'התר אגודות מוטה' - תשע"ד
 

הנדון: "התר אגודות מוטה" - תשע"ד

בועז מקלר רו"ח, גיל קופליס עו"ד

 

לקראת השנה החדשה הבאה עלינו לטובה, ריכזנו כאן, כמידי שנה בשנה, חלק מהנושאים החשובים אשר העסיקו את אנשי ההתיישבות החקלאית. הנושאים המפורטים להלן מהווים את הסוגיות הבוערות ביותר בתחום ההתיישבות הכפרית החקלאית בהיבטים שונים הנוגעים לזכויות במקרקעין.

 

כבכל שנה, המגזר החקלאי מקווה כי "תכלה שנה וקללותיה ותחל שנה וברכותיה", ומייחל כי סוף כל סוף יוכרו הזכויות המלאות בנחלות החקלאיות לרבות בחלקת המגורים ויוסר העול הבירוקרטי והמכביד של רשות מקרקעי ישראל (להלן - "רמ"י") שהרי הוא בבחינת אגודות מוטה למגזר החקלאי.

 

א.      התייחסות לאגודות הישובים החקלאיים כחוכרים לדורות לכל דבר ועניין

 

      עמדתה של רמ"י, כפי שהובהרה בהזדמנויות שונות, היא כי זכויות בני רשות בנחלות חקלאיות במקרקעי ישראל זהות לאלו של חוכרים לדורות בכל הקשור להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ונוהלי רמ"י.

 

כך למשל במסגרת בג״צ 10695/05, צויין במסגרת כתבי הטענות, אשר אושרו בתצהיר גב' שולה בן צבי, מנהלת האגף החקלאי דאז, כי:

 

"...בשל הזמן הרב שנמשך הליך הסדרתן״. מרבית הקרקעות ביישובים החקלאיים מוחזקות עד להשלמת הליך הרישום וההחכרה במסגרת הסכמי שכירות תלת שנתיים המתחדשים באורח שוטף. ...התנהלות המינהל ומועצת מקרקעי ישראל לגבי ישובים אלה זהה לזו הנוהגת בישובים חקלאיים להם חוזי חכירה לדורות..."

 

או למשל במסגרת רע״א 725/05:

 

"המשיב (המינהל) סבור ...כי יש לראות בבני הרשות "חוכרים לדורות". הסיבה בשלה מוגדרים המשיבים כבני רשות, היא סיבה היסטורית, וכיום - טכנית, וקיימת להם זכות שייחתמו עימם חוזי חכירה לדודות. יתירה מכך, בחינת מערכת הזכויות שלהם כלפי ממ"י נותנת כי אין היא שובה ממערכת זכויותיהם של חוכרים לדורות במשקים חקלאיים. משכך, הרי שיש לראותם כחוכרים לדורות, לפחות לצורך העניין הנדון."

 

החכירה לדורות מעניקה לחוכר, להבדיל מזכות חוזית, זכות קניינית הנרשמת בפנקסי המקרקעין ותוך כך-"הגנה קניינית'.

על כן, עד שייחתמו חוזי חכירה לדורות, על רמ"י להתייחס לחוכרים החקלאיים כחוכרים לדורות לכל דבר ועניין.

 

 

ב.      החשת תהליך חתימת חוזי חכירה לדורות עם אגודות הישובים החקלאיים וחבריהם

 

על פי החלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל מיום 17.5.1965 יוחכרו הנחלות החקלאיות לאגודות הישובים החקלאיים (מושבים וקיבוצים) בחוזי חכירה לדורות. כמו כן, לימים התקבלו החלטות נוספות בעניין זה, כגון החלטה 416 בעניין חוזי חכירה במושבי עובדים מיום 11.5.1989 והחלטה 361 בעניין החכרת קרקע לדורות לקיבוצים מיום 27.10.1987.

 

במבחן התוצאה המצב רחוק מלהשביע רצון, ובמושבים אף מעיד על כשל מערכתי של רמ"י,

זאת למרות קיומו של נוסח חוזה חכירה למושבים (לאגודה ולבעלי הנחלות) שאושר על ידי מועצת מקרקעי ישראל בהחלטתה 416 (להלן: "חוזה 416").

 

לאחרונה הוצגה טיוטת חוזי חכירה לדורות חדש ונחות במסגרת מו"מ ממושך (ומיותר לדעתנו), המתנהל בין רמ"י לנציגי תנועות ההתיישבות. כנראה עקב חוסר ידיעה לגבי נוסח חוזה 416 ומתוך היתלות שגויה בהחלטה 823, אשר נועדה לעדכן את חוזה 416 בשני נושאים עיקריים ולא להניע הליך ניסוח חוזה חדש הנחות בסעיפים רבים מחוזה 416, כפי שקורה היום בפועל.

 

נוסח זה (להלן: "החוזה הנחות") מצמצם משמעותית את זכויות החכירה שהוקנו למושבים ולחבריהם בנוסח שאושר בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 416.

 

נוסח החוזה הנחות אף מפלה לרעה לעומת נוסח חוזה החכירה לקיבוץ, כך לדוגמא, בסעיפי ההגדרות היסודיים, כגון: "משק חקלאי", "מפעל" ו"שימוש חקלאי" (הגדרה מיותרת שנוספה) נעשה שינוי קיצוני לעומת החוזה המאושר וחוזי משבצת נחלות שנחתמו עם למעלה מ-130 קיבוצים ומושבים שיתופיים.

 

הן לרמ"י והן לאגודות ישובים חקלאיים אינטרס לעגן את הזכויות בקרקע על דרך חתימת חוזה חכירה לדורות, אשר מחד גיסא יפחית את העומס הבירוקרטי ומאידך גיסא יאפשר וודאות וניצול מיטבי של משאב הקרקע לחקלאים.

 

מלבד החובה על פי חוק לבצע את החלטות מועצת מקרקעי ישראל בעניין, הדבר נכון ומחויב גם מההיבט הציבורי והמוסרי כלפי המתיישבים החקלאיים, שיישבו את הארץ ומעבדים אותה עשרות רבות של שנים, לרבות לפני קום המדינה, מתוך הבנת חשיבות ישיבה ועבודה זו כמשימה לאומית ראשונה במעלה של הגשמת האחיזה בקרקע, עבודה, שמירה וביטחון.

 

חוזה החכירה לדורות על חלקה א' בנחלות במושבים יידרש כתנאי הכרחי ליישום החלטה 1155 (979), העדר חוזה חכירה מאושר לא יאפשר את יישום החלטה זו.

 

למרות תכליתו החשובה של חוזה החכירה – לחזק ולעגן את זכות החוכר בקרקע ולאפשר את יישום החלטה 1155, לטעמנו אין להסכים לגרסה החוזה הנחות.

 

יש לזכור כי לא מדובר בהחלטה שיפוטית או מנהלית, אשר ניתנות לשינוי ולתקיפה בביהמ"ש, אלא בחוזה שנחתם לתקופה ארוכה (4 פעמים 49 שנים) ואשר יחייב את הצדדים לגבי תוכנו.

 

יודגש כי הכשל המערכתי דלעיל לא פסח גם על הקיבוצים והמושבים השיתופיים אשר רק בודדים מהם חתמו על חוזי חכירה לדורות בעשור האחרון.

 

ג.       היטל השבחה מלא על מקרקעי ישראל

 

      אחד החסמים העיקריים בשוק המקרקעין המונע שיווק מיידי של עשרות אלפי מגרשים ויצירת מקורות תעסוקה, בעיקר בפריפריה, נובע מעיוות במיסוי מוניציפאלי לפיו לא מוטל היטל השבחה (בשיעור 50% מההשבחה התכנונית) על מקרקעי ישראל ובמקומו מעבירה רמ"י כ-12% בלבד מתקבוליו לרשויות המקומיות (הועלה מ-10% באפריל 2013).

 

יצוין כי בבג"צ הקרקעות (בג"צ 244/00) בו התווה בית המשפט לראשונה את המונח "צדק חלוקתי", הובא היטל השבחה כדוגמא יחידה לאמצעי למימוש מטרה חשובה זו.

 

עיוות חמור זה פוגע בעיקר באזורי הפריפריה, המאופיינים בערכי קרקע נמוכים וכפועל יוצא מכך, חלק מתקבולי רמ"י המועברים לרשויות המקומיות, אינם מאפשרים פיתוח נאות של תשתיות שסובלות ממילא מהעדר תקציב.

 

הטלת היטל השבחה על מקרקעי ישראל (ביטול או למצער צמצום סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה) המיועד לפיתוח ולתשתיות בלבד והנאמד במיליארד ש''ח לשנה, תיצור מקורות מימון לפיתוח תשתיות אשר יסירו את מכשול מימון התשתיות, העומד כיום לפני הישובים החקלאיים בעיקר בפריפריה לשיווק עשרות אלפי מגרשי מגורים וליצירת מתחמי תעסוקה.

 

      יובהר כי היטל ההשבחה יופחת מתשלומי החוכרים לרמ"י.

 

נציין, כי על פי הגדרת "חכירה לדורות" בסעיף 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - (להלן ה"חוק") ועל פי הנוסח הקיים של סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק, על מרבית מקרקעי ישראל החכורים לדורות לרבות קרקעות שיש למחזיקיהם הזכות להתקשר עם רמ"י בחוזי חכירה לדורות לפי החלטת מועצת מקרקעי ישראל - לא חל היטל השבחה.

 

הטלת היטל השבחה על מקרקעי ישראל מחייב תיקון החוק בדרך של הרחבת הגדרת "חכירה לדורות" על החזקה כדין בקרקע שיש בה זכות על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל להתקשר עם רמ"י בחוזה חכירה לדורות – תיקון זה תואם את הגדרת "חוכר לדורות" בהצעת חוק התכנון והבניה, התש"ע – 2010.

 

במקביל יש לתקן את סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק ולמחוק בו את הפסקה המוציאה מתחולת החייבים בהיטל השבחה את החוכרים לדורות המחזיקים בחוזי חכירה לשימוש חקלאי בלבד ושאינם זכאים לנצל את הקרקע לאחר ששונה ייעודה אלא אם כן יתוקן חוזה החכירה או ייחתם חוזה חכירה לפי הייעוד החדש, כלומר אגודות הישובים החקלאיים.

 

פיסקה זו התווספה לחוק בתיקון מס' 48 משנת 1999 על רקע הליקויים בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 727 לפיה בעל הזכויות החקלאיות היה חייב בהיטל השבחה על מלוא הקרקע למרות שלאחר שינוי הייעוד היה זכאי לקבל 13.5% או 27% בלבד מהקרקע.

 

מעת שהחלטה 727 חלפה מהעולם לפני מספר רב של שנים היה מקום לבטל שינוי זה ולהטיל היטל השבחה מלא על כל חוכר לדורות כאמור לעיל ולהפחיתו במלואו מתשלום דמי החכירה לרמ"י.

 

ד.      יישום מידי של החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1155 בעניין חלקת המגורים

 

       בבג"צ חלקת המגורים (1027/04) מיום 9.6.2011 אושרו החלטות מועצת מקרקעי ישראל 979 (1155) הקובעות את הזכויות למגורים בחלקת המגורים בישובים חקלאיים, והחלטה 1101, העוסקת בשימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים של הנחלה.

יחד עם זאת נציין כי החלטה 979 (1155 לאחר תיקונה) כמו גם החלטה 1101 אושרו ביום 26.6.2007 כלומר לפני למעלה מ-6 שנים(!).

בהחלטת מועצה 1155 גלום פוטנציאל רב להפחתת העומס הבירוקרטי הן על רמ"י עצמה והן על בעלי הזכויות בנחלות ואגודות ישובים חקלאיים. כמו כן, ההחלטה מאפשרת להוון את הזכויות בחלקת המגורים ובכך להקנות ודאות לבעל הזכויות ואף לאפשר לו למכור חלק מזכויותיו לאחר.

עם זאת, גם כיום, כעבור יותר משנתיים מאישור ההחלטה בבג"צ, רמ"י טרם נערכה ליישום החלטה 1155. המחדל וחוסר ההיערכות של רמ"י עולים כל שנה מחדש. כך, גם השנה עלו הדברים בתצהירה של הגב' שולה בן צבי, מנהלת האגף החקלאי (לשעבר) ברמ"י מיום 17.4.13 שניתן במסגרת תובענה שהוגשה בעניין אי יישום החלטה 1155 ( ת"א 28702-04-12 בן הרוש ואח' נ' ממ"י):

"המינהל עדיין אינו ערוך ליישום החלטה 1155 אשר רלוונטית לכ- 30,000 משקים במושבים וכמות דומה בקיבוצים...
 

מדובר בהחלטה המחייבת היערכות משמעותית הכוללת, בין היתר, גיוס כוח אדם ייעודי, התאמת מערכות מחשב, עבודת מיפוי והתאמת מערכות חוזים. יובהר כי מדובר בהסדרים שטרם הושלמו.

לא ברור מהו היקף המשאבים הדרושים לצורך יישום ההחלטה ואופן הפעלתה, הוחלט לערוך פיילוט, תחילה, הכולל מושבים וקיבוצים בודדים כדי ללמוד את התהליך ולהעריך את היקף העבודה והתקציבים הדרושים לצורך יישום ההחלטה.." (הדגשות שלי ב.מ).

כלומר, כפי שעולה מתצהירה של הגב' בן צבי, רמ"י אינה ערוכה כלל ליישום ההחלטה, הן מבחינת היעדר לוח זמנים, הן מבחינת היעדר תקציב והן מבחינת עומס בירוקרטי.

לא זו בלבד כי יישום מהיר ויעיל של החלטה 1155 עשוי לשרת את האינטרסים של רמ"י ושל המגזר החקלאי, אלא הדבר עשוי להזרים מיליארדי שקלים לקופת המדינה, מדמי היוון רכישה וממסים, דבר שבהחלט יסייע לממשלה לעמוד ביעדי התקציב שהציבה לעצמה.

לדעתנו, נוכח העיכובים הרבים ביישום החלטה 1155 עד כה, והעיכובים שעוד צפויים בהמשך הדרך, כפי שמתחדד מתצהירה של הגב' בן צבי, יש למצוא דרכים חדשות ליישומה המיידי של החלטה 1155, קרי, כינון מסלול מהיר להכרה בזכויות החוכרים בתנאי נחלה ולהיוון הזכויות בחלקת המגורים

 

ה.      פרשת היתרי בניה בקיבוצים

 

נושא נוסף וכאוב שטרם בא אל פתרונו בשנה החולפת, הוא נושא היתרי הבניה בקיבוצים.

 

משבר היתרי הבניה החל בהחלטת הנהלה רמ"י מס' 3262 מיום 4.9.12 אשר החליטה על עצירת חתימת רמ"י על היתרי הבניה בעשרות קיבוצים.

 

כפי שמוסבר בגוף ההחלטה, הנחיה זו, אשר עוצרת חתימה על היתרי בניה בקיבוצים המתחדשים "למשך שבועיים", ניתנה בעקבות מידע שנמסר לידי רמ"י על ידי רשות המיסים לגבי 'תופעה'

 

"בה הקיבוצים פועלים במתווה "עוקף" הליך השיוך הקנייני ויוצרים מעין "הסדרי ביניים" שמהותם עיגון זכויות החברים בדירת המגורים בדרך חוזית עד וכאשר יוחלט על ידי הקיבוץ, אם בכלל, לפעול במסלול של שיוך קנייני...

 

מצב זה מחייב בחינה מחודשת של התנהלות המינהל בכל הנוגע לטיפול בבקשות להיתר בניה להקמת יחידות מגורים חדשות בקיבוצים מתחדשים שלא בהתאם להחלטת מועצה 751 או 1155".

 

מיותר לציין, כי אותה "בחינה מחודשת" - עצירת היתרי הבניה למגורים ברוב הקיבוצים בארץ, שהוגבלה כאמור בהחלטה 3262, לשבועיים ימים, נמשכת גם היום, מאז ספטמבר 2011. ודווקא בתקופה זו בה היצע הדיור נמוך והארץ משוועת לבנייה חדשה, בעיקר בפריפריה.

 

ו.        הסרת חסמים לשיווק עשרות אלפי מגרשים בישובים חקלאיים

 

קרקעות הישובים החקלאיים מגלמים בתוכם פוטנציאל לבניית עשרות אלפי יחידות דיור, אשר יכולות להשתחרר לשוק ולפתור את מצוקת הדיור השוררת כיום, עם זאת מסיבות של חסמים ביורוקראטיים מיותרים אין אפשרות לממש פוטנציאל אדיר זה.

בתחילת שנות ה-90 ידע השר אריאל שרון בתקופה קצרה לרתום את ההתיישבות לקליטה של אלפי משפחות וזאת באמצעות שיפוץ מבנים והסבת מבנים ליחידות דיור, תוכנית שתואמה עם התנועות המיישבות והמועצות האזוריות, וזאת באמצעות הוראת שעה.

לא זאת, אף זאת ההרחבות בישובים רבים מוקפאות למעשה בשל מגבלות מכבידות, כמו דרישת קיומם של מכרזים והחשש של ישובים שהדבר יביא לקליטה לא מבוקרת לקהילתם.

ישובים רבים אינם מסוגלים לפתח את התשתיות בתחומם בשל קשיי מימון הנובעים מההגבלה שמטילה רמ"י על גובה הכספים שניתן לגבות מהמתיישבים בהרחבות בגין עלויות הפיתוח. סכומים הניתנים לפיתוח מגרשי המגורים בהרחבות ישובים חקלאיים, הקבועים בהחלטת מועצה 1180 (כיום החלטה 1253) הנם בבחינת לעג לרש ואינם משקפים את עלויות הפיתוח הריאליות.

קליטת משפחות חדשות מחייבת הקמת מבני ציבור והתאמת התשתיות לאוכלוסייה ההולכת וגדלה. לדעתנו, היות ופיתוח תשתיות הנלוות לקליטת אוכלוסייה חדשה בעיר מתוקצב ברשויות המקומיות ובעיריות, כך יש לנהוג גם ביחס להרחבות בישובים חקלאיים.

החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 888, במסגרתה התאפשר לישובים חקלאיים באזורי עדיפות לאומית לגבות כספים ממתיישבים חדשים עבור חיזוק תשתיות, היוותה ניסיון מוצלח אשר הוביל לתנופת התיישבות ביישובי קו העימות בצפון, בהם הוקצו מעל 3,000 מגרשים בתקופת זמן קצרה.

הכספים הנגבים בשיווק המגרשים לחיזוק הישוב, נועדים בראש ובראשונה לתיקון העיוות הכלכלי בחוק התכנון והבניה, אשר אינו מאפשר גביית היטל השבחה על מגרשים אלו, בשל היותם מקרקעי המדינה (ראו הסעיף לעיל בעניין היטל השבחה). כספים אלו יושקעו בשדרוג תשתיות הישוב החקלאי ובניית מוסדות ציבור וכך יסירו חסם נוסף בדרך לפתרון בעיית הדיור.

נוכח הצלחתו של מודל החלטה 888 כאמור, מוצע להרחיבו ולהחילו על כל הישובים החקלאיים באזורי עדיפות לאומית.

הוראות ההחלטה יביאו להסרת חסמים ולשיווק עשרות אלפי מגרשי מגורים בישובים חקלאיים בכלל ובאזורי עדיפות לאומית בפרט, תוך הגשמת מדיניות ההתיישבות של הממשלה באזורי עדיפות לאומית מחד ולהורדת רמת מחירי הקרקע הגואים מאידך.

הוראות שעה אשר ייקחו בחשבון הן את הצורך בשמירה על הקהילה הכפרית, יחד עם הקצאת משאבים לפיתוח תשתיות, שיפוץ מבנים ו/או הסבתם, יסייעו להתיישבות, שרובה ככולה נמצאת בפריפריה, להירתם ולסייע לצמצום מצוקת הדיור.

 

ז.       הקצאת מגרשים בדרך של ועדות קבלה
 

חסם משמעותי נוסף לשיווק מגרשי מגורים בישובים חקלאיים, הוא שלילת זכות ההמלצה (באמצעות ועדות קבלה) מישובים שאינם בנגב ובגליל, זאת בעקבות החלטת הנהלת רמ"י 3212 על רקע חוק לתיקון פקודת האגודות השיתופיות (תיקון מספר 8). החלטת הנהלה זו, לא זו בלבד שפוגעת פגיעה קשה באינטרס ההסתמכות של אותם הישובים המצויים בעיצומו של הליך הקמת הרחבה בתחומם, לאחר שהשקיעו מזמנם ומכספם בפרויקט, אלא אף יוצרת את המשקל המכריע בשיקול הדעת לביטול הרחבות הישובים החקלאיים.

לעניין זה יש לציין את סעיף 5.3 להחלטת המועצה מס' 1271 שנכנסה לתוקף ביום 26.12.2012 הקובע:

"על אף האמור בסעיפים 5.1 ו-5.2, המינהל יבחן מקרים בהם תותר הקצאת מגרשי מגורים בפטור ממכרז, על פי המלצת האגודה , ללא קיום ועדת קבלה תוך התייחסות לתיקון מס' 8 לפקודת האגודות השיתופיות. המינהל יביא מקרים אלה לאישור ועדת המשנה של המועצה."

עד כה לא הובאו מקרים לאישור ועדת המשנה של המועצה ולא ידוע לנו מהם הקריטריונים שנקבעו למקרים אלו.

השבת זכותו של ישוב חקלאי להמליץ על מועמדים לקבלת מגרש במסגרת הרחבה, מהווה אחד הנושאים המרכזיים על סדר יומה של ההתיישבות החקלאית בימים אלו.

 

ח.      חריגת רמ"י מסמכויותיה בדרישתה לסימון שטחי המשבצת

 

בשנה האחרונה נתקבלו באגודות ישובים חקלאיים דרישה מאת רמ"י להגיע אל הנהלת מח' מיפוי "לצורך הסכמה לחלוקת השטחים המוחזקים על ידכם תוך הפרדה בין שטחי קבע לשטחים זמניים".

במכתב הדרישה אף צוין, בין היתר, "במידה ותוך 60 יום ממועד מכתבי זה לא יקבעו על ידכם שטחי הקבע והשטחים הזמניים, הפרדת השטחים תעשה ע"י המינהל".

דרישה זו, המוצגת לאגודת היישוב החקלאי בטרם הקניית זכותו החוקית לחתום על חוזה חכירה לדורות, הינה חסרת תוקף וסמכות.

על פי החלטת מועצת מקרקעי ישראל 476 בענין 'החכרת קרקע לדורות למושבי עובדים וכפרים שיתופיים' מיום 29.10.1990 והחלטה 361 בענין "החכרת קרקע לדורות לקיבוצים" מיום 27.10.1987, מדידה מדויקת של מלוא שטח המשבצת וסימון סופי ומחייב של 'משבצת הקבע' המגיעה לקיבוץ, למושב העובדים או לכפר השיתופי תיעשה במקביל לחתימת חוזה חכירה לדורות. על כן דרישתה המוקדמת של רמ"י לקביעת גבולות שטחי משבצת הנחלות הינה חסרת תוקף.

כמו כן, במכתב רמ"י למושבים ולקיבוצים לא ניתן ביטוי לזכותו של המושב ל"קרקע נוספת", כלשון החלטה 476, בגודל של 3 דונם לכל נחלה (בקיבוץ עפ"י החלטה 361 - דונם לכל נחלה). לדוגמא: תקן מכסת קרקע של מושב, לו 100 נחלות, בנות 30 דונם כל אחת יהא: 3,300 דונם = 100*3 + 100*30.

יודגש כי החלטה 476 קובעת מפורשות כי "גבולות הקרקע להחכרה ושטחה לכל ישוב יהיו, לצורך החלטה זו, לפי המלצת שר החקלאות או המלצת ועדת הקרקעות שהוא מינה". (הדגשה שלי ב.מ)

 

לפיכך, לרמ"י אין כל זכות להתנות על גבולות קרקע משבצת הנחלות.

 

ט.      חריגת רמ"י מסמכויותיה בעניין איוש נחלות במושבים

 

רמ"י חורגת זה כבר למעלה מעשור (!) מסמכויותיה בפועלתה להקפאת איוש הנחלות במושבים בניגוד גמור למדיניות איוש הנחלות שנקבעה על ידי מועצת מקרקעי ישראל/ועדה לענייני קרקע חקלאית ב- 16.11.1992.

 

             כשל זה עומד, בין השאר, בניגוד סעיף 7.4 להחלטה 1155 של מועצת מקרקעי ישראל הקובע:

 

       "נחלות במושבים אשר יוקצו ע"י המינהל החל מיום אישורה כדין של החלטה זו, ישווקו עם הזכויות הקיימות והעתידיות למגורים והזכויות, באם קיימות, לתעסוקה לא חקלאית וכן השימושים החקלאיים בנחלה והכל בהתאם לכללים שיקבעו ע"י המועצה לאחר שיונחו בפניה המלצות ועדת המשנה" (הדגשה שלי ב.מ).

 

מדיניות זו אף בוקרה בחריפות על ידי מבקר המדינה בדו"ח שנתי 60ב' (11.5.2010):

 

"על ממ"י ועל משרד החקלאות להגיע בהקדם להחלטה מוסכמת בעניין איוש אלפי הנחלות הפנויות בישראל. המשך ההקפאה מאז שנת 2003 ישקף כשל בתפקודם של הגופים השלטוניים המופקדים על ניהול המדיניות הלאומית בתחום במקרקעין והחקלאות.

 

אם הפעולות בעניין זה לא יניבו בתוך זמן קצר הצעת החלטה, יהיה על מועצת מקרקעי ישראל להתכנס כדי להכריע בדבר מדיניות הנחלות הפנויות. ראוי כי שר הבינוי והשיכון ושר החקלאות יעקבו מקרוב בחודשים הקרובים אחר הפעולות הנעשות לשם כך."

 

מועצת מקרקעי ישראל בישיבתה מיום 15.3.2010 בנושא איוש הנחלות והעבירה הדיון לוועדת המשנה של מועצת מקרקעי ישראל בראשות יו"ר קק"ל – מר אפי שטנצלר.

 

ועדת המשנה קיימה מספר רב של ישיבות ודיונים לרבות מתן שימוע לכל הנוגעים בדבר. למיטב ידיעתנו עמד יו"ר ועדת המשנה מר אפי שטנצלר להגיש למועצת מקרקעי ישראל את ההמלצות לקביעת מדיניות חדשה לרבות קביעת הוראות מעבר מתאימות, זאת כאמור לפי סעיף 7.4 להחלטה 1155 המצוטטת לעיל.

 

אולם, בישיבת מועצת מקרקעי ישראל מיום 3.6.13 פוזרה ועדת המשנה (החלטה 1284) ובמקביל בעקבות דיווח יועמ"ש רמ"י עו"ד יעקב קווינט בנושא איוש נחלות הוחלט כי הצעה למדיניות חדשה לאיוש הנחלות תוגש ע"י רמ"י "בתוך זמן קצר".

 

בעקבות ישיבת המועצה והודעת רמ"י על הכנת הצעה למדיניות חדשה לאיוש נחלות הוקם צוות בין-משרדי הכולל את מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון יו"ר ועדת המשנה - עו"ד שלמה בן אליהו נציגי רמ"י: המנכ"לעו"ד בנצי ליברמן, היועמ"שעו"ד יעקב קוינט, נציג האגף החקלאי, רשם האגודות השיתופיות – עו"ד מירון הכהן, נציגי משרד החקלאות - מנכ"ל משרד החקלאות – רמי כהן, סגנית מנהל האגף לתכנון - ד"ר רותי פרום-אריכא., ויו"ר החטיבה להתיישבות – דני קריצ'מן. הועדה התכנסה עד כה פעמיים: ב – 27.8.2013, 1.7.2013 ומועד ישיבתה הבאה נקבע ל 10.9.2013.

 

יצוין, כי בהתאם להוראות סעיף 29 לחוזה חכירה לדורות למושב עובדים, שנוסחו אושר בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 416 מיום 11.5.1989, ניתן לאגודת הישוב החקלאי פרק זמן של 5 שנים, ממועד חתימת חוזה החכירה לדורות, אשר במהלכו עליה להקצות את הנחלות הפנויות.

 

בעקבות לחצים גדולים והולכים, המופעלים כיום על רמ"י, צפויה להתקבל החלטה בנושא איוש הנחלות, בזמן הקרוב. יש להיערך להחלטה שלא תעלה בקנה אחד עם זכויותיה הקנייניות והחוזיות של האגודה (לפי החלטה 416).

 

י.        חיזוק עצמאותה של מועצת מקרקעי ישראל וקביעת מדיניות לניהול קרקע חקלאית

 

כידוע, וכפי שקבוע בחוק רשות מקרקעי ישראל- תש"ך- 1960, מועצת מקרקעי ישראל הוקמה על מנת "שתקבע את המדיניות הקרקעית שלפיה תפעל הרשות, תפקח על פעולות הרשות ותאשר הצעת תקציבה שיקבע בחוק" (סעיף 3 לחוק).

 

אולם, כפי שמתנהלים הדברים כיום בפועל, הגוף המפוקח והמוכפף (רמ"י) שולט בגוף המפקח (מועצת מקרקעי ישראל). כך, למשל, הייעוץ המשפטי של הגוף המפוקח הוא-הוא אשר מעניק ייעוץ משפטי לגוף המפקח תוך ניגוד עניינים מוסדי חריף. הרי כיצד הוא יכול לייעץ לגוף המפקח להגביר את הפיקוח על הגוף המפוקח שעה שהוא עצמו נימנה על ההנהלה המצומצמת של הגוף המפוקח.

 

עיוות מבני זה גורם לאבסורדים שהרי היועץ המשפטי של הגוף המפוקח קובע הנחיות לגוף המפוקח הנוגדות את החלטות הגוף המפקח; ראו, למשל, הכשלון המוחלט בתחום מדיניות איוש הנחלות במשק המשפחתי (מושבי עובדים וכפרים שיתופיים), בו הגוף המפוקח - על דעת היועץ המשפטי, בעל שני הכובעים, הן היועץ של הגוף המפקח והן היועץ של הגוף המפוקח - סטה מהחלטות הגוף המפקח.

 

עיוות זה הינו הסיבה העיקרית לכשל בקביעת מדיניות מקרקעין וביישומה.

 

לקביעת מדיניות מקרקעין להשגת יעדים חברתיים כלכליים יש לפעול בראש ובראשונה לחיזוק מעמדה העצמאי של מועצת מקרקעי ישראל כגוף הקובע הלכה למעשה את מדיניות מקרקעי ישראל ומפקח על פעולות רמ"י כמי שמוציאה מדיניות זו לפועל.

 

      כצעד ממשי למימוש מטרה ראשונה במעלה זו של קביעת מדיניות לעיל, מוצע להקים מטה מומחים מקצועי ליד מועצת מקרקעי ישראל אשר יהיה כפוף במישרין ליו"ר מועצת מקרקעי ישראל.

 

             מטה זה יכלול את מזכיר המועצה, יועץ השר לענייני מקרקעי ישראל, יועץ משפטי ומומחים

             מקצועיים בתחום מקרקעי ישראל.

 

      תפקיד המטה יתבטא בהכנה ודיון בהצעות להחלטות מועצת מקרקעי ישראל בנושאי קביעת מדיניות מקרקעין.

 

      כל החלטה כאמור תגובש ותלובן על ידי המטה המקצועי תוך קבלת משוב מכל הנוגעים בדבר. לקראת השלבים הבאים של גיבוש ההחלטה תועבר הצעת ההחלטה להתייחסות למשרדי הממשלה ולגופים ייצוגיים במשק לרבות פרסום באתר האינטרנט.

 

      הקמת מטה מקצועי דלעיל יחזק משמעותית הן את עצמאותה של מועצת מקרקעי ישראל והן את יכולתה של הממשלה לממש את יעדיה החברתיים / כלכליים בתחום המקרקעין.

 

כולנו תקווה כי בשנה הבאה יוכרו הלכה למעשה הזכויות המלאות שיש למושבים, לקיבוצים ולחבריהם בנחלות החקלאיות ובחלקות המגורים.

 

הכרה זו תוציא את רמ"י ממעורבותה הבלתי נסבלת בניהול חלקות המגורים ותהווה מנוף ליצירת מקורות תעסוקה לצמיחה ולעיבוי מיידי של מעל 100,000 מגרשים, רובם בפריפריה.

 

מי ייתן ויתקיים בנו דברי הנביא ישעיהו: "פַּתֵּחַ חַרְצֻבּוֹת רֶשַׁע, הַתֵּר אֲגֻדּוֹת מוֹטָה, וְשַׁלַּח רְצוּצִים חָפְשִׁים, וְכָל מוֹטָה תְּנַתֵּקוּ" (ישעיהו נ"ח, ו).