות בברי רשות בחלקת המגורים במשבצות הישובים החקלאיים כחוכרים לדורות לעניין חבות בהיטל השבחה. (רע"א 725/05 הועדה המקומית לתכנון ובניה השומרון נ' עוזי ושפרה בלוך).

 

רקע

 

זכויותיהם של המשיבים, חברי האגודה שיתופית החקלאית גבעת עדה (להלן: "המשיבים")  הן זכויות בר רשות מכוח הסכם שכירות תלת-שנתי מתחדש, עליו חתומה האגודה מול רשות מקרקעי ישראל (רמ"י).

 

המשיבים קיבלו היתר לבניית יחידת מגורים נוספת בחלקתם, על פי תכנית מתאר חדשה אשר הרחיבה את זכויות הבניה לשתי יחידות מגורים בחלקה. עם קבלת היתר הבניה, חויבו המשיבים בתשלום היטל השבחה לוועדה המקומית לתכנון ובניה השומרון (להלן: "המבקשת").

 

על חיוב זה הגישו המשיבים ערעור לבימ"ש השלום, אשר קיבל את ערעורם וקבע כי אין לחייבם בהיטל השבחה, בין היתר, לאור סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "התוספת"), לפיו, כאשר מדובר במקרקעי ישראל, לא ישולם היטל השבחה, אלא יחול ההסכם שנחתם שבין רמ"י לבין הרשויות המקומיות, בעניין "חלף היטל השבחה".

 

על פסק דינו של בימ"ש השלום הגישה המבקשת ערעור לביהמ"ש המחוזי, אשר דחה את הערעור וקבע גם, כי אין לחייב את המשיבים בהיטל השבחה. לבסוף הוגשה בקשת רשות ערעור לביהמ"ש העליון, אשר קיבל את הערעור והפך את החלטות בתי המשפט קמא.

 

פסיקת ביהמ"ש העליון

 

בבואו לתת מענה לשאלה האם המשיבים נופלים בגדר רשימת החייבים בהיטל השבחה, פונה ביהמ"ש לפרש את החוק לפי המבחנים הנהוגים בפסיקה:

 

לפי הפסיקה, המונח "חוכר לדורות" יכול להתפרש ככולל גם את מי שמהותית מחזיק במקרקעין כחוכר לדורות , הגם שהוא מכונה "בר רשות", שכן, לעיתים ישנה סתירה בין חזותו החיצונית של ההסכם, לבין תוכנו האמיתי.

 

על מנת לקבוע את היקף חובות וזכויות הצדדים, יש צורך להתחקות אחר מהותה הכלכלית של העסקה, תוך שקילת שיקולים של צדק ושוויון בהטלת המס.

 

ביהמ"ש בחן את נסיבות המקרה דנן, וקובע כי מעמדם של המשיבים עולה במהותו, בהיבטים רבים ומשמעותיים, לכדי מעמד של חוכרים לדורות. קביעה זו מבסס ביהמ"ש על אינדיקציות פנימיות, שמקורם בחוזה משבצת הנחלות התלת שנתי, כמו: הזכאות להעברת הזכויות או מדיניות הפיצוי במקרה של השבת הקרקע לרמ"י בעקבות שינוי ייעוד.

 

"לכל אלה מתווספת המסקנה האמורה בדבר תכליתו האמיתית של חוזה המשבצת ממנו יונקות זכויותיהם של המתיישבים את חיותן ותקפותן, כחוזה להתקשרות ארוכת טווח, הנלמדת הן מהמטרות שעמדו בבסיס כריתתו והן מן הנסיבות ההיסטוריות שהוביל לגיבושו בצורתו זו, כמו-גם מן ההתחייבויות שנטלה על עצמה האגודה, לשאת בכלל האגרות, המיסים והארנונות החלים על המשבצת המושכרת".

 

בנוסף, מפנה ביהמ"ש לאינדיקציות חיצוניות, המלמדות כי מערך הזכויות שהוענקו לברי רשות דומה לבעל זכויות שהינו חוכר לדורות, כמו: הזכות לפיצוי בגין תכנית פוגעת לפי ס' 197 לחוק התכנון והבניה, אשר נעדרת הבחנה בין בר רשות לחוכר לדורות, או היעדר הבחנה בין מחיר שוק של נחלות בהן מחזיקים מתיישבים כברי רשות, לעומת נחלות בהן מחזיקים מתיישבים כחוכרים לדורות.

 

בהתבסס על הנימוקים, אשר חלקם הובאו לעיל, קובע ביהמ"ש:

"מסקנתי היא אפוא כי הפרשנות שיש לאמץ למונח חוכר לדורות הנזכר בסעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק היא פרשנות מהותית, המביאה להגשמת התכליות המונחות ביסוד היטל ההשבחה ולאיזון בין האינטרסים המצויים בבסיסו, ולפיה יש לראות במשיבים, ברי רשות במקרקעי המינהל מכוח חוזה המשבצת, כחוכרים לדורות לצורך החיוב בהיטל. זאת, לאחר שנמצא כי מעמדם בפועל במקרקעין שברשותם עולה לכדי מעמד של חוכרים לדורות"."

 

לאור ההלכה החדשה והתקדימית, מתייחס ביהמ"ש גם להיקף תחולתה:

"ככלל מדובר במתיישבים המחזיקים במקרקעין בהתבסס על חוזה משבצת שנוסחו אחיד ושנסיבותיהם דומות, באופן שאינו מצריך בחינה פרטנית של כל מקרה ומקרה.

יובהר כי באמצנו את הפרשנות המהותית אין כדי לחסום את הדרך בפני בר רשות אשר יש ביכולתו להראות כי נסיבותיו הספציפיות מורות שמעמדו במקרקעין באופן מהותי אינו עולה לכדי מעמד של חוכר לדורות.

ואולם, נראה כי ככלל תחול פסיקה זו על כלל המתיישבים על-פי חוזה המשבצת התלת שנתי כגון זה שבמקרה דנן".

 

השלכות מעשיות ומידיות

 

גביית תשלום היטל ההשבחה מכוח התוספת השלישית החלה ב-1.7.1981, עם כניסתו לתוקף של תיקון מס' 18 לחוק התכנון והבניה, לכן, לטעמנו, היטל השבחה יחול רק בגין מימוש זכויות תכנוניות (מכירת הזכויות, קבלת היתר בניה, ולרבות היתר לשימוש חורג בפועל) מכוח תכניות משביחות אשר אושרו החל מיום 1.7.75 (6 שנים לפני כניסת התיקון לתוקפו).

 

בעקבות ההלכה שנקבעה בפסה"ד, יהיו מעתה השלכות משמעותיות על ברי רשות: בעת מכירת נחלות או קבלת היתרי בניה והן ביחס לתשלומים שידרשו בעת יישום החלטה 1155 (כיום 1355).